Вступ: рекордний 2025 рік

Іспанський ринок нерухомості завершує 2025 рік із вражаючими результатами, зафіксувавши третій найкращий показник інвестицій за всю історію. За даними провідних консалтингових компаній, обсяг інвестицій у купівлю активів досяг приблизно 17 000 мільйонів євро, що на 20–30% більше, ніж у попередньому році, підтвердивши статус нерухомості як надійного активу-«притулку» в умовах глобальної нестабільності.

Ключові показники 2025 року

Динаміка цін: безпрецедентне зростання

2025 рік характеризується стрімким зростанням цін на нерухомість по всій Іспанії:

Офіційні дані від державних органів:

• Індекс цін на житло (INE): річна зміна становила 12,8% у третьому кварталі 2025 року, причому ціни на вторинне житло зросли на 13,4%, а на нове — на 9,7%.
• Середня ціна за м² за даними Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: досягла 2 153 євро/м² у третьому кварталі, показавши річне зростання 12,1%.
• Загалом за 2025 рік: середня ціна житла (нове й вторинне) зросла на 10,7%, що втричі перевищує зростання 2024 року (+3,5%).

Регіональні відмінності:
Найбільше зростання зафіксовано в таких регіонах:

• Мадрид: +14,0%
• Барселона: +10,8%
• Прибережні регіони та острови: +13,3%

Обсяг угод: відновлення ринку

Дані від нотаріусів (CIEN):
У першому півріччі 2025 року кількість угод купівлі-продажу житла зросла на 14,6% порівняно з аналогічним періодом попереднього року.

Дані від реєстраторів:
У третьому кварталі 2025 року кількість зареєстрованих угод зросла на 5,0% р/р.

Іноземний попит залишається сильним

Попри скасування програми «золотих віз» у квітні 2025 року, іноземні покупці продовжують активно інвестувати:

• У першому півріччі 2025 року іноземці придбали 71 155 об’єктів житлової нерухомості, що на 2% більше, ніж роком раніше.
• Це становить близько 20% від загального обсягу угод, що підтверджує високий інтерес міжнародних інвесторів до іспанського ринку.

Секторальний аналіз: лідери інвестицій

1. Житлова нерухомість (Residential/Living)

Сектор житлової нерухомості став абсолютним лідером за обсягом інвестицій у 2025 році:

Найбільші угоди:

• Купівля Livensa Living фондом CPPIB (через Nido Living) у Brookfield за 1 200 мільйонів євро.
• Рекапіталізація Vitalia (друга за величиною компанія з управління будинками для літніх людей) фондами StepStone і Greykite на суму 1 500 мільйонів євро.
• Придбання Argis портфеля з 1 016 житлових об’єктів у Acciona за 324 мільйони євро.

Інвестиції в доступне житло:
За даними Savills, на доступне житло (vivienda asequible) припало 52% інвестицій у сектор оренди житла в Іспанії станом на третій квартал 2025 року.

2. Офісна нерухомість: домінування національних інвесторів

У 2025 році офісний сегмент характеризувався активністю місцевих інституційних інвесторів:

Ключові угоди:

• Colonial придбала Deeplabs (SID) — власника науково-інноваційних кампусів вартістю 400 мільйонів євро.
• Mapfre купила будівлю Ombú у Acciona.
• Renfe придбала будівлю Faro у Ardian.
• Pontegadea купила штаб-квартиру Grupo Planeta у Барселоні.
• InmoCaixa придбала офіс Novartis і завершує купівлю будівлі Estel.

3. Готельний сектор: туристичний бум

Інвестиції в готелі досягнуть приблизно 3 500 мільйонів євро у 2025 році. Головними драйверами стали національні готельні мережі:

Активні покупці:
Spring Hotels, Hotusa, Lopesan, Catalonia, Barceló, Ona, Alexandre Hotels, Grupotel активно купували готелі та портфелі протягом року.

4. Логістика та дата-центри

Логістика продовжує демонструвати стабільний попит не лише в Мадриді та Барселоні, а також у Валенсії, Сарагосі та Андалусії.

