Plusvalía в Іспанії при продажу нерухомості: все про податок у 2025 році

Plusvalía в Іспанії — це муніципальний податок на приріст вартості міської землі, який сплачується при зміні власника нерухомості. Розуміння нюансів податку plusvalía municipal дуже важливе, оскільки він безпосередньо впливає на угоди з нерухомістю та місцеві податкові зобов’язання.
Цей податок застосовується до приросту вартості об’єкта нерухомості в момент передачі права власності — при продажу, спадкуванні чи даруванні. Він може вплинути на витрати при купівлі-продажу, а також на фінансові рішення та інвестиційні стратегії.
Знання ключових аспектів, таких як строки сплати або порядок розрахунку, необхідніі для того, щоб уникнути можливих податкових санкцій та приймати зважені рішення в управлінні нерухомістю. Саме тому ми підготували це керівництво на 2025 рік з усією актуальною інформацією про муніципальний податок на приріст вартості міської землі.

Що таке податок на приріст вартості plusvalía в Іспанії?

Муніципальний податок на приріст вартості — це місцевий податок, який стягується із збільшення вартості ділянки землі при передачі прав власності, будь то продаж, спадкування чи дарування.
Він базується на принципі розрахунку приросту вартості нерухомого об’єкта. Наприклад, якщо майно зросло в ціні завдяки розвитку міської інфраструктури або покращенню району, то власник має внести свій вклад у вигляді податку на отриману вигоду.
Plusvalía базується на збільшенні кадастрової вартості землі, на якій знаходиться нерухомість.

Коли потрібно платити податок plusvalía в Іспанії?

Строки сплати податку plusvalía в Іспанії залежать від того, як були передані права власності на нерухомість:

• При продажу чи даруванні — протягом 30 робочих днів.
• При спадкуванні — протягом перших шести місяців з дня смерті власника. Можлива відстрочка ще на шість місяців, якщо подати заяву в установлений термін.

Важливо: у 2025 році власники, які продадуть нерухомість без отримання прибутку, звільняються від сплати цього податку.

Чи можна не платити податок plusvalía в Іспанії?

Не існує певного строку, після якого податок автоматично скасовується. Однак після 20 років володіння нерухомістю сума податку більше не збільшується.

Сплата податку не вимагається лише у випадку продажу зі збитками, тобто якщо об’єкт продається дешевше, ніж був придбаний.

Хто платить податок plusvalía в Іспанії?

Податок plusvalía в Іспанії залежить від різних факторів. При різних способах передачі майна діють різні правила:

• При купівлі-продажу житла податок повинен сплатити продавець.
• У разі дарування податок повинен сплатити отримувач дарунка.
• При спадкуванні податок платять спадкоємці.

Відповідна особа повинна здійснити оплату в муніципалітеті, де розташоване житло.

Розрахунок податку plusvalía в Іспанії

Податкові ставки plusvalía в Іспанії залежать від кожного муніципалітету, але для розрахунку завжди потрібно враховувати наступні параметри:

• Кадастрова вартість: цей показник є основою для розрахунку plusvalía в Іспанії, і його можна знайти в останньому рахунку за податок на майно (IBI), в останній податковій декларації або дізнатися в міській адміністрації (ayuntamiento).
• Кількість років, що минули з моменту придбання до передачі нерухомості: залежно від кількості років, що пройшли з моменту придбання нерухомості, застосовується коефіцієнт збільшення кадастрової вартості.
• Муніципалітет, де знаходиться нерухомість: кожен муніципалітет може застосовувати різні максимальні коефіцієнти збільшення.
• Ціна передачі нерухомості: за яких умов було продано, успадковано чи подаровано житло?
• Ціна придбання: за скільки було куплено чи придбано житло.

Як розраховується податок plusvalía в Іспанії?

З моменту прийняття указу, який змінив правила розрахунку plusvalía в Іспанії, для обчислення суми, що підлягає оплаті, до податкової бази застосовуються ставки, встановлені кожним муніципалітетом. Королівський указ містить два методи розрахунку податкової бази для plusvalía в Іспанії.

