Скільки коштує збудувати будинок біля моря в Іспанії у 2025 році

Оновлено: 16.09.2025

TL;DR / Практика за 3 хвилини

Бюджет «під ключ» біля моря зазвичай 1 500–3 000 €/м² (без ділянки). Будинок 200 м² — орієнтир 300–600 тис. €.
«Коробка» (структура + фундамент): орієнтовно 300–400 €/м² (гайди) до 500–800 €/м² у преміум-сегменті.
Податки/збори: ICIO приблизно 3–4% (за муніципалітетом), AJD 0,5–1,5% (за автономією), ЛПО 0,5–1%.
Берегова зона: у межах 100 м від урізу моря забудова обмежена (див. Ley de Costas).
Резерв на непередбачені витрати біля моря: закладайте 10–15%.

Дисклеймер: це не юридична/податкова консультація. Цифри — орієнтири за відкритими джерелами та практикою; точні суми залежать від ділянки, проєкту і ставок вашого муніципалітету/автономії.

Скільки коштує будівництво біля моря

На прибережних територіях Іспанії вартість «під ключ» зазвичай становить 1 500–3 000 €/м² (без вартості ділянки). Для «стандартного» приватного будинку практичним середнім можна вважати ≈2 000 €/м², тоді як у віллах преміум-класу діапазон зростає.

Скільки коштує «коробка» (структура)

Преміум-узбережжя: структура може коштувати ≈500–800 €/м² (з фундаментом).
Гайди та середній ринок: ≈300–400 €/м² за «коробку» з фундаментом.
Матеріали (орієнтири): сталь ≈90–100 €/м², бетон ≈125–140 €/м², деревина ≈185–200 €/м².

Професійні послуги та обов’язкові витрати

Архітектор: зазвичай 4–6% від ПЕМ; на практиці рідко нижче ≈6 000 €, частіше ≈12 000 €+.
Aparejador (технагляд): орієнтовно 3 000–6 000 €.
Координатор з безпеки: приблизно 4 000 €.
Дослідження ділянки: топозйомка ≈250–400 €, геологія ≈700–800 €.
Підрядник: накладні + маржа зазвичай ≈19% від ПЕМ (≈13% + 6%).
Інтер’єр-дизайн (опція): ≈50–100 €/год.

Податки та збори: ICIO, AJD, ЛПО

ICIO — муніципальний податок на виконання будівельних робіт. У багатьох прибережних муніципалітетах фактична ставка становить ≈3–4% від бази (часто від ПЕМ), але можливі варіації від ~2,2% до ~5% залежно від правил місцевої ради (Ayuntamiento).

ЛПО (licencia de primera ocupación) — зазвичай ≈0,5–1% від бюджету робіт. Нотаріус + реєстр — орієнтовно ≈0,5%.

AJD (Actos Jurídicos Documentados, «нотаріальні акти») — регіональний збір, що залежить від автономної спільноти (CCAA) і зазвичай становить ≈0,5–1,5%.

Андалусія: часто ≈1,2% (ITP-AJD).
Валенсія: ≈1,5% (у 2025 р. анонсовано корекцію загального типу до ≈1,4% з 2026 р., плюс окремі пільги).

Обмеження біля берегової лінії (Ley de Costas)

У прибережній зоні діє захисна смуга 100 м від межі моря, де забудова значною мірою обмежена. В окремих уже урбанізованих зонах може застосовуватися 20 м. Перед купівлею ділянки перевіряйте сервітутні режими, ПЗЗ та кадастрові дані.

Офіційні джерела: Ley 22/1988, de Costas (BOE), FAQ MITECO щодо прибережної зони.

Приклади кошторисів на 120 і 200 м² (без вартості ділянки)

Методика: беремо «під ключ» (PEC) 2 000 €/м² для «стандарту» та 3 000 €/м² для «преміум». ПЕМ ≈ PEC / 1,19 (накладні + маржа підрядника ≈ 19%). Податки AJD/ICIO — усереднені приклади; реальні значення залежать від вашого муніципалітету/автономії.