Дата-центри розглядаються як велика можливість для Іспанії увійти у XXI століття, попри регуляторні проблеми у сфері розподілу електроенергії.

Фактори зростання ринку у 2025 році

1. Структурний дефіцит пропозиції

Основна причина зростання цін — критична нестача житла:

• За оцінками експертів, дефіцит становить близько 600 000 одиниць житла.
• Нове будівництво: у 2025 році було розпочато будівництво близько 139 000 житлових одиниць, що на 11,4% більше р/р за даними Banco de España, але цього недостатньо для покриття попиту.

2. Сильний ринок праці

• Кількість зайнятих у третьому кварталі 2025 року зросла на 564 000 осіб порівняно з минулим роком.
• Рівень безробіття серед молоді (20–29 років) знизився до 17,2%.

3. Зниження відсоткових ставок

• Середня ставка за новими іпотеками становила 2,7% у третьому кварталі 2025 року, що значно нижче піку 2023 року.
• Кількість нових іпотечних операцій зросла на 8,6%, а їхній обсяг — на 18,9% у третьому кварталі.

4. Приплив капіталу core та core plus

Близько 70% обсягу інвестицій в Іспанії за останні 12 місяців припало на стабільний капітал (core і core plus), який вимагає меншої дохідності, але цінує стабільність.

Прогнози на 2026 рік

Ціни на житло: продовження зростання

Експерти одностайні в тому, що ціни продовжать зростати, хоча темпи можуть сповільнитися:

Консенсус-прогнози:

• Bankinter: прогнозує зростання на +3,0% у 2026 році після +5,0% у 2025 році.
• Jesús Manuel Martínez Caja (AMADEI): очікує зростання близько 3%, при цьому транзакції можуть знизитися через економічне уповільнення.
• Rebeca Pérez (Inviertis): прогнозує помірне зростання цін в умовах обмеженої пропозиції.
• Vicenç Hernández Reche: ціни продовжать зростати, але більш помірно, угоди можуть зрости на 4–6%.

Регіональні відмінності:
Максимальне зростання очікується у великих містах, на середземноморському узбережжі та островах через концентрацію населення й іноземного попиту.

Інвестиції: можливий новий рекорд

Прогнози щодо обсягу інвестицій на 2026 рік оптимістичні:

Ключові оцінки:

• Більшість експертів очікують зростання обсягу інвестицій на 10–15% порівняно з 2025 роком, що може привести до історичного рекорду.
• Enrique Losantos (JLL): прогнозує зростання інвестицій близько 10%, за умови низьких відсоткових ставок і стабільної макроекономіки.
• Adolfo Ramírez-Escudero (CBRE): інвестиції будуть зумовлені проєктами, що відповідають структурним тенденціям і пропонують ефективність та інновації.

Фактори ризику

Експерти вказують на кілька потенційних ризиків:

1. Геополітична нестабільність та нові макроекономічні напруження.
2. Слабкість економіки Німеччини та високий бюджетний дефіцит Франції.
3. Обмежена глобальна ліквідність для інвестицій у нерухомість на пікових оцінках.
4. Високі витрати фінансування, попри зниження ставок.
5. Регуляторні зміни, особливо Технічний будівельний кодекс, який може вплинути на життєздатність доступного житла.

Ключові тенденції на 2026 рік

1. Сталий розвиток і енергоефективність

Обов’язкові вимоги:
Покупці шукатимуть будинки, що знижують енергоспоживання та мають менший екологічний слід:

• Інтегровані сонячні панелі.
• Інтелектуальні системи клімат-контролю.
• Просунуті енергетичні сертифікати.
• Екологічні будівельні матеріали.

Директива ЄС: з 2030 року житло з енергетичною сертифікацією нижче E не зможе продаватися або здаватися в оренду, що прискорить потребу модернізації.

2. Повна цифровізація процесів

Технології, які домінуватимуть:

• Гіперреалістичні віртуальні тури та доповнена реальність.
• Сертифіковані електронні підписи.
• Штучний інтелект для оцінки нерухомості.
• Платформи онлайн-фінансування.
• Блокчейн і смарт-контракти для підвищення безпеки угод.

