Переведення нерухомості з комерційної в житлову в Іспанії: як це зробити і скільки це коштує?

Останніми роками переведення нерухомості з комерційного фонду в житловий в Іспанії набуло популярності як спосіб збільшення житлового фонду в міських районах, особливо в тих містах, де висока вартість житла та його дефіцит ускладнюють купівлю чи оренду.

Втім, цей процес потребує ряду конкретних процедур і дозволів, а також інвестицій, розмір яких залежить від стану об’єкта та обсягу необхідних робіт для приведення його у відповідність до стандартів житлової придатності. У цій статті ми розповімо, як перетворити комерційне приміщення на житлове в Іспанії та скільки це коштує.

Коли можливе переведення нерухомості з комерційної в житлову в Іспанії?

Щоб з’ясувати, чи можна перетворити офіс або комерційне приміщення на житло, необхідно враховувати містобудівну та геометричну доцільність:

• Містобудівна доцільність: потрібно перевірити, що зазначено в Генеральному плані муніципалітету щодо району, в якому розташований об’єкт. Серед дозволених видів використання має бути житлове, без обмежень за поверхом.

 «Тобто, у будівлі може бути дозволено житлове використання, але не на першому поверсі. У такому випадку змінити призначення буде неможливо», — пояснює Пабло Гарсія з Atrezo Arquitectos.

• Геометрична доцільність: необхідно дотримуватись норм придатності до проживання, які можуть відрізнятись залежно від муніципалітету.

 «Якщо обидві умови виконано, приміщення може бути використане як житло. Якщо ж ні — це буде незаконно і може мати наслідки», — додає Гарсія.

Вимоги для переобладнання комерційного приміщення у житлове

Придатність до проживання

Щоб приміщення могло бути використане як житло, воно повинно відповідати низці мінімальних вимог до придатності для проживання. Тобто необхідно мати свідоцтво про придатність до проживання (cédula de habitabilidad) — це документ, що підтверджує, що об’єкт нерухомості відповідає умовам, необхідним для використання як житло.

Цей документ видається після перевірки дотримання всіх вимог як з юридичної, так і з конструктивної точки зору. Зокрема, житло повинно мати вікна та пряму вентиляцію, а мінімальна висота стелі повинна становити не менше 2,5 м хоча б на 70% площі приміщення тощо.

Дозвіл від спільноти мешканців

Комерційні приміщення, навіть якщо вони розташовані на першому поверсі та мають окремий вхід, належать до спільноти власників багатоквартирного будинку (comunidad de vecinos), в якому вони знаходяться. Тому для переобладнання такого приміщення в житло необхідно отримати схвалення від цієї спільноти.

Втім, бувають випадки, коли зміна призначення можлива і без згоди сусідів. Для цього потрібно звернутися до статуту конкретної спільноти (Estatutos de la Comunidad), у якому прописані норми, що стосуються подібних перетворень, а також можливі обмеження чи умови їх виконання.

Умови, встановлені Технічним будівельним кодексом

Технічний будівельний кодекс (Código Técnico de la Edificación – CTE) — це нормативна база, яка встановлює вимоги до будівель відповідно до основних критеріїв безпеки та придатності до проживання, визначених законом 38/1999 від 5 листопада (Закон про організацію будівництва — LOE).

Серед вимог можна виділити:

• наявність димоходу або витяжки;
• принаймні одна житлова кімната площею понад 12 м²;
• всі приміщення, окрім санвузлів, коридорів та комор/пральних, мають мати природне освітлення та вентиляцію;
• загальна мінімальна корисна площа житла має становити 38 м² (в окремих випадках допустимо скорочення до 25 м²).

Допустима кількість житлових об’єктів на гектар

Кількість житлових одиниць на гектар — це показник максимально дозволеної щільності забудови в конкретній зоні. Якщо в районі, де знаходиться комерційне приміщення, вже досягнуто максимально дозволену кількість житлових об’єктів, переобладнання буде неможливим, навіть якщо об’єкт відповідає іншим вимогам.

