Головна Блог Купівля нерухомості за криптовалюту в Іспанії у 2026 році: що каже податкова і як зробити це правильно

Купівля нерухомості за криптовалюту в Іспанії у 2026 році: що каже податкова і як зробити це правильно

15.01.2026

Правовий статус: DGT (Hacienda) вважає криптоактиви не грошима, а нематеріальними активами. Розрахунок біткоїном за квартиру — це permuta (обмін «річ на річ», бартер), а не звичайна купівля-продаж.
Податки: Покупець сплачує ITP (вторинка) або VAT + AJD (новобудова); сторона, яка віддає крипто, фіксує прибуток/збиток в IRPF/IS через «відчуження» монет.
Оформлення у нотаріуса: у договорі фіксують ціну в €, джерело коштів, курс/момент обміну, TX-hash; застосовуються процедури ПВК/ФТ (AML).
Звітність: можлива вимога Modelo 721 (крипто за кордоном).
Практика Risel: супроводжуємо угоди за криптовалюту та оптимізуємо податки.

Консультація щодо покупки за крипто

Записатися на оглядовий тур

Купівля нерухомості за криптовалюту в Іспанії у 2026: що каже податкова і як зробити все правильно

Зміст статті:

Правовий статус розрахунку криптовалютою

Генеральна дирекція з оподаткування Іспанії (DGT) зробила хід на полі криптовалют. В обов’язковому роз’ясненні Податкове відомство (Hacienda) встановило, що криптоактиви — такі як біткоїн — не є грошима, а становлять нематеріальні речі.
В Іспанії немає заборони, яка заважала б домовитися про оплату нерухомості біткоїном або іншими криптоактивами. Стаття 1255 Цивільного кодексу (ЦК) визнає свободу договорів, і DGT застосовує цей принцип, підтверджуючи, що оплата нерухомості криптовалютою є законною. Водночас така угода не кваліфікується як купівля-продаж.

Оскільки криптовалюти розглядаються як нематеріальні речі, передача нерухомості в обмін на криптоактиви оформлюється як бартер (permuta) відповідно до Статті 1538 ЦК, із специфічними податковими наслідками.

У таких угодах кожна сторона договору міни сплачує податок за те, що набуває: покупець нерухомості має сплатити Податок на передачу майна (ITP) при придбанні житла, а особа, яка отримує криптовалюту, — сплатити ITP при набутті цих криптоактивів.

Однак оподаткування ITP виникає лише тоді, коли сторона, що передає криптовалюту, не діє як підприємець або професіонал. Якщо діє, операція підпадає під ПДВ (IVA) відповідно до статті 7.5 консолідованого тексту Закону про податок на передачу майна та документально оформлені юридичні акти (TRLITPAJD).

Крім того, як і при будь-якій купівлі-продажу нерухомості, продавець зобов’язаний задекларувати у своєму ПДФО (IRPF) приріст або збиток капіталу від відчуження та, коли це застосовно, сплатити муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía municipal).

Висновок: купити/продати нерухомість за біткоїн законно, але фіскально процедура розглядається не як «купівля-продаж», а як обмін (майно на майно).

Податки при купівлі за крипто

Оподатковувана база розраховується не лише за погодженою ціною, а виходячи з ринкової вартості криптовалюти на дату угоди. Якщо сторони заявлять більшу суму, для податкових цілей переважатиме саме вона.

Податкове навантаження залежить від конкретної автономної спільноти: ставка ITP для криптовалют буде як для рухомого майна. За відсутності спеціального регулювання у відповідній автономії застосовується субсидіарна державна ставка 4%, передбачена пунктом 11.a) TRLITPAJD для рухомого майна, тоді як для нерухомого застосовувалася б ставка 6%.

Ми допомагаємо купити нерухомість за криптовалюту та оптимізувати податки.
Записатися на консультацію Оглядовий тур по об’єктах

Нотаріальне оформлення угод з оплатою криптовалютою

Цілком допустимо оформити угоду у нотаріуса, коли ціна майна, що передається, оплачується криптовалютою. Ба більше, будь-яка передача, що тягне зміну власника нерухомого майна, має оформлюватися публічною нотаріальною escritura, щоб її можна було зареєструвати в Реєстрі нерухомості, як приписує стаття 3 Іпотечного закону.

У таких випадках нотаріус може вимагати певні підтвердні документи: виписки з криптобірж, підтвердження ринкової вартості в євро та, за потреби, підтвердження права власності на цифровий гаманець (wallet), з якого здійснюється оплата.

Податкові наслідки оплати нерухомості біткоїном

Як видно, цей режим тягне за собою вищу податкову нагрузку, ніж купівля-продаж у євро. До звичайних обов’язків продавця з ПДФО та муніципального податку додається необхідність того, щоб обидві сторони сплатили ITP за те, що набувають, якщо тільки операція не обкладається ПДВ.

Дотримуючись такого підходу, Податкове відомство посилює контроль за використанням криптоактивів на ринку нерухомості — рішення, яке, без сумніву, змусить покупців і продавців переоцінити економічну доцільність таких угод.

Хоча оплачувати житло криптовалютою законно, це не нейтральна з податкового погляду операція. Її кваліфікація як міни породжує додаткові обов’язки, тому потребує ретельної документації, попереднього планування та повної прозорості, щоб уникнути донарахувань або санкцій з боку Податкового агентства.

Каталог нерухомості Risel Аліканте Бенідорм Фінестрат

FAQ

Чи можна в Іспанії купити квартиру за біткоїн законно?

Так. Але Hacienda трактує розрахунок криптовалютою як permuta (бартер), що тягне інші податкові наслідки (ITP/IRPF).

Який податок сплачує покупець на вторинному ринку?

ITP (ставка за автономією). Кваліфікація — передача поза ПДВ.

Чи сплачу я ПДВ при розрахунку BTC за новобудову?

Так, стандартно: IVA (зазвичай 10%) + AJD. Факт крипторозрахунку статус ПДВ у новобудови не змінює.

Чи потрібно декларувати прибуток по крипто, якщо я платив біткоїном?

Так, відчуження монет = реалізація → розраховується приріст/збиток в IRPF/IS.

Які документи просить нотаріус?

Ідентифікатори сторін, джерело коштів, ціна в євро, курс/момент оцінки, реквізити переказу (TX-hash), підтвердження провайдера/біржі. Плюс стандартні документи по об’єкту.

Чи потрібен Modelo 721?

Якщо криптоактиви зберігаються у іноземного кастодіана і виконані пороги — так, це інформаційна звітність. Умови — на сайті AEAT.

Де подивитися офіційну позицію Hacienda?

Первинне джерело — Consulta Vinculante V0935-25 і сторінки AEAT про криптовалюти.

Корисні посилання та джерела

Оригінал матеріалу: «Comprar una vivienda con bitcoin en España: lo que dice Hacienda», Idealista, 15.09.2025.
Consulta Vinculante DGT V0935-25 (27.05.2025): купівля/продаж нерухомого майна за BTC = permuta; наслідки для IRPF та ITP.
AEAT — IRPF: передача/permuta віртуальних валют: порядок розрахунку прибутку/збитку.
Modelo 721 (крипто за кордоном): процедура та FAQ AEAT.
Нотаріальні аспекти/ідентифікація коштів: Abogacía Española — огляд практики; матеріали нотаріусів/реєстраторів.

Потрібна угода за криптовалюту «під ключ»? Ми супроводжуємо, організовуємо безпечний розрахунок, рахуємо податки та готуємо звітність.
Записатися на консультацію Оглядовий тур для вибору об’єкта