• Налоги при покупке недвижимости в Испании зависят от типа объекта: новостройка = IVA (обычно 10%) + AJD; вторичка = ITP (ставка по автономии).
• Проверьте Valor de Referencia (Кадастр): если цена ниже опорной стоимости – налог могут посчитать от опорной.
• В 2026 есть региональные изменения: например, Кантабрия (7% до 300.000€), Валенсийское сообщество (9% с 01.06.2026), Галисия (льготы для monoparentales), Ла-Риоха (4% до 40 лет).
• Резидент/нерезидент при покупке: обычно платят одинаковые налоги (IVA/ITP/AJD). Разница чаще начинается после покупки (владение/продажа).
• Сроки ITP/AJD: обычно 30 рабочих дней после подписания купчей (Modelo 600) – просрочка = штрафы/пени.

Нужно подобрать недвижимость и посчитать бюджет сделки «под ключ»? Напишите в Risel – проверим налоги, льготы и риски по региону.

• Основные налоги при покупке недвижимости в Испании
• Ключевые изменения в законодательстве 2026 года
• Резиденты vs. Нерезиденты: есть ли разница в налогах при покупке недвижимости в Испании?
• Расходы и налоги при оформлении ипотеки
• Сроки уплаты налогов при покупке недвижимости в Испании
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании
• Практические советы
• Заключение
• Полезные онлайн-ресурсы

Налоги при покупке недвижимости в Испании в 2026 году: Полное руководство

Покупка недвижимости в Испании – это серьезная инвестиция, требующая тщательного планирования не только стоимости самого объекта, но и сопутствующих налогов и расходов. В 2026 году покупатели должны учитывать несколько ключевых изменений в налоговом законодательстве, которые могут существенно повлиять на итоговую сумму сделки.

Основные налоги при покупке недвижимости в Испании

При приобретении недвижимости в Испании применяются разные налоговые режимы в зависимости от того, покупаете ли вы новое или вторичное жилье.

Покупка новой недвижимости

При покупке новой недвижимости (первая передача от застройщика) применяются следующие налоги:

IVA (НДС – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Общая ставка: 10% от цены покупки.
• Льготная ставка: 4% для социального жилья (VPO – Vivienda de Protección Oficial).
• Особые случаи:
  • На Канарских островах применяется IGIC (6,5%).
  • В Сеуте и Мелилье – IPSI.

НДС оплачивается продавцу при покупке, который затем перечисляет его в налоговые органы.

AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Налог на оформление юридических документов составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости недвижимости, в зависимости от автономного сообщества:

• Мадрид: 0,75%.
• Каталония, Андалусия, Валенсийское сообщество: 1,5%.
• Галисия, Арагон, Кастилия-и-Леон, Мурсия: 1,5%.
• Общая ставка: 0,5% (при отсутствии региональных изменений).

Покупка вторичной недвижимости

При покупке жилья на вторичном рынке вместо НДС применяется:

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Налог на передачу имущества уплачивается в автономное сообщество, где расположена недвижимость. Ставки варьируются по регионам и в 2026 году составляют:

Ключевые изменения в законодательстве 2026 года

Снижение ITP в Кантабрии

С 1 января 2026 года в Кантабрии действует льготная ставка 7% для покупки основного жилья стоимостью до 300.000 евро (ранее ставка составляла 9% для жилья от 200.001 до 300.000 евро).

Пример экономии: При покупке жилья за 250.000€ покупатель заплатит 17.500€ вместо 22.500€, экономия составит 5.000€.

Снижение ITP в Валенсийском сообществе

С 1 июня 2026 года общая ставка ITP снизится с 10% до 9%. Льготная ставка 6% для молодежи и уязвимых групп сохраняется.

Пример экономии: При покупке жилья за 250.000€ экономия составит 2.500€.

Льготы в Галисии

В 2026 году Галисия вводит ставку 3% для неполных семей (familias monoparentales), приобретающих основное жилье. Также повышается лимит имущества до 240.000€ (увеличивается на 30.000€ за каждого члена семьи после первого).

Ла-Риоха: Снижение льготной ставки для молодежи

С марта 2025 года льготная ставка ITP снижена с 5% до 4% для молодых покупателей, при этом возрастной ценз повышен с 36 до 40 лет.

Актуализация опорной стоимости (Valor de Referencia)

В 2026 году продолжается ежегодная актуализация опорной стоимости Кадастра. Это означает:

• Если цена покупки ниже опорной стоимости, налог рассчитывается от опорной стоимости.
• Увеличивается количество проверок и дополнительных налоговых начислений.
• Покупатели должны заранее проверять опорную стоимость на сайте Кадастра.

Изменения в вычетах по подоходному налогу в Стране Басков

В Бискайе с 1 января 2026 года вводятся ограничения на налоговые вычеты при покупке жилья:

• Вычет 18% или 23% доступен только для покупателей с налогооблагаемой базой до 68.000€.
• При превышении этого лимита вычет полностью теряется.

Резиденты vs. Нерезиденты: Есть ли разница в налогах при покупке недвижимости в Испании?

При покупке недвижимости

Важно: При покупке недвижимости резиденты и нерезиденты уплачивают одинаковые налоги (IVA, ITP, AJD). Различий в налогообложении на этапе приобретения нет.

