Іпотека в Іспанії для нерезидентів: що потрібно знати

Іспанія приваблює іноземців своїм м’яким кліматом, багатою культурою, різноманітними пейзажами та чудовою гастрономією. Багато хто з них прагне придбати нерухомість у цій країні, щоб використовувати її як місце відпочинку, постійного проживання або як інвестицію. Згідно з даними Colegio de Registradores, частка угод з іноземцями у третьому кварталі 2024 року становила 14,85% від загальної кількості купівель житла в Іспанії.

Одним зі способів фінансування купівлі нерухомості є іпотека в Іспанії для нерезидентів, яка, незважаючи на доступність, має низку особливостей, що відрізняють її від іпотечних продуктів для резидентів. Розглянемо ключові аспекти.

Іпотека в Іспанії для нерезидентів: основні особливості

Іпотека для нерезидентів в Іспанії передбачає жорсткіші вимоги до позичальника та має інші умови, які варто враховувати:

• Вищі процентні ставки. Банки вважають іпотеку для нерезидентів більш ризикованою, особливо якщо нерухомість купується як друге житло. Середня ставка за такими кредитами становить приблизно 3,10% для фіксованої ставки, тоді як для резидентів — близько 2,50%.
• Обмежений обсяг фінансування. Максимальна сума фінансування для нерезидентів зазвичай становить 60–70% від меншої з двох величин — оціночної вартості або ціни покупки. В окремих випадках фінансування може бути обмежене 50%, що вимагає від покупця значних заощаджень на перший внесок.
• Скорочені терміни погашення. Банки зазвичай пропонують іпотеку на термін до 20 років для нерезидентів, аби знизити свої ризики. Водночас на практиці чимало нерезидентів отримували кредити на 30 років без проблем.
• Додаткові комісії. Оформлення іпотеки для нерезидентів супроводжується вищими адміністративними витратами, зокрема комісією за відкриття (0,5–1,5% від суми кредиту).
• Щомісячний платіж не повинен перевищувати 35% від сукупного доходу інвестора, тобто ваші доходи мають бути щонайменше втричі вищими за щомісячний платіж.
• Більш жорстка перевірка та вищий ризик відмови. Банки ретельно перевіряють потенційного позичальника й можуть відмовити у кредиті навіть при незначних сумнівах. Найбільшу лояльність іспанські банки демонструють до громадян країн із стабільною економікою та членів ЄС.

Види іпотеки в Іспанії

Іпотека в Іспанії для нерезидентів і резидентів може бути з фіксованою (hipoteca fija), плаваючою (hipoteca variable) або змішаною ставкою (hipoteca mixta).

• Фіксована ставка не змінюється протягом усього строку іпотеки.
• Плаваюча ставка прив’язана до індексу euribor і змінюється залежно від його коливань. Індекс переглядається кожні 6–12 місяців.
• Змішана іпотека передбачає виплати за фіксованою ставкою протягом перших років (зазвичай 3–4 роки), після чого ставка стає плаваючою.

Фіксовані ставки можуть у певний період бути вищими за плаваючі, що залежать від euribor, однак вони забезпечують стабільність: ви точно знаєте, що ваш платіж завжди буде однаковим. Водночас плаваючі ставки вигідніші, коли euribor знижується, оскільки ваш щомісячний платіж у перспективі може суттєво скоротитися.

Іпотека в Іспанії для нерезидентів: вимоги

Як уже згадувалося вище, іпотека в Іспанії для нерезидентів передбачає суворіші вимоги до позичальників. Основні з них:

• підтвердження стабільного легального доходу (податкові декларації за 2 роки, виписки з банку за 12 місяців) та фінансової спроможності — щомісячний платіж не може перевищувати 35% від вашого сукупного доходу;
• підтвердження стажу роботи не менше 2 років і щонайменше 6 місяців на поточному місці роботи; для підприємців — вік бізнесу не менше 1 року;
• вік: не менше 21 року і не більше 70–75 років на момент повного погашення іпотеки (оптимально — від 25 до 50 років).

Іпотека в Іспанії для нерезидентів: Процедура

Іпотека в Іспанії для нерезидентів оформлюється в кілька етапів:

• Вибір підходящої нерухомості. Об’єкт має бути ліквідним, у хорошому стані, розташованим у привабливому районі. Ймовірність отримання схвалення банку вища для новобудов. Вторинне житло також можливо, але воно повинне бути в ідеальному стані.
• Вибір банку. Щоб підвищити шанси, краще діяти через іпотечного брокера або агентство нерухомості та подавати заявки одразу в кілька банків. Ці фахівці мають контакти у відділеннях банків і знають, у який саме банк краще звернутися у вашій ситуації. Вони допоможуть зібрати та правильно подати документи, що мінімізує ризик відмови.
• Відкриття рахунку в обраному банку.
• Укладання попереднього договору з банком.
• Проведення незалежної оцінки обраної нерухомості.
• Збір і подача документів.
• Очікування відповіді від банку.
• Підписання іпотечного договору та оплата початкового внеску.
• Реєстрація угоди в реєстрі.

Іпотека в Іспанії для нерезидентів: Витрати

Іпотека в Іспанії для нерезидентів супроводжується певними витратами:

• Комісія за відкриття іпотеки: 1–2% від суми кредиту.
• Оцінка нерухомості: близько 300 євро.
• Страхування нерухомості: від 30 євро на місяць. Краще оформлювати в тому самому банку, де береться іпотека — це вигідніше.
• Страхування життя позичальника (також краще оформлювати в тому ж банку).
• У разі дострокового погашення іпотеки доведеться сплатити штраф у розмірі близько 0,5% від залишку суми.

Іпотека в Іспанії для нерезидентів: Документи

• Дійсний закордонний паспорт: оригінал і копія.
• Сертифікат нерезидента в Іспанії (Certificado de no residente en España).
• Сертифікат податкового резидентства у вашій країні.
• Підтвердження трудової діяльності: трудовий договір, платіжні відомості за останні 12 місяців.
• Підтвердження інших доходів, якщо є (дивіденди, оренда тощо).
• Банківська виписка про рух коштів за останні 6 місяців.
• Податкова декларація за останній рік.
• Інформація про поточні кредити й борги (або їхню відсутність).
• Індивідуальний номер іноземця (NIE) в Іспанії.
• Договір резервування обраної нерухомості.
• Висновок оцінювача.

Усі документи, складені іноземною мовою, мають бути перекладені іспанською офіційним перекладачем (traductor jurado). У разі потреби — завірені апостилем.