Введение

Покупка квартиры в Бенидорме под аренду — популярная стратегия среди семей, инвесторов и ремоут-специалистов. Город даёт редкую комбинацию: два пляжа-якоря, круглый поток туристов и «открыточные» виды с высоток, что напрямую конвертируется в заполняемость и тариф.

Бенидорм — город небоскребов и непрекращающегося ни на минуту движения. Его называют «Средиземноморским Манхэттеном» и туристической столицей Коста-Бланки, его любят или ненавидят — но равнодушным он не оставляет никого. Здесь действительно есть все, что может понадобиться как для отдыха, так и для постоянной жизни, неудивительно, что инвесторы со всего мира устремляют на него свои взоры и буквально «устраивают охоту» на горячие предложения на рынке.

Город между двумя пляжами

Форма Бенидорма уникальна: два великолепных пляжа дугой огибают побережье, разделённые скальным мысом со Старым городом. У каждого — свой характер.

• Пляж Леванте — оживлённый. Протянувшийся более чем на 2 километра Леванте — это центр событий. Променад усыпан кафе, коктейль-барами и ресторанами. Здесь к вашим услугам множество активностей (пляжный волейбол, сапбординг, парасейлинг и пр.), а также аренда шезлонгов, чтобы просто расслабиться и наслаждаться солнцем. Леванте — это еще и эпицентр ночной жизни Бенидорма: заведения “держат город в тонусе” после заката.
• Пляж Поньенте — расслабленный. Более протяженный и спокойный, чем Леванте, Поньенте предлагает свыше 3 километров мягкого золотого песка, за которым тянется современный волнообразный променад, спроектированный архитектором Карлосом Ферратером. Эта часть Бенидорма притягивает семьи, пары и тех, кто ищет более тихую атмосферу, — здесь меньше высотных отелей и больше жилых домов. Пляж идеально подходит для утренних пеших и велопрогулок вдоль моря, а также спокойного купания в кристально чистой воде.

Больше, чем просто курорт

Бенидорм — город, созданный для жизни, а не только для визитов. Здесь есть все необходимое:

• Климат мечты: солнце круглый год. Средиземноморский климат Бенидорма — наслаждение для чувств. Жаркое лето и мягкая зима — вы будете радоваться солнцу и комфортным температурам весь год.
• Шопинг: от известных брендов в ТЦ La Marina до уютных бутиков в Старом городе и шумных уличных рынков.
• Гастрономия: традиционные тапас-бары, рестораны высокой кухни, свежие морепродукты прямо из порта и международные кухни со всего мира.
• Здравоохранение: современные больницы и частные клиники с медициной высокого уровня.
• Образование: хорошие испанские школы и рядом — международные частные с высоким рейтингом.
• Транспортная доступность: всего 40 минут до аэропорта Аликанте и выезд на автостраду AP-7 для лёгких поездок по Испании.
  

Город небоскребов: уникальный горизонт Бенидорма

Одна из наиболее примечательных черт Бенидорма — его горизонт с большим количеством небоскребов, благодаря чему его часто называют «средиземноморским Манхэттеном». 

Бенидорм входит в список мировых лидеров по концентраций небоскребов в мире, а в 2021 году здесь появился Intempo — самое высокое жилое здание в Европейском союзе высотой 192 метра.

Интересно: Сейчас в Бенидорме строят TM Tower — здание высотой более 200 м, которое побьет рекорд Intempo.

