• Податки під час купівлі нерухомості в Іспанії залежать від типу об’єкта: новобудова = IVA (зазвичай 10%) + AJD; вторинка = ITP (ставка за автономною спільнотою).
• Перевірте Valor de Referencia (Кадастр): якщо ціна нижча за опорну вартість – податок можуть нарахувати від опорної.
• У 2026 році є регіональні зміни: наприклад, Кантабрія (7% до 300.000€), Валенсійська спільнота (9% з 01.06.2026), Галісія (пільги для monoparentales), Ла-Ріоха (4% до 40 років).
• Резидент/нерезидент під час купівлі: зазвичай сплачують однакові податки (IVA/ITP/AJD). Різниця частіше починається після купівлі (володіння/продаж).
• Строки ITP/AJD: зазвичай 30 робочих днів після підписання купчої (Modelo 600) – прострочення = штрафи/пеня.

Потрібно підібрати нерухомість і порахувати бюджет угоди «під ключ»? Напишіть у Risel – перевіримо податки, пільги та ризики за регіоном.

• Основні податки під час купівлі нерухомості в Іспанії
• Ключові зміни в законодавстві 2026 року
• Резиденти vs. нерезиденти: чи є різниця в податках під час купівлі нерухомості в Іспанії?
• Витрати та податки під час оформлення іпотеки
• Строки сплати податків під час купівлі нерухомості в Іспанії
• Додаткові витрати під час купівлі нерухомості в Іспанії
• Практичні поради
• Висновок
• Корисні онлайн-ресурси

Податки під час купівлі нерухомості в Іспанії у 2026 році: повний гід

Купівля нерухомості в Іспанії – це серйозна інвестиція, що потребує ретельного планування не лише вартості самого об’єкта, а й супутніх податків та витрат. У 2026 році покупці мають враховувати кілька ключових змін у податковому законодавстві, які можуть суттєво вплинути на підсумкову суму угоди.

Основні податки під час купівлі нерухомості в Іспанії

Під час придбання нерухомості в Іспанії застосовуються різні податкові режими залежно від того, купуєте ви нове чи вторинне житло.

Купівля нової нерухомості

Під час купівлі нової нерухомості (перша передача від забудовника) застосовуються такі податки:

IVA (ПДВ – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Загальна ставка: 10% від ціни купівлі.
• Пільгова ставка: 4% для соціального житла (VPO – Vivienda de Protección Oficial).
• Особливі випадки:
  • На Канарських островах застосовується IGIC (6,5%).
  • У Сеуті та Мелільї – IPSI.

ПДВ сплачується продавцю під час купівлі, який потім перераховує його до податкових органів.

AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Податок на оформлення юридичних документів становить від 0,5% до 1,5% від вартості нерухомості залежно від автономної спільноти:

• Мадрид: 0,75%.
• Каталонія, Андалусія, Валенсійська спільнота: 1,5%.
• Галісія, Арагон, Кастилія-і-Леон, Мурсія: 1,5%.
• Загальна ставка: 0,5% (за відсутності регіональних змін).

Купівля вторинної нерухомості

Під час купівлі житла на вторинному ринку замість ПДВ застосовується:

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Податок на передачу майна сплачується до автономної спільноти, де розташована нерухомість. Ставки відрізняються за регіонами й у 2026 році становлять:

Ключові зміни в законодавстві 2026 року

Зниження ITP у Кантабрії

З 1 січня 2026 року в Кантабрії діє пільгова ставка 7% для купівлі основного житла вартістю до 300.000 євро (раніше ставка становила 9% для житла від 200.001 до 300.000 євро).

Приклад економії: Під час купівлі житла за 250.000€ покупець сплатить 17.500€ замість 22.500€, економія становитиме 5.000€.

Зниження ITP у Валенсійській спільноті

З 1 червня 2026 року загальна ставка ITP знизиться з 10% до 9%. Пільгова ставка 6% для молоді та вразливих груп зберігається.

Приклад економії: Під час купівлі житла за 250.000€ економія становитиме 2.500€.

Пільги в Галісії

У 2026 році Галісія запроваджує ставку 3% для неповних сімей (familias monoparentales), які купують основне житло. Також підвищується ліміт майна до 240.000€ (збільшується на 30.000€ за кожного члена сім’ї після першого).

Ла-Ріоха: зниження пільгової ставки для молоді

З березня 2025 року пільгова ставка ITP знижена з 5% до 4% для молодих покупців, при цьому віковий ценз підвищено з 36 до 40 років.

Актуалізація опорної вартості (Valor de Referencia)

У 2026 році триває щорічна актуалізація опорної вартості Кадастру. Це означає:

• Якщо ціна купівлі нижча за опорну вартість, податок розрахують від опорної вартості.
• Збільшується кількість перевірок і додаткових податкових нарахувань.
• Покупцям варто заздалегідь перевіряти опорну вартість на сайті Кадастру.

Зміни у вирахуваннях з податку на доходи в Країні Басків

У Біскайї з 1 січня 2026 року вводяться обмеження на податкові вирахування під час купівлі житла:

• Вирахування 18% або 23% доступне лише покупцям з оподатковуваною базою до 68.000€.
• У разі перевищення цього ліміту вирахування повністю втрачається.

Резиденти vs. нерезиденти: чи є різниця в податках під час купівлі нерухомості в Іспанії?

Під час купівлі нерухомості

Важливо: Під час купівлі нерухомості резиденти та нерезиденти сплачують однакові податки (IVA, ITP, AJD). Різниці в оподаткуванні на етапі придбання немає.