После покупки: Владение и продажа

Различия начинают действовать после покупки:

Налог на имущество (владение без сдачи в аренду)

• Резиденты: Декларируют в рамках общего подоходного налога (IRPF).
• Нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ: 19% от вмененного дохода (1,1% от кадастровой стоимости).
• Нерезиденты не из ЕС/ЕЭЗ: 24% от вмененного дохода.

При продаже (налог на прирост капитала)

• Резиденты из ЕС/ЕЭЗ: 19%.
• Нерезиденты не из ЕС/ЕЭЗ: 24%.

Примечание: В 2025 году обсуждалось предложение о введении налога 100% для нерезидентов не из ЕС, однако это предложение противоречит Конституции Испании и законодательству ЕС и пока не было принято.

Расходы и налоги при оформлении ипотеки

Основные расходы

При оформлении ипотечного кредита покупатель несет следующие расходы:

1. Оценка недвижимости (Tasación)

• Стоимость: 300-600€.
• Кто платит: Покупатель.
• Важно: Это единственный обязательный расход для покупателя при ипотеке согласно закону 2019 года.

2. Нотариальные расходы (Notaría)

• Для ипотеки: 0,3-0,5% от суммы ответственности.
• Для купли-продажи: 0,2-0,5% от стоимости недвижимости (600-1.000€).
• Кто платит: С 2019 года – банк платит за ипотеку, покупатель – за купли-продажи.

3. Регистрация в Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad)

• Стоимость: 0,1-0,25% от стоимости (обычно 400-600€).
• Кто платит: С 2019 года – банк платит за регистрацию ипотеки, покупатель – за регистрацию собственности.

4. Услуги адвоката/агентства (Gestoría)

• Стоимость: 300-600€.
• Кто платит: С 2019 года – банк платит за оформление ипотеки.

Налоги при ипотеке в Испании

AJD на ипотеку (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Этот налог взимается при оформлении ипотечного кредита и рассчитывается от общей суммы ответственности (не от суммы кредита, а от гарантированной суммы, которая обычно на 20-30% больше).

Ставки по автономным сообществам (2026):

Важно: С июня 2019 года согласно закону о ипотеке (Ley Hipotecaria), банк обязан оплачивать AJD при оформлении ипотеки.

Комиссия за открытие (Comisión de apertura)

• Размер: обычно 0,5-1% от суммы кредита.
• Кто платит: Заемщик (покупатель).

Страхование

Обязательное:

• Страхование жизни: 200-500€/год.
• Страхование жилья: 150-300€/год.

Необязательное (но часто требуемое банком):

• Страхование от безработицы: зависит от условий.

Льготы и освобождения

• Социальное жилье (VPO): пониженные ставки налогов.
• Новация и суброгация ипотеки: освобождены от налогов.
• Погашение ипотеки: освобождено от налогов.

Сроки уплаты налогов при покупке недвижимости в Испании

ITP и AJD

• Срок: 30 рабочих дней с момента подписания купчей.
• Способ: Самостоятельная декларация по форме Modelo 600.
• Где: В налоговом управлении автономного сообщества или в офисе регистраторов.
• Важно: Просрочка влечет штрафы и пени.

Последствия неуплаты

• Невозможность регистрации собственности в Реестре недвижимости.
• Штрафы и пени за просрочку.
• Дополнительные проверки со стороны налоговых органов.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

Помимо налогов, необходимо учитывать:

1. Юридическое сопровождение:

• Стоимость: 800-1.500€.
• Включает: проверку юридической чистоты, сопровождение сделки.

2. Коммунальные долги и задолженность ТСЖ:

• Проверка наличия долгов перед покупкой.
• Ответственность может перейти к покупателю.

3. Плюсвалия муниципальная (Plusvalía Municipal):

• При продаже оплачивает продавец.
• Однако стоит проверить, не переложена ли обязанность на покупателя в договоре.

Практические советы

Планирование бюджета

Помимо стоимости недвижимости, закладывайте дополнительно:

• Новое жилье: 12-15% от стоимости (IVA 10% + AJD 1-1,5% + расходы).
• Вторичное жилье: 10-13% от стоимости (ITP 6-11% + расходы).

Проверка опорной стоимости

До подписания договора проверьте опорную стоимость на сайте Кадастра, чтобы избежать доначисления налогов.

Региональные льготы

Изучите льготы вашего автономного сообщества – многие регионы предлагают существенные скидки для молодежи, многодетных семей и других категорий.

Документация

Подготовьте все документы заранее:

• NIE (идентификационный номер иностранца).
• Справка из банка о происхождении средств (требования по борьбе с отмыванием денег).
• Подтверждение дохода для ипотеки.

Профессиональное сопровождение

Рекомендуется работать с:

• Специализированным юристом по недвижимости.
• Налоговым консультантом.
• Проверенным агентством недвижимости.

Заключение

Покупка недвижимости в Испании в 2026 году требует тщательного планирования и понимания налоговых обязательств.

При правильном планировании и использовании региональных льгот можно существенно сэкономить на налогах. Рекомендуется консультация с профессиональным налоговым адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для оптимизации налоговых обязательств в вашей конкретной ситуации.

Дисклеймер: Информация в статье актуальна на январь 2026 года и носит общий информационный характер. Для получения конкретных рекомендаций обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или юристу по недвижимости.

Полезные онлайн-ресурсы

• Агентство по налогам Испании – официальная информация о налогах.
• Кадастр Испании – проверка опорной стоимости.
• Коллегия регистраторов – гиды по покупке недвижимости.