Многие из этих высотных апартаментов открывают панорамные виды на море, пляжи и горы — мощный магнит для покупателей и туристов. Представьте, как вы пьёте утренний кофе, пока рассвет окрашивает Средиземное море в золото, или наблюдаете с вашего балкона, как огни города мерцают на фоне ночного неба…

Жизнь без границ

Бенидорм — это город возможностей, он буквально создан для активной жизни, как днем, так и ночью. Здесь каждый найдет себе занятие по душе:

• Гольф — несколько полей в короткой поездке на машине, в том числе чемпионское поле Villaitana Golf.
• Водные виды спорта — парусный спорт, дайвинг, гидроциклы и каякинг — всё рядом.
• Велоспорт и хайкинг — живописные маршруты вдоль побережья и горные тропы, включая знаменитый Пуч-Кампанá (Puig Campana).
• Развлечения — живые шоу, концерты, тематические парки Terra Mítica, аквапарк Aqualandia и семейный парк Mundomar.
• Культура и праздники — от красочных парадов мавров и христиан до зрелищного Международного песенного фестиваля в Бенидорме (Benidorm Fest), где выбирают, кто представит Испанию на конкурсе Евровидение — город живет свою лучшую жизнь, и делает это энергично и со вкусом.
  

Транспортная доступность

• Авиаприбытие: аэропорт Аликанте-Эльче (ALC) ≈ 40–45 минут по AP-7/N-332.
• Общественный транспорт: автобусы ALSA/линиии Marina Baixa, трам-линия TRAM Metropolitano (Alicante–Benidorm).

Рынок недвижимости Бенидорма: цены, динамика, типы, покупатели

Рынок недвижимости демонстрирует существенный подъём последних лет. Рост спроса на жильё подтолкнул цены вверх и привлёк множество инвесторов, приобретающих объекты с инвестиционными целями. В городе реализуется множество строительных проектов, что обеспечивает появление новых объектов и в будущем.

Аренда — ещё один плюс. Бенидорм — популярный круглогодичный курорт с большим потоком внутренних и иностранных гостей. Это означает высокую потребность в размещении — как для коротких, так и для длительных заездов — и отличную возможность для инвесторов, ищущих пассивный доход.

Рынок аренды стабилен и доходен. Ставки аренды в Бенидорме относительно выше, чем в ряде других городов средиземноморского побережья, что позволяет получить хороший ROI. Кроме того, в городе работают профессиональные управляющие компании, упрощающие сдачу и администрирование объектов.

Типы недвижимости в Бенидорме

Бенидорм предлагает широкий выбор недвижимости для инвесторов различных типов. Краткий обзор:

Апартаменты и квартиры в Бенидорме

Самый распространённый тип. Разброс по размерам и стилю: от студий до многокомнатных квартир с балконами и видами на море. Есть современные комплексы с бассейнами и тренажерными залами, а также более старые дома в традиционном стиле.

Пентхаусы

Верхние этажи с большими террасами или балконами и панорамными видами на море/город. Частый выбор для покупателей сегмента «люкс».

Виллы

Более эксклюзивный формат для тех, кому нужна площадь и приватность. Обычно — частные бассейны и сады. Стили — от современных минималистичных до классических «средиземноморских».

Таунхаусы (адосададо)

Дома, разделяющие стену с соседями. Популярны у тех, кто хочет больше пространства и приватности. Часто — доступ к общему бассейну и зеленым зонам.

Кто покупает недвжимость в Бенидорме?

Бенидорм очень популярен среди иностранцев (британцы, немцы, французы, скандинавы) и испанских семей/покупателей «второго дома». Также этот город выбирают удаленные специалисты — получатели визы цифрового кочевника. Доля иностранцев на Коста-Бланке в целом и в Бенидорме в частности — традиционно высокая.

Перспективы рынка

• Дефицит новостроек и высокая конкуренция за «готовую» вторичку не только поддерживают цены, но и толкают их вверх.
• Сезонная арендная выручка остается сильной, при этом усиливается контроль лицензий. Баланс «доход/регуляторика» — ключ к стратегии.

Инвестиционный потенциал

Бенидорм — это не только про хорошую жизнь, но и про разумные вложения. Туристическая экономика города поддерживает высокий спрос на аренду круглый год, а уровень занятости — один из самых высоких в Испании.

• Доходность от аренды: современные и удачно расположенные апартаменты могут приносить 5–7% годовых, а в высокий сезон — часто больше.
• Прирост капитала: непрерывное обновление городской среды, улучшение пляжей и инвестиции в культуру поддерживают устойчивый рост стоимости недвижимости.
• Разнообразный рынок: от студий на первой линии и роскошных пентхаусов до семейных вилл в более тихих кварталах.