3. Багатофункціональні та гнучкі простори

Пандемія COVID-19 змінила вимоги покупців:

• Житло з інтегрованими офісами для віддаленої роботи.
• Модульні дизайни та пересувні стіни.
• Концепція co-living (спільне проживання), особливо в міських районах.

4. Зростання популярності змішаних зон

Зростає інтерес до районів, що поєднують житло, комерцію та зелені зони:

• Більше сервісів у пішій доступності.
• Краще якість життя.
• Більш пов’язані спільноти.

5. Ревалоризація периферійних районів

Житло на околицях міст набирає популярності завдяки:

• Покращеним транспортним зв’язкам.
• Більш конкурентним цінам.
• Більш просторому житлу.
• Новим зонам міського розвитку.

6. Консолідація сектору Living

Jaime Pascual-Sanchiz (Savills) прогнозує:

• Консолідацію лідерства сегмента living.
• Відновлення офісного бізнесу.
• Більше логістичних продуктів на ринку.
• Стійкість готельного та retail-сектору.
• Концентрацію інвестицій в оренду житла на державно-приватних проєктах.

Виклики та можливості у 2026

Основні виклики

1. Доступність житла:

• Співвідношення ціна житла/дохід домогосподарства становить 7,7 років у другому кварталі 2025 року.
• Теоретичні річні зусилля для купівлі становлять 34,6% від доходу.

2. Регулювання оренди:

• Чинне законодавство надмірно захищає орендарів, що знижує привабливість стратегій build-to-rent.

3. Застарілий житловий фонд:

• Потреба трансформації застарілого житлового фонду для відповідності новим вимогам щодо використання та ефективності.

4. Юридична визначеність:

• Потреба консенсусу в земельній і житловій політиці між адміністраціями для стимулювання інвестицій.

Можливості

1. Штучний інтелект:

• ШІ підвищить ефективність більшості сегментів нерухомості, але також посилить розрив між ринками.

2. Міжнародний попит:

• Попри скасування «золотих віз», іноземний інтерес залишається сильним, особливо з Латинської Америки.

3. Нові сегменти:

• Студентські резиденції.
• Flex living.
• Резиденції для літніх людей.
• Доступне житло для оренди.

Висновок: стабільність з обережним оптимізмом

Іспанський ринок нерухомості входить у 2026 рік із міцним фундаментом, підкріпленим:

• Сильним економічним зростанням.
• Стабільним ринком праці.
• Структурним дефіцитом пропозиції.
• Міжнародним інтересом інвесторів.

Хоча темпи зростання цін можуть сповільнитися порівняно з рекордним 2025 роком, експерти не очікують корекції ринку. Ключем до успіху стане здатність адаптуватися до нових вимог:

• Сталий розвиток.
• Цифровізація.
• Енергоефективність.
• Гнучкі житлові простори.

Для інвесторів і покупців 2026 рік надасть можливості в різних сегментах — від традиційного житла до інноваційних форматів проживання — за умови стратегічного підходу та розуміння локальних особливостей ринку.

Джерела

1. Expansion – La inversión inmobiliaria apunta a nuevo récord
2. Bankinter – Previsión del precio de la vivienda
3. Banco de España – Indicadores del Mercado Inmobiliario
4. Idealista – Qué pasará con la vivienda en 2026
5. LaCasa.net – Tendencias inmobiliarias para 2026
6. Fincas Eva – Resumen del mercado inmobiliario en 2025
7. Notariado – Evolución de compraventa de viviendas
8. Savills – Inversión inmobiliaria en residencial

Статтю підготовлено на основі офіційних даних Banco de España, INE, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Colegio de Registradores, Centro de Información Estadística del Notariado, а також аналітичних звітів провідних консалтингових компаній (CBRE, JLL, Savills, Cushman & Wakefield, Colliers) і експертів ринку нерухомості Іспанії.

FAQ