Які витрати на житло несе орендар, а які – орендодавець: що каже законодавство Іспанії

Оренда житла в Іспанії часто викликає одні й ті самі запитання: хто сплачує IBI (податок на нерухомість), cuota de comunidad (внески до спільноти співвласників), tasa de basuras (муніципальний збір за вивезення сміття), хто оплачує ремонт, комісію агентства та оформлення договору. Ключовий момент іспанського права полягає в тому, що частину витрат можна перекласти на орендаря лише за умови дотримання вимог закону, а деякі витрати в принципі не можна законно «повісити» на орендаря, навіть якщо дуже хочеться.

Нижче — детальний розбір за чинними нормами Іспанії з опорою на LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), а також на норми Цивільного кодексу.

Базовий принцип: «як домовитеся», але суворо за правилами LAU

Головна стаття про розподіл «загальних» витрат — ст. 20 LAU. Вона дозволяє сторонам домовитися, що певні витрати (загальні витрати на утримання будинку, послуги, податки, збори, обов’язки/відповідальність), які не піддаються індивідуалізації, сплачуватиме орендар. Але закон встановлює умови чинності такого погодження: воно має бути у письмовій формі та (за чинною редакцією) повинно визначати річну суму цих витрат станом на дату укладення договору. Крім того, у цій же статті окремо закріплено, що витрати на послуги агентства нерухомості та витрати на оформлення договору — за орендодавцем.

Інакше кажучи, свобода договору є, але те, про що домовилися, потрібно коректно прописувати в контракті, і при цьому агентські/оформлювальні витрати — не на орендарі.

Практичний висновок: якщо в договорі просто написано «орендар сплачує всі витрати» — це зазвичай юридично слабке формулювання. Для «загальних» витрат потрібно акуратно й конкретно прописувати умови, інакше ризик спору високий.

Що зазвичай сплачує орендар (inquilino)

Щомісячна орендна плата (renta)

Це основний обов’язок орендаря: сплачувати оренду в строки, встановлені договором. Часто платять у перші 7 днів місяця, але можна погодити інакше.

Застава (fianza) — 1 місяць для «житла для постійного проживання»

Для оренди житла як vivienda habitual (постійне проживання) грошова застава є обов’язковою і дорівнює одному місяцю оренди — це прямо випливає зі ст. 36 LAU.

Додаткові гарантії (garantías adicionales) — але з лімітом

LAU допускає додаткові гарантії понад fianza, але для договорів оренди житла є обмеження: для контрактів до 5 років (або до 7 років, якщо орендодавець — юрособа) сукупна «додаткова гарантія» не може перевищувати двох місяців оренди (на додачу до fianza). Це випливає зі ст. 36 LAU.

Важливо: популярна на практиці схема «1 місяць fianza + 2 місяці garantía adicional» якраз укладається в загальні рамки.

Комунальні послуги та споживання (suministros)

Як правило, орендар оплачує рахунки за електроенергію, воду, газ, інтернет тощо. Теоретично власник може платити сам і «перевиставляти» орендарю, але практичніше оформлювати договори з постачальниками на орендаря.

«Дрібний ремонт» через звичайний знос

Закон прямо говорить: дрібні ремонти, спричинені звичайним зносом при нормальному користуванні, оплачує орендар — ст. 21.4 LAU.

Що зазвичай сплачує орендодавець (propietario / arrendador)

Ремонт і роботи, необхідні для придатності житла (habitabilidad)

Ключова норма — ст. 21.1 LAU: орендодавець зобов’язаний виконувати всі ремонти, необхідні для збереження житла у стані, придатному для проживання, і не має права підвищувати орендну плату лише через те, що зробив такий ремонт (якщо поломка не з вини орендаря).

Ключовим моментом є обов’язок власника підтримувати «habitabilidad», тобто придатність житла до проживання.

Витрати агентства нерухомості та оформлення договору — завжди орендодавець

Це принципова точка, яку багато орендарів дізнаються надто пізно: витрати на gestión inmobiliaria та formalización del contrato несе орендодавець — це прямо зазначено у ст. 20 LAU (у чинній редакції).

Попри свободу домовленостей щодо частини витрат, агентські та «оформлювальні» витрати законом віднесені до орендодавця.

Податки/збори власника: IBI, збір за вивезення сміття, внески comunidad — «зазвичай власник», але можливе перекладання за правилами

На практиці в Іспанії часто кажуть: «IBI сплачує власник». Це справді природна логіка: податок на власність, tasa de basuras і comunidad проходять як витрати орендодавця «у загальному випадку». Але тут є нюанс: ст. 20 LAU допускає домовленість, за якою частина таких витрат може бути покладена на орендаря — якщо дотримані умови чинності (письмово тощо).

Саме тому в Іспанії трапляються договори, де орендар сплачує, наприклад, внесок до спільноти співвласників або збір за вивезення сміття — але це має бути прописано коректно.

Прикордонна зона: «загальні витрати» (gastos generales) і як їх законно перекласти

У ст. 20 LAU йдеться не просто про можливість перекласти витрати, а наведено чіткі рамки:

• йдеться про витрати, що не піддаються індивідуалізації (no susceptibles de individualización);
• вони мають «стосуватися орендованого житла або його приналежностей»;
• домовленість має бути письмовою та відповідати вимогам закону.

Звідси — часта практична проблема: деякі витрати (наприклад, споживання води/електроенергії за лічильниками) якраз індивідуалізуються, і це зазвичай належить до зони відповідальності орендаря як «постачання/споживання», а не до «загальних витрат».

Ремонт: як відрізнити «дрібний» від «обов’язкового для придатності»

LAU дає базове правило, але межа часто спірна:

• якщо без ремонту житло непридатне для нормального проживання (наприклад, протікання в системі, поломка бойлера, проблеми з електропроводкою) — це частіше зона ст. 21.1 LAU (обов’язок орендодавця).
• якщо це заміна/ремонт через звичайний знос при повсякденному користуванні (типово: дрібна фурнітура, ручки, невеликі елементи) — це частіше зона ст. 21.4 LAU (орендар).

Нагадаємо, що ремонти — один із найбільш конфліктних блоків витрат.

Крім того, відповідно до статті 21 LAU, існує відповідальність орендаря за шкоду за правилами Цивільного кодексу.

Міні-чеклист: що варто прямо прописати в договорі, щоб не сперечатися

Спираючись на структуру LAU та типові конфліктні витрати, розумно фіксувати письмово:

• хто сплачує IBI / basuras / comunidad і на яких умовах (якщо перекладаються — зробити це так, щоб відповідало ст. 20 LAU);
• перелік suministros (систем постачання), хто їх підключає/переоформлює, хто платить і як підтверджується оплата;
• правила щодо ремонту: що вважається «дрібним ремонтом», а що — «ремонтом для придатності житла» (у межах ст. 21 LAU);
• розмір fianza та розмір/вид додаткової гарантії в межах ст. 36 LAU.

Корисні офіційні посилання на норми

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), текст BOE (офіційно) — статті 20, 21, 36 знаходяться всередині.
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (текст BOE, офіційно) — закон, який, серед іншого, вносив зміни до регулювання оренди (зокрема у зв’язці з LAU).
• Código Civil (BOE, офіційно) — загальний масив норм, до якого LAU відсилає з окремих питань відповідальності/шкоди.