Fianza – застава під час оренди нерухомості в Іспанії: скільки місяців, як платити, коли повертають і що робити у разі спору

• Застава є обов’язковою під час укладення договору оренди. Це прямо закріплено у ст. 36.1 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Для оренди житла (vivienda) fianza = 1 місяць оренди, для «не житла» (uso distinto) = 2 місяці.
• Окрім fianza можливі додаткові гарантії, але в типових договорах оренди житла вони обмежені максимум 2 місяцями (у підсумку часто виходить «до 3 місяців на старті», але юридично це різні речі).
• Якщо після передачі ключів минув 1 місяць, а заставу не повернули (і немає коректного обґрунтування утримання), сума починає нараховувати законний відсоток (interés legal) на користь орендаря.
• У разі спору працюють «документи й строки»: акт/фото стану житла, письмова вимога, розрахунок утримань і за потреби – звернення до суду (зокрема згадується спрощена логіка стягнення до 6 000 €).

Зміст:

• Чому fianza викликає стільки суперечок
• Що таке застава (fianza) – офіційно та за законом
• Чи є застава обов’язковою під час оренди нерухомості в Іспанії?
• Який розмір застави під час оренди нерухомості в Іспанії: скільки місяців можна вимагати за законом
• Як сплачувати заставу під час оренди нерухомості в Іспанії: готівкою чи переказом?
• Обов’язки орендаря та орендодавця щодо застави (fianza)
• Коли fianza (або її частина) не повертається
• Повернення fianza: строки та відсотки (найважливіше під час виїзду)
• Спірні моменти щодо застави: що робити, якщо не згодні
• Чек-лист для орендаря (перед підписанням і під час виїзду)
• Чек-лист для орендодавця
• FAQ
• Джерела

Чому fianza викликає стільки суперечок

Fianza – це не «приємний бонус» для орендодавця і не «передоплата останнього місяця», а юридична гарантія виконання зобов’язань за орендою. Саме навколо неї найчастіше виникають конфлікти під час виїзду: що вважати «шкодою», чи можна утримати частину суми «про всяк випадок», скільки часу допустимо не повертати гроші та що робити, якщо сторони не погоджуються.

Що таке застава (fianza) – офіційно та за законом

В Іспанії правила fianza закріплені у ст. 36 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ключове формулювання закону: під час укладення договору є обов’язковою «prestación de fianza en metálico» (грошова fianza) у розмірі, що залежить від типу оренди (житло або «не житло»).

Важливо: fianza і garantía adicional – не одне й те саме. Fianza – обов’язкова за законом, додаткові гарантії – лише за домовленістю сторін (і для житла є ліміт).

Чи є застава обов’язковою під час оренди нерухомості в Іспанії?

Так. У ст. 36.1 LAU прямо сказано, що під час укладення договору «буде обов’язковою вимога та надання fianza».

Винятки також передбачені: деякі публічні структури звільнені від обов’язку надавати fianza (перелік у ст. 36.6 LAU).

Який розмір застави під час оренди нерухомості в Іспанії: скільки місяців можна вимагати за законом

Базова (обов’язкова) fianza за ст. 36.1 LAU

За ст. 36.1 LAU:

• Оренда житла (vivienda): fianza = 1 місячна орендна плата.
• Оренда для використання, відмінного від житла (uso distinto de vivienda): fianza = 2 місячні плати.

Додаткові гарантії (garantía adicional): скільки «зверху» дозволено

За ст. 36.5 LAU сторони можуть домовитися про додаткові гарантії виконання зобов’язань орендаря – додатково до fianza.

Але для оренди житла (vivienda) встановлено обмеження: у договорах до 5 років (або до 7 років, якщо орендодавець – юрособа) вартість додаткової гарантії не може перевищувати 2 місяці оренди.

Тому поширена схема «на старті» виглядає так:

• 1 місяць – обов’язкова fianza.
• до 2 місяців – додаткова гарантія (якщо сторони погодили).

У підсумку часто виходить до 3 місяців, але юридично це дві різні категорії.