Об’єктивний метод розрахунку plusvalía в Іспанії

Кадастрова вартість нерухомості множиться на коефіцієнти, які встановлюються кожен рік, і залежать від стану ринку нерухомості. Цей метод є опційним, оскільки платник податку має можливість сплатити податок, виходячи з реального приросту вартості, отриманого в момент передачі нерухомості.

Фактичний метод розрахунку plusvalía в Іспанії

У цьому випадку розраховується різниця між ціною продажу або передачі та ціною купівлі чи придбання нерухомості. Якщо платник податку доведе, що реальний приріст вартості нижчий за той, що отриманий за об’єктивним методом, він може застосувати цей метод.

Указ, згаданий вище, встановлює, що податкова база є результатом множення кадастрової вартості землі на момент нарахування податку на коефіцієнти, які затверджують муніципалітети. Ці коефіцієнти не можуть перевищувати вказані нижче значення залежно від кількості років, що минули з моменту придбання нерухомості.

Нові коефіцієнти для розрахунку plusvalía в Іспанії на 2025 рік

Застосування цих коефіцієнтів залежить від рішення кожного муніципалітету, оскільки вони є максимально допустимими значеннями. У випадку, якщо муніципалітет використовує коефіцієнти менші, ніж зазначені, він може залишити їх без змін, в той час як ті муніципалітети, що застосовують вищі значення, повинні будуть коригувати їх у бік зменшення. Крім того, муніципалітети мають можливість зменшити кадастрову вартість землі на 15%, залежно від рівня її актуалізації.

Калькулятор plusvalía в Іспанії

Сайт Idealista/news розробив калькулятор, який відображає всі нещодавні нормативні акти, що вступили в силу в 2025 році, дозволяючи платникам податків дізнатися суму, яку вони повинні заплатити як податок plusvalía в Іспанії при продажу, спадкуванні або отриманні нерухомості в дар.

Калькулятор plusvalía в Іспанії

Приклад розрахунку plusvalía в Іспанії

Розглянемо як приклад покупку житла 15.02.2017 за 210 000 євро та продаж 23.11.2021 за 250 000 євро. Загальна кадастрова вартість становить 100 000 євро, з яких кадастрова вартість землі — 60 000 євро (60%). Податкова ставка становить 30%.

• Ціна придбання: 210 000 євро
• Ціна передачі: 250 000 євро
• Приріст вартості: 40 000 євро, тепер розраховуємо податок:

а) Об’єктивний метод:

Вираховуємо податкову базу:

60 000 євро (кадастрова вартість землі) × 0,16 (коефіцієнт для 4 років у власності) = 9 600 євро — податкова база.
Сума податку = 9 600 × 30% = 2 880 євро.

б) Фактичний метод:

• Ціна передачі = 250 000 євро × 60% = 150 000 євро
• Ціна придбання = 210 000 євро × 60% = 126 000 євро
• Податкова база = 150 000 євро – 126 000 євро = 24 000 євро
• Сума податку = 24 000 × 30% = 7 200 євро

Платник податку може вибрати метод, який для нього є найбільш вигідним, в цьому випадку — це об’єктивний метод.

Що буде, якщо не заплатити plusvalía в Іспанії?

Якщо ви пропустили термін для сплати plusvalía в Іспанії, муніципалітет може вимагати суму з нарахуванням відсотків за прострочення:

• 5% протягом перших трьох місяців.
• 10% у період з трьох до шести місяців.
• 15% у період з шести до дванадцяти місяців.
• 20% після року.

Plusvalía в Іспанії та податок на доходи фізичних осіб (IRPF)

Коли продавець сплачує plusvalía в Іспанії, він може вирахувати цю суму зі своєї декларації по IRPF, тим самим зменшуючи приріст капіталу від продажу нерухомості.
З іншого боку, якщо plusvalía в Іспанії сплачує покупець (що трапляється рідко), ця сума буде додана до ціни придбання нерухомості, що вплине на розрахунок приросту або збитку при майбутньому продажу.

Якщо ви не хочете самостійно розбиратися у всіх тонкощах податкового законодавства в Іспанії, довірте оформлення угоди купівлі-продажу, а також спадщини або дарування, фахівцям Risel. Ми візьмемо на себе всі турботи та бюрократичні процедури і забезпечимо чистоту, прозорість і податкову грамотність угоди.