Перевод недвижимости из коммерческой в жилую в Испании: как это сделать, и сколько это стоит?

В последние годы перевод недвижимости из коммерческой в жилую в Испании приобрел популярность как способ увеличить жилой фонд в городских районах, особенно в тех городах, где высокая стоимость жилья и его дефицит затрудняют покупку или аренду.

Тем не менее, этот процесс требует ряда конкретных процедур и разрешений, а также инвестиций, размер которых зависит от состояния объекта и объема необходимых работ для соответствия стандартам пригодности для жилья. В этой статье мы расскажем, как превратить коммерческое помещение в жилое в Испании, и во сколько это обойдется.

Когда возможен перевод недвижимости из коммерческой в жилую в Испании?

Чтобы понять, можно ли превратить офис или коммерческое помещение в жилье, нужно учитывать градостроительную и геометрическую целесообразность:

• Градостроительная целесообразность: нужно посмотреть, что гласит Генеральный план муниципалитета о районе, в котором находится объект. Среди разрешенных видов использования должен быть жилой, без ограничений по этажу. 

«То есть, в здании может быть разрешено жилое использование, но не на первом этаже. В таком случае, изменить назначение будет невозможно», – объясняет Пабло Гарсия из Atrezo Arquitectos.

• Геометрическая целесообразность: необходимо соблюдать нормы об обитаемости, которые могут различаться в зависимости от муниципалитета.

«Если соблюдены оба условия, помещение может быть использовано как жилье. В противном случае, это будет незаконно и может повлечь за собой последствия», – добавляет Гарсия.

Требования для переоборудования коммерческого помещения в жилое

Пригодность для проживания

Чтобы помещение могло быть использовано как жилье, оно должно соответствовать ряду минимальных требований к пригодности для проживания. То есть необходимо наличие свидетельства о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) – это документ, подтверждающий, что объект недвижимости соответствует условиям, необходимым для использования в качестве жилья. Этот документ выдается после проверки соблюдения всех требований как с юридической, так и с конструктивной точки зрения. В частности, жилье должно иметь окна и прямую вентиляцию, минимальная высота потолков должна составлять не менее 2,5 м хотя бы в 70% площади помещения и т. д.

Разрешение от сообщества соседей

Коммерческие помещения, даже если они находятся на первом этаже и имеют отдельный вход, принадлежат сообществу собственников многоквартирного дома (comunidad de vecinos), в котором они расположены. Поэтому для переоборудования такого помещения в жилье необходимо получить одобрение от этого сообщества.

Тем не менее, бывают случаи, когда изменение назначения помещения возможно и без согласия соседей. Для этого необходимо обратиться к уставу конкретного сообщества (Estatutos de la Comunidad), в котором указаны нормы, касающиеся подобных преобразований, а также возможные ограничения или условия выполнения таких работ.

Условия, установленные Техническим строительным кодексом

Технический строительный кодекс (Código Técnico de la Edificación — CTE) – это нормативная база, устанавливающая требования к зданиям в соответствии с основными критериями безопасности и пригодности для проживания, определенными законом 38/1999 от 5 ноября (Закон об организации строительства – LOE).

В частности, в числе требований можно выделить:

• наличие дымохода или вытяжки;
• по крайней мере одна жилая комната с полезной площадью более 12 м²;
• все помещения, кроме санузлов, коридоров и кладовок/прачечных, должны иметь естественное освещение и вентиляцию;
• общая минимальная полезная площадь жилья должна составлять 38 м² (в особых случаях допустимо сокращение до 25 м²) и т. д.

Допустимое количество жилых объектов на гектар

Количество домов/квартир на гектар – это показатель допустимой плотности застройки в конкретной зоне. Если в районе, где находится коммерческое помещение, уже достигнуто максимально разрешенное количество жилых единиц, переоборудование помещения в жилье будет невозможно, даже если оно соответствует остальным требованиям. Информацию об этом можно получить в муниципалитете, к которому относится соответствующий объект недвижимости.

