Хто оплачує ремонт в орендованій квартирі в Іспанії?

Оренда житла завжди пов’язана не лише з питаннями комфорту, а й з юридичними нюансами. Одна з найпоширеніших проблем між власником і орендарем – це оплата ремонту: хто повинен покривати витрати на усунення поломок, поточні дрібні ремонти чи заміну побутової техніки?

Щоб уникнути конфліктів, важливо знати, що говорить іспанське законодавство, а саме Ley de Arrendamientos Urbanos (Закон про оренду міських приміщень, LAU) та Цивільний кодекс.

Що говорить LAU про ремонт?

Згідно зі статтею 21.1 LAU:

• Власник зобов’язаний підтримувати житло у стані, придатному для проживання, виконуючи необхідні ремонти.
• При цьому орендна плата не може бути підвищена за рахунок таких робіт.
• Виняток становлять випадки, коли пошкодження виникли з вини орендаря, що регулюється статтями 1563 і 1564 Цивільного кодексу.

Орендар, своєю чергою, зобов’язаний:

• Негайно повідомити власника про необхідність ремонту.
• У разі термінових поломок, щоб запобігти серйозним збиткам чи дискомфорту, він може самостійно викликати майстра, але з обов’язковим попереднім повідомленням орендодавця та подальшим відшкодуванням витрат.

Які роботи оплачує орендар?

Орендар несе відповідальність у двох випадках:

1. Якщо поломка сталася з його вини або через неналежне користування.
2. Якщо йдеться про дрібний ремонт, пов’язаний із природним зношенням (стаття 21.4 LAU).

До дрібних ремонтів належать, наприклад:

• заміна лампочок і вимикачів,
• ремонт кранів і протікань,
• лагодження замків, ручок і петель,
• ремонт побутових дрібниць на кшталт штор чи простих жалюзі.

Важливо: якщо поломка пов’язана з віком предмета (наприклад, старий бойлер чи пральна машина вийшли з ладу через час), витрати зобов’язаний нести власник.

Як визначити, чи ремонт «дрібний»?

Критерії:

• Характер поломки: стосується вона повсякденних елементів (лампочки, замки, жалюзі) чи систем життєзабезпечення (труби, опалення, електрика).
• Вартість ремонту: судова практика в Іспанії різниться, але часто дрібним вважається ремонт, ціна якого не перевищує 50% місячної оренди або 50% вартості нового елемента.
• Строк оренди: якщо поломка сталася невдовзі після заселення, зазвичай її оплачує власник.

Обов’язки сторін за договором оренди

Обов’язки власника (орендодавця)

Згідно зі статтею 1554 ЦК та LAU:

• передати житло та майно у належному стані,
• виконувати капітальний ремонт для збереження умов проживання,
• забезпечувати спокійне користування квартирою,
• запропонувати орендарю пріоритетне право купівлі у разі продажу.

Обов’язки орендаря

Згідно зі статтею 1555 ЦК та LAU:

• своєчасно сплачувати оренду,
• використовувати житло лише за призначенням,
• підтримувати його у належному стані,
• не передавати й не здавати житло без дозволу,
• не проводити перепланування без згоди власника,
• оплачувати дрібний поточний ремонт, пов’язаний зі зношенням.

Презумпція вини орендаря

Згідно зі статтею 1563 Цивільного кодексу, орендар вважається відповідальним за псування майна, якщо не доведе протилежне. Тому важливо скласти детальний інвентар житла та меблів із фотографіями під час підписання договору. Це допоможе уникнути конфліктів під час виїзду.

Приватні випадки: хто оплачує?

• Жалюзі: якщо це проста поломка – оплачує орендар. Якщо механізм зламався через старість – власник.
• Пральна машина: оплачує орендодавець, якщо поломка пов’язана зі зношенням; орендар – тільки у випадку неправильного використання.
• Бойлер чи водонагрівач: власник оплачує ремонт, якщо причина – закінчення строку служби. Виняток – вина орендаря.

Що робити, якщо домовитися не вдається?

• Повідомити орендодавця письмово (краще через burofax, щоб зафіксувати дату і факт звернення).
• Якщо власник ігнорує проблему:
  • подати позов до суду,
  • ініціювати розірвання договору,
  • виконати ремонт самостійно (у разі терміновості) та вимагати компенсацію.

Висновок

В Іспанії система розподілу обов’язків щодо ремонту в орендованому житлі чітко регулюється законом:

• Капітальний ремонт і старіння техніки оплачує власник.
• Дрібні поломки та несправності через неправильне використання – за рахунок орендаря.

Щоб уникнути суперечок, завжди фіксуйте умови договору письмово, ведіть фотоінвентар квартири та своєчасно повідомляйте власника про проблеми. Щоб уникнути проблем, скористайтеся послугами кваліфікованого посередника: фахівці компанії Risel допоможуть вам орендувати чи здати нерухомість в Іспанії та гарантують вашу юридичну безпеку.