Ипотека в Испании для нерезидентов: что нужно знать

Испания привлекает иностранцев своим мягким климатом, богатой культурой, разнообразными пейзажами и превосходной гастрономией. Многие из них стремятся приобрести недвижимость в этой стране, чтобы использовать ее как место отдыха, постоянного проживания или инвестиций. Согласно данным Colegio de Registradores, доля сделок с иностранцами составила 14,85 % от общего числа покупок жилья в Испании в третьем квартале 2024 года. 

Одним из способов финансирования покупки недвижимости является ипотека в Испании для нерезидентов, которая, несмотря на свою доступность, имеет ряд особенностей, отличающих ее от ипотечных предложений для резидентов. Рассмотрим ключевые аспекты.

Ипотека в Испании для нерезидентов: Основные особенности

Ипотека в Испании для нерезидентов отличается более строгими требованиями к заемщику и имеет другие особенности, которые нужно учитывать:

1. Более высокие процентные ставки. Банки считают ипотеку для нерезидентов более рискованной, особенно если недвижимость рассматривается как второе жилье. Средняя ставка по таким ипотекам варьируется около 3,10% для фиксированных ставок, тогда как для резидентов она может составлять 2,50%.
2. Ограниченная сумма финансирования. Максимальная сумма финансирования для нерезидентов обычно составляет 60–70% от наименьшей стоимости между оценочной и покупной. В отдельных случаях финансирование может ограничиваться 50%. Это требует от покупателя значительных сбережений для оплаты первоначального взноса.
3. Сокращенные сроки погашения. Для нерезидентов банки чаще всего предлагают ипотеку на срок до 20 лет, чтобы минимизировать свои риски, однако в нашей практике было много случаев, когда нерезидентам давали кредит на 30 лет без каких-либо проблем. 
4. Дополнительные комиссии. Процесс оформления ипотеки для нерезидентов связан с большими административными затратами, что часто сопровождается комиссией за открытие (0,5–1,5% от суммы кредита).
5. Ежемесячный платеж не должен превышать 35% от совокупных доходов инвестора, то есть ваши доходы должны быть как минимум в три раза выше, чем сумма ежемесячного платежа.
6. Более строгая проверка и высокий риск отказа. Банки стремятся любой ценой избежать рисков, поэтому особо тщательно проверяют потенциального заемщика и при малейших подозрениях могут отказать в кредите. Наиболее лояльно испанские банки относятся к гражданам из стран со стабильной экономикой, а также государств ЕС.

Важно! На сегодняшний день граждане РФ могут запросить ипотеку в Испании только в случае наличия у них испанского ВНЖ или гражданства страны, к которой банки относятся лояльно. Российские граждане, не являющиеся резидентами Испании, не имеют возможности запросить ипотеку в этой стране. 

Виды ипотек в Испании

Ипотека в Испании для нерезидентов и резидентов может быть с фиксированной (hipoteca fija), плавающей (hipoteca variable) или смешанной ставкой (hipoteca mixta). 

• Фиксированная ставка не меняется на протяжении всего срока ипотеки. 
• Плавающая ставка привязана к индексу euribor и меняется в зависимости от его колебаний. Индекс пересматривают каждые 6-12 месяцев. 
• Смешанная ипотека предусматривает выплаты по фиксированной ставке в течение первых лет (обычно 3-4 года), а затем переходит на плавающую. 

Фиксированные ставки могут в определенный период быть выше плавающих, которые зависят от euribor, однако они обеспечивают надежность: вы точно знаете, что ваш платеж всегда будет один и тот же. При этом плавающие ставки более выгодны, когда euribor идет вниз, поскольку в перспективе ваш ежемесячный платеж может значительно сократиться. 

Ипотека в Испании для нерезидентов: Требования

Как уже было сказано выше, ипотека в Испании для нерезидентов отличается более строгими требованиями к заемщикам, основные из которых:

• подтверждение стабильного легального дохода (декларации за 2 года, выписки из банка за 12 месяцев) и финансовую состоятельность — ежемесячный платеж не может превышать 35% от суммы вашего дохода;
• подтверждение стажа работы не менее 2 лет и не менее 6 месяцев на текущем месте; для предпринимателей — возраст бизнеса не менее 1 года;
• возраст: не менее 21 года и не более 70-75 лет к моменту погашения ипотеки (лучше от 25 до 50 лет).

Ипотека в Испании для нерезидентов: Процедура 

Ипотека в Испании для нерезидентов оформляется в несколько этапов:

• Выбор подходящей недвижимости. Объект должен быть ликвидным, в хорошем состоянии, расположенным в хорошем месте. Выше шанс получить одобрение от банка на новостройку. Вторичное жилье тоже одобряют, но оно должно находиться в отличном состоянии. 
• Выбор банка. Для повышения шансов лучше всего действовать через ипотечного брокера или агентство недвижимости и подавать заявки сразу в несколько банков. Эти специалисты имеют связи в отделениях банков и знают, в какое именно учреждение лучше подавать заявление именно в вашей ситуации. Они помогут собрать и грамотно подать документы, что сведет риск отказа к минимуму.
• Открытие счета в выбранном банке. 
• Составление предварительного договора с банком.
• Проведение независимой оценки выбранной недвижимости.
• Сбор и подача документов.
• Ожидание ответа от банка. 
• Подписание ипотечного договора и уплата первоначального взноса. 
• Регистрация сделки в реестре. 

