5 найпоширеніших проблем між орендодавцем і орендарем в Іспанії: як їх попередити та вирішити

Здача житла в оренду – популярний спосіб отримання доходу від нерухомості. Проте досвідчені орендодавці знають: це не лише щомісячні платежі, а й цілий комплекс обов’язків, потенційних конфліктів і юридичних нюансів. Нижче розглянемо найпоширеніші проблеми між орендарем і орендодавцем, а також ефективні способи їх вирішення і попередження.

1. Несплата оренди

Проблема:
Затримка або повна відмова від оплати – один із найнеприємніших сценаріїв для власника житла.

Закон: artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia 

Рішення:

• Письмове попередження: перший крок – офіційна претензія. Рекомендується надіслати її рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
• Спроба досудового врегулювання: запропонуйте мирне рішення – реструктуризацію боргу, відстрочку або тимчасове зниження орендної плати.
• Судовий позов: у разі відсутності відповіді ви маєте право подати позов на стягнення боргу та/або виселення орендаря.
• Страхування від несплати: в Іспанії існують поліси, які покривають не лише орендні платежі, але й витрати на юридичний супровід та виселення.

Профілактика:

• Ретельна перевірка платоспроможності орендаря до укладення договору.
• Укладення договору з чітко прописаними термінами оплати та наслідками у разі порушень.

2. Порушення порядку та скарги від сусідів

Проблема:
Гучні вечірки, сторонні запахи, сміття у коридорі – усе це викликає невдоволення сусідів і може призвести до конфліктів із керуючою компанією.

Закон: artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal,  artículo 27.2.e de la LAU, artículo noveno de la LPH, 396 del Código Civil

Рішення:

• Включіть у договір пункт про обов’язкове дотримання правил проживання у багатоквартирному будинку.
• У разі повторних порушень – надішліть письмове попередження з вимогою припинити відповідну поведінку.
• У випадку систематичних скарг – звертайтесь до поліції або керуючої компанії. У разі необхідності можливе розірвання договору оренди.

Профілактика:

• Додайте до договору пункт: «Орендар зобов’язується дотримуватися внутрішніх правил будинку, не порушувати спокій сусідів і усунути порушення протягом 48 годин після повідомлення».

3. Незаконна суборенда або несанкціоноване заселення

Проблема:
Орендар здає житло подобово або підселяє інших осіб без погодження з орендодавцем, порушуючи умови договору.

Закон: artículo 8 de la LAU

Рішення:

• Згідно із законом, без письмової згоди орендодавця передача житла третім особам заборонена.
• Таке порушення є підставою для дострокового розірвання договору.

Профілактика:

• У договорі чітко забороніть суборенду без письмового дозволу орендодавця.
• Передбачте можливість планових оглядів житла з попереднім повідомленням (наприклад, за 24 години).

4. Пошкодження майна та ремонт

Проблема:
Потік води, зламані меблі, подряпані стіни – хто має це ремонтувати?

Закон: artículo 21 de la LAU

Рішення:

• Орендодавець відповідає за технічний стан житла (капітальний ремонт, заміна зношених приладів).
• Орендар несе відповідальність за шкоду, завдану внаслідок його дій або недбалості.
• Спірні моменти вирішуються відповідно до умов договору та наявних доказів.

Профілактика:

• Складіть акт прийому-передачі з фотофіксацією кожної кімнати та стану меблів.
• У договорі визначте відповідальність сторін: дрібний ремонт – орендар, капітальний – орендодавець.

5. Використання спільного майна будинку та конфлікти з об’єднанням співвласників

Проблема:
Велосипеди в коридорі, сміття біля дверей або куріння в під’їзді – усе це може викликати скарги від сусідів або штрафи від керуючої компанії.

Закон: artículo 8 de la LAU

Рішення:

• Закон передбачає, що використання спільного майна має відповідати його призначенню.
• При систематичних порушеннях можливе попередження або розірвання договору.

Профілактика:

• Пропишіть у договорі правила користування місцями загального користування, щоб уникнути двозначностей.

Юридичні поради для орендодавця

• Укладайте індивідуальний договір – не користуйтесь шаблонами з інтернету. Ураховуйте особливості об’єкта і ситуації.
  Фіксуйте всі дії письмово: повідомлення, акти, скарги. Краще надсилати рекомендовані листи або електронну пошту з підтвердженням.
• Робіть фотографії до та після оренди – це допоможе уникнути суперечок щодо стану майна.
• Страхуйте себе: фінансово (застава), юридично (договір), страховим полісом.
• Зберігайте документи щонайменше 5 років – це строк позовної давності для більшості спорів.
• Беріть участь у зборах співвласників – будьте в курсі рішень, які можуть вплинути на вашу власність.

Висновок

Відносини між орендодавцем і орендарем – це не лише бізнес-угода, а й юридична конструкція, що вимагає точності, уважності та передбачливості. Чіткий договір, профілактика конфліктів і знання своїх прав – ключ до спокійного володіння нерухомістю.

Щоб убезпечити себе, зверніться по допомогу до Risel: ми допоможемо підібрати надійного орендаря, грамотно скласти договір оренди, оформити страховку та вирішити всі інші питання.