Після купівлі: володіння та продаж

Відмінності зазвичай починаються після купівлі:

Податок на майно (володіння без здачі в оренду)

• Резиденти: декларують у межах загального податку на доходи (IRPF).
• Нерезиденти з ЄС/ЄЕЗ: 19% від умовного доходу (1,1% від кадастрової вартості).
• Нерезиденти не з ЄС/ЄЕЗ: 24% від умовного доходу.

Під час продажу (податок на приріст капіталу)

• Резиденти з ЄС/ЄЕЗ: 19%.
• Нерезиденти не з ЄС/ЄЕЗ: 24%.

Примітка: У 2025 році обговорювалася пропозиція про введення податку 100% для нерезидентів не з ЄС, однак ця пропозиція суперечить Конституції Іспанії та законодавству ЄС і наразі не була ухвалена.

Витрати та податки під час оформлення іпотеки

Основні витрати

Під час оформлення іпотечного кредиту покупець несе такі витрати:

1. Оцінка нерухомості (Tasación)

• Вартість: 300-600€.
• Хто сплачує: покупець.
• Важливо: це єдина обов’язкова витрата для покупця при іпотеці згідно із законом 2019 року.

2. Нотаріальні витрати (Notaría)

• Для іпотеки: 0,3-0,5% від суми відповідальності.
• Для купівлі-продажу: 0,2-0,5% від вартості нерухомості (600-1.000€).
• Хто сплачує: з 2019 року банк платить за іпотеку, покупець — за купівлю-продаж.

3. Реєстрація в Реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad)

• Вартість: 0,1-0,25% від вартості (зазвичай 400-600€).
• Хто сплачує: з 2019 року банк платить за реєстрацію іпотеки, покупець — за реєстрацію права власності.

4. Послуги адвоката/агентства (Gestoría)

• Вартість: 300-600€.
• Хто сплачує: з 2019 року банк платить за оформлення іпотеки.

Податки при іпотеці в Іспанії

AJD на іпотеку (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Цей податок стягується під час оформлення іпотечного кредиту та розраховується від загальної суми відповідальності (не від суми кредиту, а від гарантованої суми, яка зазвичай на 20-30% більша).

Ставки за автономними спільнотами (2026):

Важливо: з червня 2019 року згідно із законом про іпотеку (Ley Hipotecaria) банк зобов’язаний сплачувати AJD під час оформлення іпотеки.

Комісія за відкриття (Comisión de apertura)

• Розмір: зазвичай 0,5-1% від суми кредиту.
• Хто сплачує: позичальник (покупець).

Страхування

Обов’язкове:

• Страхування життя: 200-500€/рік.
• Страхування житла: 150-300€/рік.

Необов’язкове (але часто вимагається банком):

• Страхування від безробіття: залежить від умов.

Пільги та звільнення

• Соціальне житло (VPO): знижені ставки податків.
• Новація та суброгація іпотеки: звільнені від податків.
• Погашення іпотеки: звільнене від податків.

Строки сплати податків під час купівлі нерухомості в Іспанії

ITP та AJD

• Строк: 30 робочих днів з моменту підписання купчої.
• Спосіб: самостійне декларування за формою Modelo 600.
• Де: у податковому управлінні автономної спільноти або в офісі реєстраторів.
• Важливо: прострочення тягне за собою штрафи та пеню.

Наслідки несплати

• Неможливість реєстрації права власності в Реєстрі нерухомості.
• Штрафи та пеня за прострочення.
• Додаткові перевірки з боку податкових органів.

Додаткові витрати під час купівлі нерухомості в Іспанії

Окрім податків, варто врахувати:

1. Юридичний супровід:

• Вартість: 800-1.500€.
• Включає: перевірку юридичної чистоти, супровід угоди.

2. Комунальні борги та заборгованість ОСББ/спільноти власників:

• Перевірка наявності боргів перед купівлею.
• Відповідальність може перейти до покупця.

3. Муніципальна плюсвалія (Plusvalía Municipal):

• Під час продажу сплачує продавець.
• Однак варто перевірити, чи не перекладено обов’язок на покупця в договорі.

Практичні поради

Планування бюджету

Окрім вартості нерухомості, закладайте додатково:

• Нове житло: 12-15% від вартості (IVA 10% + AJD 1-1,5% + витрати).
• Вторинне житло: 10-13% від вартості (ITP 6-11% + витрати).

Перевірка опорної вартості

До підписання договору перевірте опорну вартість на сайті Кадастру, щоб уникнути донарахування податків.

Регіональні пільги

Вивчіть пільги вашої автономної спільноти – багато регіонів пропонують суттєві знижки для молоді, багатодітних сімей та інших категорій.

Документація

Підготуйте всі документи заздалегідь:

• NIE (ідентифікаційний номер іноземця).
• Довідка з банку про походження коштів (вимоги щодо протидії відмиванню коштів).
• Підтвердження доходу для іпотеки.

Професійний супровід

Рекомендується працювати з:

• спеціалізованим юристом з нерухомості;
• податковим консультантом;
• перевіреним агентством нерухомості.

Висновок

Купівля нерухомості в Іспанії у 2026 році потребує ретельного планування та розуміння податкових зобов’язань.

За правильного планування та використання регіональних пільг можна суттєво заощадити на податках. Рекомендується консультація з професійним податковим адвокатом, який спеціалізується на нерухомості, щоб оптимізувати податкові зобов’язання у вашій конкретній ситуації.

Дисклеймер: Інформація в статті актуальна станом на січень 2026 року та має загальний інформаційний характер. Для отримання конкретних рекомендацій зверніться до кваліфікованого податкового консультанта або юриста з нерухомості.

Корисні онлайн-ресурси

• Податкове агентство Іспанії – офіційна інформація про податки.
• Кадастр Іспанії – перевірка опорної вартості.
• Колегія реєстраторів – гіди з купівлі нерухомості.