Plusvalia в Испании при продаже недвижимости: все о налоге в 2025 году

Plusvalia в Испании — это муниципальный налог на прирост стоимости городской земли, который уплачивается при смене собственника недвижимости. Понимание нюансов налога plusvalía municipal крайне важно, так как он напрямую влияет на сделки с недвижимостью и местные налоговые обязательства. 

Этот налог применяется к приросту стоимости объекта недвижимости в момент передачи права собственности — при продаже, наследовании или дарении. Он может повлиять на расходы при купле-продаже, а также на финансовые решения и инвестиционные стратегии.

Знание ключевых аспектов, таких как сроки уплаты или порядок расчета, необходимо для того, чтобы избежать возможных налоговых санкций и принимать взвешенные решения в управлении недвижимым имуществом. Именно поэтому мы подготовили это руководство на 2025 год со всей актуальной информацией о муниципальном налоге на прирост стоимости городской земли.

Что такое налог на прирост стоимости plusvalía в Испании?

Муниципальный налог на прирост стоимости — это местный налог, который взимается с увеличения стоимости участка земли при передаче прав собственности, будь то продажа, наследование или дарение.

Он основан на принципе, что если имущество увеличилось в цене за счет, например, городского развития или улучшения инфраструктуры в районе, то собственник должен внести свой вклад в виде налога на полученную выгоду.

Plusvalia базируется на увеличении кадастровой стоимости земли, на которой стоит недвижимость.

Когда нужно платить налог plusvalía в Испании?

Сроки уплаты налога plusvalía в Испании зависят от того, как были переданы права собственности на недвижимость:

• При продаже или дарении — в течение 30 рабочих дней.
• При наследовании — в течение первых шести месяцев со дня смерти владельца. Возможна отсрочка еще на шесть месяцев, если заявить об этом в установленный срок.

Важно: в 2025 году владельцы, которые продадут недвижимость без получения прибыли, освобождаются от уплаты этого налога.

Можно ли не платить налог plusvalía в Испании?

Не существует определенного срока, после которого налог автоматически отменяется. Однако спустя 20 лет владения недвижимостью сумма налога больше не увеличивается.

Уплата налога не требуется только в случае продажи с убытком, то есть если объект продается дешевле, чем был приобретен.

Кто оплачивает налог plusvalía в Испании?

Налог plusvalía в Испании зависит от различных факторов. При разных способах передачи имущества действуют различные правила:

• При купле-продаже жилья налог должен платить продавец.
• В случае дарения налог должен оплатить получатель дара.
• При наследовании налог платят наследники.

Соответствующее лицо должно произвести оплату в муниципалитете, где расположено жилье.

Расчет налога plusvalía в Испании

Налоговые ставки plusvalía в Испании зависят от каждого муниципалитета, но для расчета всегда необходимо учитывать следующие параметры:

• Кадастровая стоимость: Этот показатель является основой для расчета plusvalía в Испании, и его можно найти в последнем счете за налог на имущество (IBI), в последней налоговой декларации или узнать в городской администрации (ayuntamiento).
• Количество лет, прошедших с момента приобретения до передачи недвижимости: В зависимости от количества лет, прошедших с момента приобретения недвижимости, применяется коэффициент увеличения кадастровой стоимости.
• Муниципалитет, где находится недвижимость: Каждый муниципалитет может применять различные максимальные коэффициенты увеличения.
• Цена передачи недвижимости: На каких условиях было продано, унаследовано или подарено жилье?
• Цена приобретения: За сколько было куплено или приобретено жилье.

Как рассчитывается налог plusvalía в Испании?

С момента принятия указа, который изменил правила расчета plusvalía в Испании, для вычисления суммы, подлежащей оплате, к налогооблагаемой базе применяются ставки, установленные каждым муниципалитетом. Королевский указ содержит два метода расчета налоговой базы для plusvalía в Испании.

Объективный метод расчета plusvalía в Испании

Кадастровая стоимость недвижимости умножается на коэффициенты, которые устанавливаются каждый год и зависят от состояния рынка недвижимости. Этот метод является опциональным, так как налогоплательщик имеет возможность заплатить налог, основываясь на реальной прибавочной стоимости, полученной в момент передачи недвижимости.

