• 2025 – рекордный год: инвестиции в недвижимость ≈ €17 млрд (+20–30% г/г), рынок подтвердил статус «тихой гавани».
• Цены ускорились: по INE в Q3 2025 +12,8% г/г (вторичка +13,4%, новострой +9,7%); средняя цена по Ministerio de Vivienda – €2 153/м² (+12,1% г/г).
• Сделки восстановились: по нотариусам (CIEN) H1 2025 +14,6% г/г; по регистратору Q3 2025 +5,0% г/г.
• Иностранцы держат спрос: H1 2025 – 71 155 покупок (+2%) и около 20% всех сделок – даже после отмены «золотых виз» (апрель 2025).
• 2026 – рост продолжится, но умереннее: консенсус по ценам около +3%, по инвестициям — +10–15% при ставках ниже и стабильной макроэкономике.

Дисклеймер: это не юридическая и не налоговая консультация; перед сделкой проверьте условия и документы с профильными специалистами.

Рынок недвижимости Испании 2025-26: итоги года и прогнозы на следующий

• Введение: рекордный 2025 год
• Ключевые показатели 2025 года
• Секторальный анализ: лидеры инвестиций
• Факторы роста рынка в 2025 году
• Прогнозы на 2026 год
• Ключевые тенденции на 2026 год
• Вызовы и возможности в 2026
• Заключение: стабильность с осторожным оптимизмом
• FAQ

Введение: рекордный 2025 год

Испанский рынок недвижимости завершает 2025 год с впечатляющими результатами, зафиксировав третий лучший показатель инвестиций за всю историю. По данным ведущих консалтинговых компаний, объем инвестиций в покупку активов достиг примерно 17 000 миллионов евро, что на 20-30% больше, чем в предыдущем году, подтвердив статус недвижимости как надежного актива-убежища в условиях глобальной нестабильности.

Ключевые показатели 2025 года

Динамика цен: беспрецедентный рост

2025 год характеризуется стремительным ростом цен на недвижимость по всей Испании:

Официальные данные от государственных органов:

• Индекс цен на жилье (INE): годовая вариация составила 12,8% в третьем квартале 2025 года, причем цены на вторичное жилье выросли на 13,4%, а на новое – на 9,7%.
• Средняя цена за м² по данным Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: достигла 2 153 евро/м² в третьем квартале, показав годовой рост 12,1%.
• В целом за 2025 год: средняя цена жилья (новое и вторичное) выросла на 10,7%, что втрое превышает рост 2024 года (+3,5%).

Региональные различия:

Наибольший рост зафиксирован в следующих регионах:

• Мадрид: +14,0%
• Барселона: +10,8%
• Прибрежные регионы и острова: +13,3%

Объем сделок: восстановление рынка

Данные от нотариусов (CIEN):
В первом полугодии 2025 года количество сделок купли-продажи жилья выросло на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Данные от регистраторов:
В третьем квартале 2025 года количество зарегистрированных сделок выросло на 5,0% годовых.

Иностранный спрос остается сильным

Несмотря на отмену программы «золотых виз» в апреле 2025 года, иностранные покупатели продолжают активно инвестировать:

• В первом полугодии 2025 года иностранцы приобрели 71 155 объектов жилой недвижимости, что на 2% больше, чем годом ранее.
• Это составляет около 20% от общего объема сделок, что подтверждает сильный интерес международных инвесторов к испанскому рынку.

Секторальный анализ: лидеры инвестиций

1. Жилая недвижимость (Residential/Living)

Сектор жилой недвижимости стал абсолютным лидером по объему инвестиций в 2025 году:

Крупнейшие сделки:

• Покупка Livensa Living фондом CPPIB (через Nido Living) у Brookfield за 1 200 миллионов евро.
• Рекапитализация Vitalia (вторая по величине компания по управлению домами престарелых) фондами StepStone и Greykite на сумму 1 500 миллионов евро.
• Приобретение Argis портфеля из 1 016 жилых объектов у Acciona за 324 миллиона евро.

Инвестиции в доступное жилье:
По данным Savills, на доступное жилье (vivienda asequible) пришлось 52% инвестиций в сектор аренды жилья в Испании по состоянию на третий квартал 2025 года.