Почему Бенидорм выделяется

• Два лучших пляжа Коста-Бланки — каждый со своим характером.
• Город, сочетающий курортную энергию и удобства повседневной жизни.
• Иконический горизонт и самое высокое жилое здание в ЕС.
• Бесконечные активности, события и дух международного сообщества.
• Подтверждённая история высокого спроса на аренду и роста капитальной стоимости.

Цены на жилье в Бенидорме и их эволюция (Idealista)

• Бенидорм: 3 275 €/м² в сентябре 2025, +14,2% г/г; с мая 2025 рост фиксировался 2,7% м/м (3 158 €/м²) с дальнейшим ускорением летом. Источник: Idealista (раздел Benidorm histórico).
• Финистрат: 3 254 €/м² в сентябре 2025, +10,3% г/г; ускорение весной-летом 2025. Источник: Idealista (Finestrat histórico).
• Контекст по региону: провинция Аликанте — 2 620 €/м² (сентябрь 2025), +14% г/г.

Продажа квартир — Benidorm, €/м² (сентябрь 2025)

Данные Idealista, Benidorm → «Informe de precios en venta» по районам, сентябрь 2025. 

Долгосрочная аренда — Бенидорм, €/м²/мес. (сентябрь 2025)

Данные Idealista, Benidorm → «Informe de precios en alquiler» по районам, сентябрь 2025). 

Альтернатива Бенидорму: Финестрат

Финестрат, а точнее самый современный и популярный его район —Кала-де-Финестрат, сочетает расслабленный образ жизни с близостью к пляжам Бенидорма. Его притягательность — в природном окружении и уникальных предложениях, делающих локацию отличным выбором для тех, кто ценит тишину и качество жизни.

Без сомнений, Финестрат и его пляжи — очень привлекательное место для вложений в недвижимость с хорошей доходностью.

Муниципалитет выделяется спокойной атмосферой — идеален для тех, кто хочет сбежать от суеты. Финестрат дарит более умиротворенный ритм жизни, позволяя при этом не отказываться от близости к множеству активностей в соседних городах.

Финистрат окружен горами, а близость к пляжам Бенидорма позволяет наслаждаться морем, не теряя атмосферы спокойствия, которой славится этот поселок. Этот баланс привлекает и резидентов, и туристов.

В муниципалитете — мощеные улочки и гостеприимная, теплая атмосфера, располагающая к прогулкам и неторопливому наслаждению уютными уголками. Эта семейная обстановка — ключевой фактор для тех, кто ищет безопасное и дружелюбное место для жизни в Испании.

Продажа — Finestrat, €/м² (сентябрь 2025)

Источник: Idealista → Informe de precios (venta), Finestrat, разбивка по районам, сентябрь 2025.

Долгосрочная аренда — Finestrat, €/м²/мес. (сентябрь 2025)

Источник: Idealista → Informe de precios (alquiler), Finestrat, сентябрь 2025. 

Практика инвестора: локации, доходность, сценарии

Чтобы составить грамотную инвестиционную стратегию, нужно хорошо изучить рынок и определиться с районом, который наилучшим образом подойдет для ваших целей.

Куда целиться под краткосрочную аренду

• Леванте: максимальные тарифы в пик, близость ночной жизни — подход для «молодёжно-ивентной» аудитории.
• Поньенте: спокойнее, чем Леванте, длинная линия пляжа, спрос со стороны семей/«зимовщиков».
• Старый город/Маль Пас: аутентичная атмосфера, пешая доступность к обоим пляжам, ограниченное предложение.
• Cala de Finestrat: компромисс «тишина+море», новые комплексы с пулами и паркингом, сильный  спрос.

Ориентиры по доходности

По практике рынка: качественные апартаменты у моря при корректном ценообразовании и управлении дают около 5–7% брутто/год, больше в высокий сезон (лето/праздники).