Інформацію про це можна отримати в муніципалітеті, до якого належить відповідний об’єкт нерухомості.

Міська земля

Також слід врахувати, що приміщення повинне розташовуватись на міській землі (suelo urbano) — тобто на території, де дозволено житлове використання та будівництво. Орган, відповідальний за визначення призначення земель — це муніципалітет. Саме туди потрібно звернутися, щоб з’ясувати, чи дозволене переобладнання конкретної ділянки.

Скільки коштують процедури і ремонт при переобладнанні комерційного приміщення в житлове?

Документи та ліцензії

Вартість переобладнання комерційного приміщення в житлове в Іспанії залежить від ряду чинників: площі об’єкта, якості використовуваних матеріалів, початкового стану приміщення, можливості повторного використання конструкцій, витрат на робочу силу та архітектурний нагляд.

У середньому вартість будівельних робіт становить від 400 до 900 євро/м². Проте вона може бути вищою — залежно від матеріалів і складності проєкту.

Основні витрати:

• Містобудівна ліцензія (Tasa de licencia urbanística): 350–400 €.
• Енергетичний сертифікат (Certificado Energético):
  • виготовлення: 50–90 €.
  • реєстрація: 10–20 €.
• Свідоцтво про придатність до проживання (Cédula de Habitabilidad):
  • увесь процес: ~60 €.
  • лише збір: ~25 €.
• Звіт про технічну придатність (Informe de Idoneidad Técnica): ~300 €.
• Гонорари спеціалістів (будівельники, сантехніки, електрики тощо):
  • можуть збільшити бюджет на 10–20%.
• Нотаріальні та адміністративні витрати: близько 15–25% загальної вартості.
• Архітектурний проєкт (якщо потрібен): близько 1500 €.

Вартість ремонту

• Модернізація електрики та сантехніки: ~3000 €.
• Монтаж перегородок: для зонування — від 1000 до 2000 €.
• Будівництво антресолей: ~1500–2300 €.
• Додавання точок освітлення: 30–80 € за точку.
• Заміна вікон та дверей: ~3000 €.
• Покриття підлоги: ~40 €/м².
• Оздоблення стін: 20–35 €/м².

Приклади повної реконструкції:

• Переобладнання 50 м² в однокімнатну квартиру: ~20 000 €
• Переобладнання 100 м² у трикімнатну квартиру: ~35 000 €

Орієнтовні ціни на переобладнання комерційного приміщення в житло

Питання, які можуть виникнути при переобладнанні комерційного приміщення в житлове

Яку рентабельність можна отримати при переобладнанні комерційного приміщення в житло?

Якщо приміщення відповідає всім юридичним вимогам, необхідним для перетворення його в житло, воно стає активом з таким самим рівнем надійності, як і будь-яка інша житлова нерухомість. Тому переобладнання вважається рентабельним інвестиційним вкладенням.

До того ж, після здачі в оренду таке житло починає приносити дохід уже в короткостроковій перспективі. У разі ж його продажу, прибуток повертається одразу.

У загальному:

• переобладнання приміщення площею 80 м² у житло з подальшою здачею в оренду починає окупатися приблизно через 3 роки;
• для приміщень більшої площі строк окупності може становити від 5 до 10 років, після чого починає формуватися чистий прибуток, оскільки інвестиції на переобладнання вже будуть компенсовані.

Які мінімальні розміри та висота приміщення?

Після завершення всіх робіт, необхідних для перетворення приміщення в житло, воно має відповідати наступним мінімальним параметрам:

• корисна площа не менше 38 м²;
• мінімальна висота стель — 2,5 метра.

Чи потрібна одностайна згода сусідів для переобладнання приміщення в житло?

Хоча отримання схвалення від усієї спільноти мешканців рекомендується, одностайна згода не є обов’язковою для проведення законної зміни призначення приміщення з комерційного на житлове.