2. Офисная недвижимость: доминирование национальных инвесторов

В 2025 году офисный сегмент характеризовался активностью местных институциональных инвесторов:

Ключевые сделки:

• Colonial приобрела Deeplabs (SID) – владельца научно-инновационных кампусов стоимостью 400 миллионов евро.
• Mapfre купила здание Ombú у Acciona.
• Renfe приобрела здание Faro у Ardian.
• Pontegadea купила штаб-квартиру Grupo Planeta в Барселоне.
• InmoCaixa приобрела офис Novartis и завершает покупку здания Estel.

3. Гостиничный сектор: туристический бум

Инвестиции в отели достигнут примерно 3 500 миллионов евро в 2025 году. Главными драйверами стали национальные отельные сети:

Активные покупатели:
Spring Hotels, Hotusa, Lopesan, Catalonia, Barceló, Ona, Alexandre Hotels, Grupotel активно приобретали отели и портфели в течение года.

4. Логистика и data-центры

Логистика продолжает показывать стабильный спрос не только в Мадриде и Барселоне, но также в Валенсии, Сарагосе и Андалусии.

Data-центры рассматриваются как большая возможность для Испании войти в XXI век, несмотря на регуляторные проблемы в сфере распределения электроэнергии.

Факторы роста рынка в 2025 году

1. Структурный дефицит предложения

Основная причина роста цен – критическая нехватка жилья:

• По оценкам экспертов, дефицит составляет около 600 000 единиц жилья.
• Новое строительство: в 2025 году было начато строительство около 139 000 жилых единиц, что на 11,4% больше годовых Banco de España, но этого недостаточно для покрытия спроса.

2. Сильный рынок труда

• Количество занятых в третьем квартале 2025 года выросло на 564 000 человек по сравнению с прошлым годом.
• Уровень безработицы среди молодежи (20-29 лет) снизился до 17,2%.

3. Снижение процентных ставок

• Средняя процентная ставка по новым ипотекам составила 2,7% в третьем квартале 2025 года, что значительно ниже пика 2023 года.
• Число новых ипотечных операций выросло на 8,6%, а их объем – на 18,9% в третьем квартале.

4. Приток капитала core и core plus

Около 70% объема инвестиций в Испании в последние 12 месяцев пришлось на стабильный капитал (core и core plus), который требует меньшей доходности, но ценит стабильность.

Прогнозы на 2026 год

Цены на жилье: продолжение роста

Эксперты единогласны в том, что цены продолжат расти, хотя темпы могут замедлиться:

Консенсус-прогнозы:

• Bankinter: прогнозирует рост на +3,0% в 2026 году после +5,0% в 2025 году.
• Jesús Manuel Martínez Caja (AMADEI): ожидает роста около 3%, при этом транзакции могут снизиться из-за экономического замедления.
• Rebeca Pérez (Inviertis): прогнозирует умеренный рост цен в условиях ограниченного предложения.
• Vicenç Hernández Reche: цены продолжат расти, но более умеренно, сделки могут вырасти на 4-6%.

Региональные различия:
Максимальный рост ожидается в крупных городах, на средиземноморском побережье и островах из-за концентрации населения и иностранного спроса.

Инвестиции: новый возможный рекорд

Прогнозы по объему инвестиций на 2026 год оптимистичны:

Ключевые оценки:

• Большинство экспертов ожидают роста объема инвестиций на 10-15% по сравнению с 2025 годом, что может привести к историческому рекорду.
• Enrique Losantos (JLL): прогнозирует рост инвестиций около 10%, при условии низких процентных ставок и стабильной макроэкономики.
• Adolfo Ramírez-Escudero (CBRE): инвестиции будут обусловлены проектами, отвечающими структурным тенденциям и предлагающими эффективность и инновации.

Факторы риска

Эксперты указывают на несколько потенциальных рисков:

1. Геополитическая нестабильность и новые макроэкономические напряжения.
2. Слабость экономики Германии и высокий бюджетный дефицит Франции.
3. Ограниченная глобальная ликвидность для инвестиций в недвижимость на максимумах.
4. Высокие издержки финансирования, несмотря на снижение ставок.
5. Регуляторные изменения, особенно Технический строительный кодекс, который может повлиять на жизнеспособность доступного жилья.

Ключевые тенденции на 2026 год

1. Устойчивое развитие и энергоэффективность

Обязательные требования:
Покупатели будут искать дома, снижающие энергопотребление и имеющие меньший экологический след:

• Интегрированные солнечные панели.
• Интеллектуальные системы климат-контроля.
• Продвинутые энергетические сертификаты.
• Экологичные строительные материалы.