Лицензии и правила (must-know)

• Для сдачи как vivienda de uso turístico требуется регистрация в Turisme Comunitat Valenciana (процедура «Declaración responsable», онлайн-авторегистрация).
• С 2024–2025 в Валенсии действует обновлённый режим: регистрация на 5 лет с продлением; муниципальный контроль усилен.
• Критично: нужен документ от сообщества собственников о не-запрете туристического использования — иначе регистрацию не дадут. В ряде случаев требуется одобрение 60% собственников для новых VUT (Viviendas de Uso Turistico — Жилье туристического назначения).
• Бенидорм готовит собственный норматив, но без «закручивания гаек» сверх общерегиональных правил; при этом инспекции уже работают. Планируйте только легальную модель, иначе можно нарваться на очень большой штраф.

Стоимость владения и тарифная сетка

• Comunidad (взносы в сообщество жильцов), IBI, страхование, клининг, комиссии платформ, комплектование (бельё/техника).
• Для Финистрата бенчмарк аренды: ~15,8 €/м²/мес. по Idealista (долгосрок), квартиры — ~16 €/м²/мес. (для оценки альтернативной тактики «зима — долгосрок»).

Сценарии

1. «Пляж + вид» (1–2 спальни): ставка на фото-вовлечение и быстрый конверт. Критично: бесшумные кондиционеры, чёткая самозаездная модель, Wi-Fi 300+ Мбит/с.
2. «Семейный комфорт» (Поньенте/Финистрат): паркинг, коляско-дружественный подъезд, blackout, детский набор — растягивает сезон.
3. «Бизнес-микс»: ставка на зимовку и продажи помесячно в межсезонье (счет на компанию, factura) + высокий сезон посуточно.

Получите консультацию для разработки инвестиционной стратегии:

Инвестиции в Бенидорм: Риски и как их снизить

• Регуляторика и штрафы: работа без регистрации чревата санкциями; проверяйте совместимость по градостроению и правила сообщества. Держите все документы и номер регистрации под рукой.
• Сезонность: избегайте P&L «только на лето» — закладывайте плечо на межсезонье (долгосрок/мидтерм).
• Дефицит новостроек → цена входа: не переплачивайте «за картинку» — проверяйте ликвидность и историю продаж в здании.
• Управление/операционка: ошибки на чек-ине/клининге съедают рейтинг → выручку. Решение: локальный управляющий/PM-сервис с KPI.

Что нужно учесть для успешных инвестиций в Бенидорм?

Хотя Бенидорм и предлагает вдохновляющие горизонты для инвесторов, важно понимать ряд моментов до старта. Вот несколько советов и ключевых соображений при инвестициях в этот уникальный город.

• Исследование и консультации. Перед покупкой любой недвижимости в Бенидорме важно провести тщательное исследование и получить профессиональную консультацию. Понимание локального рынка и знание законов и регуляций помогут принимать взвешенные решения.
• Диверсификация портфеля: не класть все яйца в одну корзину. Хотя Бенидорм привлекателен, диверсификация — обязательна. Распределение средств по разным объектам и локациям защитит от колебаний локального рынка.
• Знать рыночные тренды: покупка в правильный момент. Рынок недвижимости цикличен, цены могут меняться в разное время года. Следя за трендами, сезонами высокого и низкого спроса, вы сможете максимально использовать возможности.

Кому подойдёт, а кому нет

Бенидорм на карте

Финестрат на карте

Дисклеймер: это не юридическая/налоговая консультация. Цифры — ориентиры; проверяйте условия сделки и нормы по вашему случаю.

Источники и обновления: Idealista — отчёты по ценам (обновления за сентябрь 2025); Numbeo — стоимость жизни (сентябрь–октябрь 2025); Generalitat Valenciana — процедура регистрации VUT и разъяснения (2024–2025); локальные материалы о контроле и инспекциях в Бенидорме (июль 2025); обзор новых требований (2024–2025). Дополнительно — контент документа, предоставленного заказчиком, о позиционировании районов/профиля спроса.