Якщо ви орендар

Перевіряйте, щоб у договорі було чітко прописано: що в сумі – fianza, а що – garantía adicional. Це впливає на аргументацію під час повернення та на «стелю» вимог в оренді житла.

Якщо ви орендодавець

Якщо ви просите «3 місяці», коректніше формулювати це так: 1 місяць fianza + 2 місяці garantía adicional (а не «3 місяці fianza»), щоб не плутати правову природу платежів.

Оновлення (зміна) розміру fianza під час продовження договору

У ст. 36.2 LAU зазначено, що в перші 5 років (або 7 років, якщо орендодавець – юрособа) fianza не оновлюється, але під час продовження/пролонгації орендодавець може вимагати привести fianza до рівня актуальної орендної плати.

Приклад «якщо оренда зросла – може зрости й fianza під час продовження» у популярній формі наводять і в пресі.

Як сплачувати заставу під час оренди нерухомості в Іспанії: готівкою чи переказом?

LAU використовує формулювання «fianza en metálico» (ст. 36.1), і саме воно часто стає предметом дискусій.

На практиці, щоб зменшити ризик спорів:

• обирайте спосіб оплати, який залишає однозначний доказ (переказ із призначенням платежу, розписка, підтвердження отримання);
• просіть, щоб у підтвердженні було зазначено: fianza і окремо (якщо є) garantía adicional.

Якщо ви орендар

Не обмежуйтеся «перепискою в месенджері». Вам потрібне підтвердження, яке можна додати до претензії/позову, якщо спір зайде далеко.

Якщо ви орендодавець

Зручно (і безпечніше) видавати орендарю квитанцію/розписку з датою, сумою та позначкою «fianza» (і окремо – «garantía adicional», якщо вона є).

Обов’язки орендаря та орендодавця щодо застави (fianza)

Обов’язки орендаря (inquilino)

• Внести fianza під час підписання договору у встановленому розмірі (ст. 36.1 LAU).
• Розглядати fianza як гарантію, а не як «оплату» оренди: у роз’ясненнях підкреслюється, що це не аванс і не «платіж за місяць проживання».

Обов’язки орендодавця (casero/arrendador)

• Повернути fianza після завершення оренди. Якщо минув 1 місяць з моменту передачі ключів і повернення немає, сума починає нараховувати interés legal (ст. 36.4 LAU).
• Якщо утримуєте частину суми – обґрунтувати утримання і повернути залишок: логіка «утримав → доведи → поверни різницю» описується у практичних роз’ясненнях щодо повернення.

Коли fianza (або її частина) не повертається

Виділяють три групи причин утримання (повністю або частково):

1. Пошкодження/шкода у квартирі (що виходить за межі нормального зносу).
2. Борги за платежами, пов’язаними з договором (наприклад, неоплачені рахунки/витрати).
3. Неврегульовані зобов’язання на момент виїзду, які можна документально підтвердити й розрахувати.

Якщо ви орендар

Просіть розрахунок утримань (сума, причина, підтвердні документи) і вимагайте повернення «залишку» – навіть за наявності шкоди рідко буває правомірно утримувати все без кошторису.

Якщо ви орендодавець

Слабка позиція у спорі – «я так вирішив». Сильна позиція – фото/акт + рахунки/кошторис + чітка арифметика: утримали X, повернули Y.

Повернення fianza: строки та відсотки (найважливіше під час виїзду)

У ст. 36.4 LAU правило сформульовано так: сума fianza, що підлягає поверненню, починає нараховувати законний відсоток після того, як минув 1 місяць від дня передачі ключів без фактичного повернення.

У популярній пресі це часто переказують як «у орендодавця є максимум 30 днів», підкреслюючи, що далі у орендаря з’являється право вимагати відсотки й за потреби домагатися повернення через юридичні дії.

Спірні моменти щодо застави: що робити, якщо не згодні

Нижче – практичний сценарій, який однаково корисний і орендарю, і орендодавцю.