Директива ЕС: с 2030 года жилье с энергетической сертификацией ниже E не сможет продаваться или сдаваться в аренду, что ускорит необходимость модернизации.

2. Полная цифровизация процессов

Технологии, которые будут доминировать:

• Гиперреалистичные виртуальные туры и дополненная реальность.
• Сертифицированные электронные подписи.
• Искусственный интеллект для оценки недвижимости.
• Платформы онлайн-финансирования.
• Блокчейн и смарт-контракты для повышения безопасности сделок.

3. Многофункциональные и гибкие пространства

Пандемия COVID-19 изменила требования покупателей:

• Жилье с интегрированными офисами для удаленной работы.
• Модульные дизайны и передвижные стены.
• Концепция co-living (совместное проживание), особенно в городских районах.

4. Рост популярности смешанных зон

Возрастает интерес к районам, сочетающим жилье, коммерцию и зеленые зоны:

• Больше услуг в шаговой доступности.
• Улучшенное качество жизни.
• Более связанные сообщества.

5. Ревалоризация периферийных районов

Жилье на окраинах городов набирает популярность благодаря:

• Улучшенным транспортным связям.
• Более конкурентным ценам.
• Более просторным жилищам.
• Новым зонам городского развития.

6. Консолидация сектора Living

Jaime Pascual-Sanchiz (Savills) прогнозирует:

• Консолидация лидерства сегмента living.
• Восстановление офисного бизнеса.
• Больше логистических продуктов на рынке.
• Устойчивость гостиничного и retail-сектора.
• Концентрация инвестиций в аренду жилья на государственно-частных проектах.

Вызовы и возможности в 2026

Основные вызовы

1. Доступность жилья:

• Соотношение цена жилья/доход домохозяйства составляет 7,7 лет во втором квартале 2025 года.
• Теоретические годовые усилия для покупки составляют 34,6% от дохода.

2. Регулирование аренды:

• Действующее законодательство чрезмерно защищает арендаторов, что снижает привлекательность стратегий build-to-rent.

3. Устаревший жилой фонд:

• Необходимость трансформации устаревшего жилого фонда для соответствия новым требованиям по использованию и эффективности.

4. Юридическая определенность:

• Необходимость консенсуса в земельной и жилищной политике между администрациями для стимулирования инвестиций.

Возможности

1. Искусственный интеллект:

• ИИ улучшит эффективность большинства сегментов недвижимости, но также усилит разрыв между рынками.

2. Международный спрос:

• Несмотря на отмену «золотых виз», иностранный интерес остается сильным, особенно из Латинской Америки.

3. Новые сегменты:

• Студенческие резиденции.
• Flex living.
• Резиденции для пожилых.
• Доступное жилье для аренды.

Заключение: стабильность с осторожным оптимизмом

Испанский рынок недвижимости входит в 2026 год с прочным фундаментом, подкрепленным:

• Сильным экономическим ростом.
• Стабильным рынком труда.
• Структурным дефицитом предложения.
• Международным интересом инвесторов.

Хотя темпы роста цен могут замедлиться по сравнению с рекордным 2025 годом, эксперты не ожидают коррекции рынка. Ключом к успеху станет способность адаптироваться к новым требованиям:

• Устойчивое развитие.
• Цифровизация.
• Энергоэффективность.
• Гибкие жилые пространства.

Для инвесторов и покупателей 2026 год предоставит возможности в различных сегментах, от традиционного жилья до инновационных форматов проживания, при условии стратегического подхода и понимания локальных особенностей рынка.

Источники

1. Expansion — La inversión inmobiliaria apunta a nuevo récord
2. Bankinter — Previsión del precio de la vivienda
3. Banco de España — Indicadores del Mercado Inmobiliario
4. Idealista — Qué pasará con la vivienda en 2026
5. LaCasa.net — Tendencias inmobiliarias para 2026
6. Fincas Eva — Resumen del mercado inmobiliario en 2025
7. Notariado — Evolución de compraventa de viviendas
8. Savills — Inversión inmobiliaria en residencial

Статья подготовлена на основе официальных данных от Banco de España, INE, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Colegio de Registradores, Centro de Información Estadística del Notariado, а также аналитических отчетов ведущих консалтинговых компаний (CBRE, JLL, Savills, Cushman & Wakefield, Colliers) и экспертов рынка недвижимости Испании.

FAQ