Кто оплачивает ремонт в арендованной квартире в Испании?

Аренда жилья всегда связана с вопросами не только комфорта, но и юридических нюансов. Одна из самых распространенных проблем между собственником и арендатором – это оплата ремонта: кто должен оплачивать устранение поломок, текущие починки или замену бытовой техники?

Чтобы избежать конфликтов, важно знать, что говорит испанское законодательство, а именно Ley de Arrendamientos Urbanos (Закон об аренде городских помещений, LAU) и Гражданский кодекс.

Что говорит LAU о ремонте?

Согласно статье 21.1 LAU:

• Собственник обязан поддерживать жилье в состоянии, пригодном для проживания, выполняя необходимые ремонты.
• При этом арендная плата не может быть повышена за счет таких работ.
• Исключение составляют случаи, когда повреждения возникли по вине арендатора, что регулируется статьями 1563 и 1564 Гражданского кодекса.

Арендатор, в свою очередь, обязан:

• Незамедлительно уведомить собственника о необходимости ремонта.
• В случае срочных поломок, чтобы предотвратить серьезный ущерб или дискомфорт, он может самостоятельно вызвать мастера, но с обязательным предварительным уведомлением арендодателя и последующим возмещением затрат.

Какие работы оплачивает арендатор?

Арендатор несет ответственность в двух случаях:

1. Если поломка произошла по его вине или из-за ненадлежащего использования.
2. Если речь идет о мелком ремонте, связанном с естественным износом (статья 21.4 LAU).

К мелким ремонтам относятся, например:

• замена лампочек и выключателей,
• починка кранов и протечек,
• ремонт замков, ручек и петель,
• починка бытовых мелочей вроде штор или простых жалюзи.

Важно: если поломка связана с возрастом предмета (например, старый бойлер или стиральная машина вышли из строя от времени), расходы обязан нести собственник.

Как определить, является ли ремонт «мелким»?

Критерии:

• Характер поломки: касается ли она повседневных элементов (лампочки, замки, жалюзи) или систем жизнеобеспечения (трубы, отопление, электрика).
• Стоимость ремонта: судебная практика в Испании трактует по-разному, но часто мелким считается ремонт, цена которого не превышает 50% месячной аренды или 50% стоимости нового элемента.
• Срок аренды: если поломка случилась вскоре после въезда, обычно ее оплачивает собственник.

Обязанности сторон по договору аренды

Обязанности собственника (арендодателя)

Согласно статье 1554 ГК и LAU:

• передать жилье и имущество в надлежащем состоянии,
• выполнять капитальный ремонт для поддержания условий проживания,
• обеспечивать спокойное пользование квартирой,
• предложить арендатору приоритетное право покупки в случае продажи.

Обязанности арендатора

Согласно статье 1555 ГК и LAU:

• своевременно оплачивать аренду,
• использовать жилье только по назначению,
• поддерживать его в надлежащем состоянии,
• не передавать и не сдавать жилье без разрешения,
• не проводить перепланировки без согласия собственника,
• оплачивать мелкий текущий ремонт, связанный с износом.

Презумпция вины арендатора

Согласно статье 1563 Гражданского кодекса, арендатор считается ответственным за порчу имущества, если не докажет обратное. Поэтому важно составить подробный инвентарь жилья и мебели с фотографиями при подписании договора. Это поможет избежать конфликтов при выезде.

Частные случаи: кто оплачивает?

• Жалюзи: если это простая поломка, оплачивает арендатор. Если механизм сломался из-за старости – собственник.
• Стиральная машина: оплачивает арендодатель, если поломка связана с износом; арендатор – только в случае поломки из–за неправильного использования.
• Бойлер или водонагреватель: собственник оплачивает ремонт, если причина – вышедший срок службы. Исключение – вина арендатора.

Что делать, если договориться не удается?

1. Уведомить арендодателя письменно (лучше через burofax, чтобы зафиксировать дату и факт обращения).
2. Если собственник игнорирует проблему:
   • подать иск в суд,
   • инициировать расторжение договора,
   • выполнить ремонт самостоятельно (в случае срочности) и потребовать компенсацию.

Заключение

В Испании система распределения обязанностей по ремонту в арендуемом жилье достаточно четко регулируется законом:

• Капитальный ремонт и старение техники оплачивает собственник.
• Мелкие поломки и неисправности из-за неправильного использования – за счет арендатора.

Чтобы избежать споров, всегда фиксируйте условия договора письменно, ведите фотоинвентарь квартиры и своевременно уведомляйте собственника о проблемах. Чтобы избежать проблем, воспользуйтесь услугами квалифицированного посредника: специалисты компании Risel помогут вам снять и сдать недвижимость в Испании и гарантируют вашу юридическую безопасность.