Что такое комунидад в Испании, и зачем он нужен владельцам жилья

Если вы владеете недвижимостью в многоквартирном доме в Испании или только собираетесь купить жилье, вы наверняка столкнетесь с понятием «комунидад». Комунидад в Испании – это не просто группа соседей, а официально оформленное сообщество собственников, которое управляет общими частями здания и несет ответственность за его содержание. Разберемся, что это за структура, как она работает, кто входит в ее состав и какие у нее есть права и обязанности.

Что такое комунидад в Испании (сообщество собственников)?

Comunidad de propietarios – это юридическая форма объединения в одном здании (или жилом комплексе) всех владельцев квартир или коммерческих помещений, у которых есть частная собственность, но при этом они совместно владеют и управляют общими элементами здания: лестницами, лифтом, коридорами, фасадом, крышей, двором и т.п.

Создание комунидада регламентируется Законом о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal). Этот закон устанавливает правила управления общими зонами, а также обязанности и права собственников.

Как работает комунидад в Испании?

Работа комунидада строится на определенной структуре управления, в которую входят:

• Общее собрание жильцов (junta de propietarios).
• Президент.
• Секретарь.
• Администратор.
• (по желанию) Вице-президент.

Общее собрание жильцов

Это высший орган управления комунидада, в который входят все собственники. На собраниях решаются важные вопросы: утверждение бюджета, проведение работ, выбор управляющих лиц и пр.

Президент

Представляет интересы комунидада перед третьими лицами и в суде. Назначается по решению собрания, а его отказ от должности возможен только по веской причине и с согласия суда.

Секретарь и администратор

Их функции могут выполнять как сами жильцы, так и привлеченные специалисты. Задачи включают:

• контроль за состоянием здания,
• организация ремонта и техобслуживания,
• ведение бухгалтерии и сбор взносов,
• информирование жильцов и ведение документации.

Вице-президент

Назначается при необходимости, чтобы временно заменять президента или выполнять иные порученные функции.

Как создается и функционирует комунидад?

Учредительные документы

Для официального создания комунидада необходим:

• Титул (título constitutivo) – документ с описанием здания, долей собственности каждого жильца и, по возможности, уставом.
• Устав (estatuto) – внутренние правила сообщества, не противоречащие закону. В них прописываются права и обязанности собственников, регламент собраний, использование общих зон и др.

Обязанности собственников

Собственники обязаны:

• уважать общее имущество и соблюдать устав,
• платить взносы на общие расходы (gastos de comunidad),
• обеспечивать доступ в квартиру для ремонта общих систем (например, стояков),
• сообщать о продаже недвижимости и новых владельцах.

С апреля 2025 года введено новое правило: для использования квартиры для туристической аренды требуется согласие комунидада (3/5 голосов).

Элементы общего пользования

Элементы общего пользования:

• неделимы,
• неотчуждаемы,
• обязательны для всех собственников.

Даже если кто-то не пользуется, например, лифтом или бассейном, он обязан участвовать в расходах на их содержание. 

Что происходит при нарушениях?

Если собственник не соблюдает правила, собрание может:

1. Провести голосование и принять решение о судебных мерах.
2. Подать иск с требованием прекратить нарушение, возместить ущерб и даже лишить прав пользования.

Сколько стоит участие в комунидаде и как оплачивается?

Размер взноса рассчитывается пропорционально доле собственности, указанной в титуле. Эти средства идут на:

• уборку,
• освещение общих зон,
• мелкий и капитальный ремонт,
• услуги администратора.

Уплата может быть ежемесячной, квартальной или иной – как решит собрание. Бухгалтерия представляется ежегодно.

Часто задаваемые вопросы о комунидаде в Испании

Может ли комунидад запретить сдачу квартир туристам?

Да, при голосовании 3/5 собственников, представляющих 3/5 долей. Это законно и прописано в статье 17.12 закона.

Кто платит долги по коммунальным взносам – старый или новый собственник?

Новый собственник отвечает за долги предыдущего владельца за текущий и три предыдущих года. Он может взыскать эти суммы с бывшего владельца через суд.

Как делятся расходы?

Пропорционально доле собственности в здании, указанной в титуле. Это правило – обязательное, даже если собственник не пользуется общими элементами.

Что делать, если один из жильцов не платит?

Комунидад может:

1. Ограничить доступ к удобствам (если это не нарушает права на проживание).
2. Исключить его из голосования.
3. Направить досудебное уведомление.
4. Подать в суд по ускоренной процедуре (мониторное производство).

Можно ли закрыть (застеклить) террасу без разрешения?

Нет. Для этого нужно:

• одобрение собрания,
• получение муниципальной лицензии.

Без этого остекление считается незаконным.

Кто платит за ремонт – владельцы, арендаторы или другие?

Если квартира находится в правах узуфрукта (разделение права пользования и владения), то:

• Обычные расходы (свет, вода, уборка) – платит пользователь (usufructario).
• Капитальный ремонт и улучшения – платит собственник (nudo propietario).

Кто должен оплачивать комунидад при аренде жилья в Испании – арендодатель или арендатор?

По умолчанию расходы на комунидад (gastos de comunidad) оплачивает собственник жилья, то есть арендодатель. Однако, если в договоре аренды прямо указано, что эти расходы ложатся на арендатора, тогда обязанность по их оплате переходит на него. Поэтому важно внимательно читать условия контракта перед подписанием.