Городская земля

Также необходимо учитывать, что помещение должно располагаться на городской земле, то есть на территории, где разрешено строительство и жилое использование. Орган, отвечающий за определение назначения земли – муниципалитет, поэтому необходимо обратиться именно туда, чтобы выяснить, возможно ли использовать конкретный участок для переоборудования в жилье.

Сколько стоят процедуры и ремонт для переоборудования коммерческого помещения в жилое?

Документы и лицензии

Стоимость перевода коммерческой недвижимости в жилую в Испании зависит от ряда факторов: доступной площади, качества используемых материалов, исходного состояния помещения, возможности повторного использования старых конструкций, а также затрат на рабочую силу и архитектурный надзор. В среднем, стоимость строительных работ составляет от 400 до 900 евро за м². Однако она может быть и выше – в зависимости от выбранных материалов и сложности проекта.

Сначала необходимо учесть стоимость необходимых разрешений и документов:

• Градостроительная лицензия на проведение капитальных работ с изменением назначения (Tasa de licencia urbanística): 350–400 €.
• Энергетический сертификат (Certificado Energético): сам сертификат – 50–90 €, а регистрация уже существующего – 10–20 €.
• Свидетельство о пригодности для проживания (Cédula de Habitabilidad): весь процесс – около 60 €, только сбор за оформление – около 25 €.
• Отчет о технической пригодности помещения (Informe de Idoneidad Técnica): около 300 €.
• Гонорары специалистов (каменщики, сантехники, электрики и т. д.): могут увеличить общий бюджет на 10–20%.
• Также следует учесть услуги нотариуса и административные расходы – они составляют примерно 15–25% от общей стоимости проекта.
• Если потребуется архитектурный проект для смены назначения, он может стоить около 1500 €.

Стоимость ремонта

• Ремонт электрики и сантехники: эти системы часто находятся в изношенном состоянии и требуют модернизации под нужды жилья. Примерная стоимость – около 3000 €.
• Установка перегородок: чтобы зонировать открытое пространство и создать комнаты. Стоимость – от 1000 до 2000 €, в зависимости от размера помещения.
• Постройка антресолей: используя высоту потолков, можно создать дополнительные уровни для хранения или даже для размещения. Примерная стоимость – от 1500 до 2300 €.
• Добавление точек освещения: в зависимости от количества – 30–80 € за каждую точку.
• Замена внешних окон и дверей: старые элементы часто не обеспечивают достаточной приватности и теплоизоляции. Примерная стоимость – около 3000 €.
• Замена полов и настенных покрытий: покрытия в коммерческих помещениях не соответствуют стандартам жилых помещений. Примерная стоимость:
  • Полы – около 40 €/м²
  • Стены – 20–35 €/м²

Примеры полной реконструкции:

• Переоборудование помещения площадью 50 м² в однокомнатную квартиру – около 20.000 €
• Переоборудование помещения площадью 100 м² в трехкомнатную квартиру – около 35.000 €

Примерные цены на переоборудование коммерческого помещения в жилье

Вопросы, которые могут возникнуть при переоборудовании коммерческого помещения в жилое

Какую рентабельность можно получить при переоборудовании коммерческого помещения в жилье?

Если помещение соответствует всем юридическим требованиям, необходимым для преобразования его в жилье, оно становится активом с тем же уровнем надежности, что и любая другая жилая недвижимость. Поэтому переоборудование считается рентабельным вложением.

Кроме того, после сдачи в аренду такое жилье начинает приносить доход уже в краткосрочной перспективе. В случае же его продажи, рентабельность вложений возвращается немедленно.

В общем:

• преобразование помещения площадью 80 м² в жилье с последующей сдачей в аренду начинает окупаться примерно через 3 года;
• для помещений большей площади срок окупаемости может составлять от 5 до 10 лет, после чего начинает приноситься чистая прибыль, поскольку вложения на переоборудование уже будут компенсированы.

Каковы минимальные размеры и высота помещения?

После проведения всех работ, необходимых для превращения помещения в жилье, оно должно иметь:

• полезную площадь не менее 38 м²,
• минимальную высоту потолков 2,5 метра.

Нужно ли единогласное согласие соседей для переоборудования помещения в жилье?