Фактический метод расчета plusvalía в Испании

В этом случае рассчитывается разница между ценой продажи или передачи и ценой покупки или приобретения недвижимости. Если налогоплательщик докажет, что реальная прибавочная стоимость ниже, чем та, которая получена по объективному методу, он может применить этот метод.

Упомянутый выше королевский указ устанавливает, что налогооблагаемая база является результатом умножения кадастровой стоимости земли на момент начисления налога на коэффициенты, которые утверждают муниципалитеты. Эти коэффициенты не могут превышать указанные ниже значения в зависимости от количества лет, прошедших с момента приобретения недвижимости.

Новые коэффициенты для расчета plusvalía в Испании на 2025 год

Применение этих коэффициентов зависит от решения каждого муниципалитета, так как они представляют собой максимально допустимые значения. В случае, если муниципалитет использует коэффициенты меньшие, чем указанные, он может оставить их без изменений, в то время как те муниципалитеты, которые применяют более высокие значения, должны будут скорректировать их в сторону уменьшения. Кроме того, существует возможность для муниципалитетов уменьшить кадастровую стоимость земли до 15%, в зависимости от уровня ее актуализации.

Калькулятор plusvalía в Испании

Сайт Idealista/news разработал калькулятор, который отражает все недавние нормативные акты, вступившие в силу в 2025 году, позволяя налогоплательщикам узнать сумму, которую они должны заплатить в качестве налога plusvalía в Испании при продаже, наследовании или получении недвижимости в дар.

Калькулятор plusvalía в Испании 

Пример расчета plusvalía в Испании

Возьмем в качестве примера покупку жилья 15.02.2017 за 210 000 евро и продажу 23.11.2021 за 250 000 евро. Общая кадастровая стоимость составляет 100 000 евро, из которых кадастровая стоимость земли — 60 000 евро (60%). Налоговая ставка составляет 30%.

• Цена приобретения: 210 000 евро
• Цена передачи: 250 000 евро
• Прибавочная стоимость: 40 000 евро, и теперь рассчитываем налог:

а) Объективный метод:

Высчитываем налогооблагаемую базу:

60 000 евро (кадастровая стоимость земли) × 0,16 (коэффициент для 4 лет в собственности) = 9 600 евро — налогооблагаемая база.

Сумма налога = 9 600 × 30% = 2 880 евро.

б) Фактический метод:

• Цена передачи = 250 000 евро × 60% = 150 000 евро
• Цена приобретения = 210 000 евро × 60% = 126 000 евро
• Налогооблагаемая база = 150 000 евро — 126 000 евро = 24 000 евро
• Налоговая сумма = 24 000 × 30% = 7 200 евро

Налогоплательщик может выбрать метод, который ему наиболее выгоден, в данном случае — это объективный метод.

Что будет, если не заплатить plusvalía в Испании?

Если вы пропустили срок для оплаты plusvalía в Испании, муниципалитет может потребовать сумму с начислением процентов за просрочку:

• 5% в течение первых трех месяцев.
• 10% в период с трех до шести месяцев.
• 15% в период с шести до двенадцати месяцев.
• 20% после года.
  

Plusvalía в Испании и налог на доходы физических лиц (IRPF)

Когда продавец оплачивает plusvalía в Испании, он может вычесть эту сумму из своей декларации по IRPF, тем самым уменьшив прирост капитала от продажи недвижимости.

С другой стороны, если  plusvalía в Испании оплачивает покупатель (что бывает редко), эта сумма будет добавлена к цене приобретения недвижимости, что повлияет на расчет прироста или убытка при будущей продаже.

Если вы не хотите сами разбираться во всех тонкостях налогового законодательства в Испании, доверьте оформление сделки купли-продажи, а также наследства или дарения, специалистам Risel. Мы возьмем на себя все заботы и бюрократические процедуры и обеспечим чистоту, прозрачность и налоговую грамотность сделки.