Ипотека в Испании для нерезидентов: Расходы

Ипотека в Испании для нерезидентов связана с определенными расходами:

• Комиссия за открытие ипотеки: 1-2% от выданной суммы. 
• Оценка недвижимости: около 300 евро.
• Страховка недвижимости: от 30 евро в месяц. Лучше оформлять ее в том же банке, что и ипотеку, это выгоднее. 
• Страхование жизни заемщика (тоже лучше оформить через тот же банк). 
• Если вы решите погасить ипотеку досрочно, вам придется заплатить штраф в размере около 0,5% от оставшейся суммы. 

Ипотека в Испании для нерезидентов: Документы

• Действующий загранпаспорт: оригинал и копия.
• Сертификат нерезидента в Испании (Certificado de no residente en España).
• Сертификат налоговой резиденции в вашей стране.
• Подтверждение трудовой деятельности: трудовой договор, зарплатные ведомости за 12 месяцев.
• Подтверждение других доходов, если они имеются (дивиденды, аренда и пр.).
• Выписка из банка с движением средств за последние 6 месяцев.
• Налоговая декларация за последний год.
• Информация о текущих кредитах и долгах (или их отсутствии). 
• Индивидуальный номер иностранца (NIE) в Испании.
• Договор резерва выбранной недвижимости.
• Заключение оценщика.

Все документы на иностранных языках должны быть переведены на испанский официальным переводчиком (traductor jurado). В случае необходимости их нужно апостилировать.

Ипотека в Испании для нерезидентов: лучшие предложения от банков

Banco Sabadell

• Sabadell предлагает ипотечные кредиты с фиксированной и плавающей ставкой.
• Фиксированная ставка составляет 3,60% и может варьироваться в зависимости от типа недвижимости, ее стоимости и размера депозита.
• Минимальная стоимость недвижимости не установлена, но лучше не ниже 70 000 евро.
• Процентные ставки могут быть снижены на 0,75% при использовании дополнительных продуктов.

Unicaja

• Unicaja предлагает кредиты в размере 60-70%, в зависимости от выбранного ипотечного продукта.
• Фиксированная ставка начинается с 3,05% на первые шесть месяцев, затем корректируется до 4,25% с максимальными сроками от 10 до 30 лет (25 лет для вторых домов).
• Предпочтение отдается объектам от 200 000 евро.

Bankinter

• Bankinter предлагает как фиксированные, так и переменные ипотечные ставки для нерезидентов с доходами в евро, до 60% для вторичных объектов.
• Для тех, кто получает доход в других валютах, доступны только ипотеки с переменной ставкой.
• Скидки на процентные ставки при использовании дополнительных продуктов Bankinter.
• Минимальная стоимость недвижимости 100 000 EUR.

Santander

• Santander предлагает ипотечные программы для граждан ЕС, США и Великобритании с фиксированными и переменными ставками.
• Переменная ставка начинается с 1,84% в первые шесть месяцев, затем корректируется до Euribor + 1,84%, с максимальными сроками от 1 до 20 лет.
• Кредиты от 100 000 до 1 000 000 евро.
• Финансирование доступно для объектов стоимостью менее 100 000 евро.

BBVA

• BBVA предоставляет ипотечные кредиты с фиксированными и переменными ставками на срок до 30 лет, помогая заемщикам распределять выплаты во времени.
• Их конкурентоспособная переменная ставка начинается с 1,89% (NIR) в первый год, затем корректируется до Euribor + 1,50%, в зависимости от рыночных условий и профиля заемщика.
• Широкий диапазон кредитов от 100 000 до 2 000 000 евро.
• Доступно только для заявителей с доходами в EUR, подающих заявки из-за рубежа.

CaixaBank

• CaixaBank предлагает гибкие условия и скидки при покупке дополнительных продуктов.
• Суммы кредита варьируются от 100 000 до 2 900 000 евро.
• Для доходов в нестабильных валютах, таких как RON или PLN, требуется минимальный чистый доход 4 000 EUR и соотношение долга к доходу не более 25–30%.
• Бесплатная оценка недвижимости через ипотеку HolaBank.

Ипотека в Испании для нерезидентов — это отличный способ реализовать мечту о недвижимости в этой солнечной стране. Однако важно тщательно оценить свои финансовые возможности, сопоставить предложения банков и собрать полный пакет документов.

Мы рекомендуем вам не заниматься оформлением ипотеки самостоятельно и с удовольствием окажем вам профессиональную помощь. Оформите ипотеку в Испании с Risel: наш многолетний опыт на рынке недвижимости и деловые связи с банками позволяют нам свести риск отказа в ипотеке к минимуму.

Также мы поможем вам выбрать объект под ипотеку, который понравится банку. Заказывайте ваш ознакомительный тур по недвижимости в Испании, чтобы узнать больше и подобрать ваш идеальный дом на побережье.