Хотя получение одобрения всей общины жильцов рекомендуется, единогласное согласие не является обязательным для проведения законной смены назначения помещения с коммерческого на жилое.

Как переоборудовать коммерческое помещение в жилье: пошаговая инструкция

1. Убедиться в технической и юридической возможности переоборудования.

Техническая осуществимость проекта – ключевое требование. Необходимо убедиться, что градостроительные нормы допускают смену назначения помещения. Если участок предназначен исключительно для коммерческого использования, это может стать препятствием для переоборудования.

Также важно:

• чтобы помещение находилось в пределах разрешенной плотности застройки (число жилых объектов на гектар),
• чтобы оно располагалось выше уровня земли, а не, к примеру, использовалось как гараж.

Кроме того, необходимо соблюдать требования Технического строительного кодекса (CTE), касающиеся:

• безопасности,
• доступности (SUA),
• гигиены и санитарии (HS).

Юридическое оформление может занять несколько месяцев, и лучше всего заранее проконсультироваться в муниципалитете.

2. Нанять архитектора для подготовки проекта перепланировки

Поддержка профессионального архитектора необходима не только для оценки технических условий, но и для разработки плана будущей квартиры. Стоимость проекта зависит от размера помещения, но в среднем составляет от 2.000 до 5.000 евро.

3. Оформить разрешения на переоборудование

Для смены назначения помещения необходимо:

• оформить муниципальные лицензии (с оплатой соответствующих сборов),
• получить свидетельство о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) или итоговый акт о завершении работ (в зависимости от города).

• Срок оформления – от 3 до 4 месяцев.
• Средняя стоимость – до 100 евро.

В некоторых городах потребуется согласие жильцов дома, особенно если речь идет о капитальном ремонте. Им отправляется бюрофакс с проектом, чтобы выяснить наличие или отсутствие возражений.

4. Провести ремонтные работы

После получения разрешений можно приступить к реконструкции помещения. Стоимость зависит от:

• размера помещения,
• его исходного состояния,
• качества материалов,
• стоимости рабочей силы.

В среднем ремонт обойдется от 400 до 800 евро/м².

Разрешения и документы, необходимые для переоборудования

1. Запрос на смену назначения – с коммерческого на жилое.
2. Изменение записи в кадастре/реестре – с указанием нового назначения и стоимости.
3. Оформление свидетельства о пригодности для жилья.
4. Уведомление о пересмотре кадастровой стоимости – после смены назначения и завершения работ.

Важно: рыночная стоимость коммерческой недвижимости ниже, чем у жилой, поэтому при оформлении ипотеки можно столкнуться с ограничениями по сумме финансирования. Также сложности могут возникнуть с подключением к городским коммуникациям, если нет воды, газа или света.

Преимущества переоборудования коммерческого помещения в жилье

Экономия на покупке

Цена коммерческого помещения может быть до 50% ниже, чем аналогичного жилого объекта, что привлекает как частных покупателей, так и инвесторов.

Возможность адаптации под себя

Часто владельцы самостоятельно проектируют жилье по своему вкусу – это удобный способ получить лофт или просторное помещение с минимумом перегородок. Это экономично и гибко.

Потенциальная прибыль

Такое жилье особенно интересно инвесторам: при сдаче в аренду доходность может превышать 7%.

Кроме того, высок спрос со стороны туристического сектора: жилье, переделанное из коммерческого помещения, хорошо подходит для краткосрочной аренды, особенно если оно находится в центре города.

Уникальный дизайн

Особенности планировки коммерческих помещений позволяют создавать необычные, стильные и светлые интерьеры по доступной цене. Это шанс получить оригинальное современное жилье без больших затрат.

Напоминаем, что специалисты компании Risel готовы прийти вам на помощь при выборе жилой или коммерческой недвижимости в Испании, организации переезда и решении других задач на территории королевства. Обращайтесь к нам за консультацией по вопросам, связанным с покупкой недвижимости в Испании, инвестиций и релокации. Заказывайте ваш обзорный тур по недвижимости в Испании, чтобы найти идеальный вариант. 

Информация для статьи взята отсюда: https://www.habitissimo.es/presupuestos/convertir-local-en-vivienda