Як переобладнати комерційне приміщення в житло: покрокова інструкція

1. Переконатися в технічній та юридичній можливості переобладнання

Технічна реалізовуваність проєкту — ключова умова. Необхідно впевнитися, що містобудівні норми дозволяють зміну призначення приміщення. Якщо ділянка призначена виключно для комерційного використання, це може стати перешкодою.

Також важливо:

• щоб приміщення розташовувалося в межах дозволеної щільності забудови (кількість житлових об’єктів на гектар),
• щоб воно знаходилось вище рівня землі (тобто не було підвалом або гаражем).

Крім того, необхідно дотримуватись вимог Технічного будівельного кодексу (CTE) щодо:

• безпеки,
• доступності (SUA),
• гігієни та санітарії (HS).

Юридичне оформлення може зайняти кілька місяців, тому краще заздалегідь звернутися за консультацією до муніципалітету.

2. Найняти архітектора для підготовки проєкту перепланування

Підтримка професійного архітектора потрібна не лише для оцінки технічних умов, але й для розробки плану майбутнього житла. Вартість проєкту залежить від площі, але в середньому становить від 2 000 до 5 000 євро.

3. Оформити дозволи на переобладнання

Для зміни призначення приміщення необхідно:

• отримати муніципальні ліцензії (із сплатою відповідних зборів),
• оформити свідоцтво про придатність для проживання (cédula de habitabilidad) або акт про завершення робіт (залежно від міста).

Термін оформлення — 3–4 місяці, середня вартість — до 100 євро.

У деяких містах може знадобитися згода мешканців будинку — особливо якщо йдеться про капітальний ремонт. Їм надсилається бюрофакс із проєктом, щоб з’ясувати, чи є заперечення.

4. Провести ремонтні роботи

Після отримання всіх дозволів можна розпочинати реконструкцію. Вартість залежить від:

• площі приміщення,
• його первісного стану,
• якості матеріалів,
• вартості робочої сили.

Середня вартість — від 400 до 800 євро/м².

Необхідні дозволи та документи для переобладнання

• Запит на зміну призначення (з комерційного на житлове).
• Зміна запису в кадастрі/реєстрі — із зазначенням нового призначення та вартості.
• Оформлення cédula de habitabilidad — свідоцтва про придатність для проживання.
• Повідомлення про перегляд кадастрової вартості — після завершення робіт.

Важливо: ринкова вартість комерційної нерухомості зазвичай нижча, ніж житлової. Через це можуть виникнути обмеження на суму іпотеки. Також можуть бути труднощі з підключенням до міських комунікацій, якщо в приміщенні немає води, газу або електрики.

Переваги переобладнання комерційного приміщення в житло

• Економія при покупці. Ціна комерційного приміщення може бути до 50% нижчою, ніж аналогічного житлового — це приваблює як приватних покупців, так й інвесторів.
• Можливість адаптації під себе. Власники часто самостійно проєктують майбутнє житло на свій смак — це зручно, економно й гнучко (наприклад, створити лофт або просторий інтер’єр із мінімумом перегородок).
• Потенційний прибуток. Для інвесторів таке житло може давати дохідність понад 7% при здачі в оренду. Також великий попит із боку туристів — перероблені приміщення добре підходять для короткострокової оренди, особливо у центральних районах міста.
• Унікальний дизайн. Комерційні приміщення часто мають нестандартне планування, що дає змогу створити оригінальне та стильне житло за доступною ціною.

Нагадуємо: фахівці компанії Risel готові допомогти вам з вибором житлової чи комерційної нерухомості в Іспанії, організацією переїзду й вирішенням інших питань. Звертайтеся за консультацією щодо покупки, інвестицій та релокації. Замовте оглядовий тур по нерухомості в Іспанії, щоб знайти ідеальний варіант.

Джерело інформації: https://www.habitissimo.es/presupuestos/convertir-local-en-vivienda