Крок 1. Зафіксуйте стан житла під час заселення та виїзду

• Фото/відео (дати, ключові зони: стіни, техніка, сантехніка).
• Бажано: акт стану/передачі ключів.

Це перетворює спір «слово проти слова» на спір «документи проти емоцій».

Крок 2. Обміняйтеся розрахунком і доказами

Якщо є утримання, сторона, яка утримує гроші, має пояснити «чому і скільки». Практична логіка описана в розборі про повернення та наслідки затримки.

Крок 3. Пам’ятайте про місяць і interés legal

Якщо минув місяць після передачі ключів, а повернення немає, з’являється аргумент за ст. 36.4 LAU – відсотки.

Крок 4. Письмова претензія

Фіксуйте вимоги письмово (в Іспанії часто використовують burofax, щоб зафіксувати дату/зміст).

Крок 5. Якщо не домовилися – юридичний шлях

В огляді MIVAU згадується, що у разі порушень/спорів можна вдаватися до процедур стягнення, зокрема за сумами до 6 000 € (juicio verbal).

Чек-лист для орендаря (перед підписанням і під час виїзду)

1. Перевірте, що в договорі окремо зазначені: fianza і (якщо є) garantía adicional.
2. Звірте суми з базовими правилами ст. 36.1 LAU (1 місяць для житла / 2 – для «не житла»).
3. Якщо вимагають «додатковий депозит», перевірте ліміт для житла: максимум 2 місяці додаткових гарантій у типових строках.
4. Сплачуйте так, щоб був доказ (переказ/розписка/квитанція) і призначення платежу.
5. Під час заселення: фото/відео стану житла.
6. Під час виїзду: акт передачі ключів + фото/відео.
7. Зафіксуйте дату передачі ключів: після 1 місяця можна посилатися на interés legal за ст. 36.4 LAU.

Чек-лист для орендодавця

1. У договорі чітко розділіть: fianza і garantía adicional (якщо берете).
2. Не змішуйте поняття «3 місяці fianza»: юридично це зазвичай «1 + 2» (для житла).
3. Дайте орендарю підтвердження отримання грошей (із сумою, датою та призначенням).
4. Під час виїзду зафіксуйте стан житла (акт + фото).
5. Якщо утримуєте частину – підготуйте розрахунок і документи (кошторис/рахунки/фото), поверніть залишок.
6. Пам’ятайте про «1 місяць → interés legal» (ст. 36.4 LAU): затягування без підстав посилює позицію орендаря.

FAQ

Чи можна не платити fianza, якщо «ми довіряємо одне одному»?

Для стандартної оренди вимога та внесення fianza – обов’язкове правило за ст. 36.1 LAU.

Чи може орендодавець попросити більше 1 місяця під час оренди житла?

Так, але важливо розрізняти: 1 місяць – це fianza, а все понад це – додаткова гарантія. Для оренди житла в типових строках ця додаткова гарантія обмежена 2 місяцями.

Fianza – це «плата за останній місяць»?

У роз’ясненнях підкреслюється, що fianza – це не оплата оренди, а гарантія на випадок шкоди/боргів, тому використовувати її як «заміну платежу» – типова причина конфлікту.

Через який час мають повернути fianza?

Ст. 36.4 LAU каже, що якщо минув 1 місяць після передачі ключів і fianza не повернули, то сума, що підлягає поверненню, починає нараховувати interés legal.

Чи може орендодавець утримати fianza «поки не прийдуть рахунки»?

На практиці такий сценарій трапляється, але утримання має бути обґрунтованим і співмірним: якщо утримують частину – потрібне пояснення/розрахунок і повернення залишку; інакше виникає ризик відсотків і претензій.

Джерела:

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), BOE
• Artículo 36 LAU – розбір і цитати
• MIVAU: роз’яснення щодо гарантій і ліміту додаткових гарантій
• El Mundo: про «місяць» і відсотки у разі затримки повернення
• El Español: переказ ключових норм (fianza, оновлення, повернення)
• Housfy: різниця між fianza та garantía adicional і практичні ліміти
• The Objective: пояснення “що може просити орендодавець” і навіщо fianza