Стаття	120 м² (стандарт)	200 м² (преміум)
Будівництво (PEC)	120 × 2 000 = 240 000 €	200 × 3 000 = 600 000 €
ПЕМ ≈ PEC / 1,19	≈201 681 €	≈504 202 €
Архітектор (≈5–6% від ПЕМ)	≈10 084 €	≈30 252 €
Aparejador (технагляд)	≈4 500 €	≈6 000 €
Координатор з безпеки	≈4 000 €	≈4 000 €
Гео + топо	≈1 075 €	≈1 075 €
ICIO (приклад: 3,5–4% від ПЕМ)	≈7 059 € (3,5%)	≈20 168 € (4%)
ЛПО (0,5–1% від PEC)	≈1 920 € (0,8%)	≈6 000 € (1%)
Нотаріус + Реєстр (~0,5%)	≈1 200 €	≈3 000 €
AJD (приклад)	≈2 880 € (1,2%)	≈9 000 € (1,5%)
Підключення/комунальні	≈600 €	≈700 €
Інтер’єр (опція)	≈3 600 € (60 год × 60 €)	≈10 000 € (100 год × 100 €)
РАЗОМ (без ділянки)	≈273 300–276 900 €	≈680 200–690 200 €

Якщо орієнтуватися на «низьку» обробку ≈1 500 €/м², то для 120 м² стартовий PEC ≈ 180 000 €. З урахуванням супутніх витрат загальний бюджет зазвичай виходить на ≈210–225 тис. €+ (без ділянки).

Чек-лист перед стартом

Отримати містобудівні умови в Ayuntamiento та перевірити режим Ley de Costas.
Виконати топозйомку і геологічні вишукування до фіналізації проєкту.
Узгодити кошторисну базу (ПЕМ/PEC) і зафіксувати, де враховано ≈19% накладних і маржі підрядника.
Отримати 3 порівнянні пропозиції від підрядників (єдина відомість обсягів).
Підтвердити локальні ставки ICIO у вашому муніципалітеті та AJD у своїй автономії.
Закласти резерв 10–15% на непередбачені/морські ризики.

Плюси та мінуси будівництва будинку біля моря

Плюси

Локація, вид на море, м’який клімат; активності цілий рік.
Високий рівень ліквідності для «sea view / first line».
Потенціал премії за якісну обробку та енергоефективність.

Мінуси

Сезонний туристичний трафік, шум, складніша приватність.
Сіль/вітер → підвищений знос матеріалів і фурнітури.
Вищий вхідний бюджет; залежність від конкретної локації.

Порада: для узбережжя одразу закладайте «marine-grade» рішення (нерж. A4, фасадні системи для моря, корозійностійкі метизи), правильну вентиляцію та страхування від штормових ризиків.

Що почитати далі

Джерела та корисні посилання

Огляд ринку та орієнтири вартості будівництва — idealista/news.
Гайди щодо вартості «коробки», матеріалів — cronoshare.com.
Берегова лінія та обмеження: Ley de Costas (BOE), FAQ MITECO.
AJD (Андалусія): Junta de Andalucía — ITP-AJD.
AJD (Валенсія): Agència Tributària Valenciana.

Дата публікації/оновлення: 16.09.2025

FAQ

Що входить у «1 500–3 000 €/м²» і чому така вилка?

Це повний цикл «під ключ» — конструкція, інженерні мережі, оздоблення (без вартості ділянки). Різниця залежить від рівня матеріалів, складності ділянки, рішень з енергоефективності та підрядника.

Чому біля моря бюджет часто «росте»?

Посилені фундаменти (високі ґрунтові води), морські фасадні системи та фурнітура, герметизація вузлів, благоустрій (тераси/басейн), логістика і підключення.

Чи можна будувати ближче 100 м до моря?

Лише у винятках — якщо ділянка входить до урбанізованої зони на дату набуття чинності Ley de Costas (місцями 20 м) та за умови відповідності місцевим ПЗЗ. Потрібна перевірка кадастру і сервітутів.

Які ставки ICIO та AJD брати для попереднього розрахунку?

Для чернеткової оцінки часто використовують ICIO ≈ 3,5% від ПЕМ і AJD ≈ 1,2–1,5% (залежно від автономії). Далі уточнюйте у своєму Ayuntamiento та на сайті податкової автономії.

Чи обов’язково залучати архітектора та технагляд?

Так, для легальної забудови та отримання дозволів проєкт має виконувати ліцензований архітектор; технагляд (aparejador) та координатор з безпеки — обов’язкові ролі на будмайданчику.