Іспанський ринок нерухомості б’є рекорди: високі ціни, дефіцит пропозиції та зростання попиту
05.02.2025
Іспанія вже рік б’є рекорди за цінами на ринку нерухомості як у сегменті продажу, так і в оренді. Після кількох років зростання у 2024 році вартість житла продовжила збільшуватися, досягнувши у грудні 2271 €/м². Оренда також залишається на історичних максимумах, вперше перевищивши середню ставку 13 €/м² на місяць. Аналітичний центр idealista/data вивчив економічну ситуацію, попит та пропозицію на ринку житла, а також динаміку угод та іпотечного кредитування.
Економічне зростання сприяє попиту
Іспанська економіка у 2024 році демонструвала стійке зростання – ВВП збільшився на 3,5% у річному вираженні у IV кварталі. Безробіття знизилося до 10,6%, а рівень зайнятості досяг 21,86 млн осіб, що є історичним максимумом. Ці фактори зміцнюють споживання та створюють сприятливі умови для попиту на житло, зазначається у Річному звіті про ринок житлової нерухомості в Іспанії за 2024 рік від idealista/data. Крім того, популярність іспанського узбережжя серед іноземних покупців, особливо з Північної Європи, також збільшує попит на нерухомість як для покупки, так і оренди.
Дефіцит житла та зростання цін
За прогнозами Національного інституту статистики Іспанії (INE), до 2039 року в країні створюватиметься близько 246 000 нових домогосподарств на рік, що призведе до збільшення їх загальної кількості майже на 3,7 млн. Основне зростання очікується в Мадриді та його околицях, на середземноморському узбережжі й на островах. Однак поточна пропозиція житла недостатня, щоб задовольнити цей попит, що веде до рекордного зростання цін. Багато сімей не можуть дозволити собі купівлю житла і змушені звертатися до оренди, де пропозиція вкрай обмежена.
Збільшення фінансового навантаження на орендарів
У 2024 році фінансове навантаження на орендарів збільшилося і досягло 36% доходу сім’ї, що на 3 процентні пункти більше, ніж роком раніше. Експерти вважають, що витрати на житло не мають перевищувати третини сімейного бюджету. Для покупців зростання навантаження виявилося меншим — з 22% до 23%, що на 13 пунктів нижче, ніж в орендарів. Це пов’язано зі зниженням відсоткових ставок за іпотеками в останні місяці.
Старіючий житловий фонд потребує оновлення
Середній вік іспанських житлових будинків складає 44 роки (побудовано близько 1981 року). Їхня енергоефективність залишає бажати кращого (зазвичай категорія E або нижче). Повна реконструкція таких будинків збільшує їхню вартість на 15–35%, залежно від локації та кількості кімнат.
Нове будівництво: зростання, але недостатнє
У 2024 році було видано 107 тисяч дозволів на будівництво нових об’єктів, що на 16,5% більше, ніж у 2023 році. Очікується, що річний показник перевищить рівень 2009 року (111 140 об’єктів), але все ж таки залишиться далеким від 200 000–250 000, необхідних для стабілізації ринку.
Рекордні ціни та збільшення кількості угод
У грудні 2024 року ціна продажу житла досягла 2 271 €/м², що на 11,2% вище, ніж у 2023 році, та на 20,3% вище, ніж у 2022 році. Кількість угод із продажу нерухомості зросла на 9,5% порівняно з 2023 роком, склавши 515 800 операцій. Це лише на 5,1% менше, ніж рекордний показник 2022 року. З них 8,4% – угоди з новобудовами, які коштували в середньому на 18% дорожче, ніж вторинне житло.
Іпотечне кредитування: зростання обсягів та середніх сум
До жовтня 2024 року кількість оформлених іпотек зросла на 9,2% порівняно з 2023 роком, а середній розмір кредиту збільшився на 7,3%, перевищивши 150 500 євро. Іпотеки з фіксованою ставкою становлять 62,6% ринку, хоча їхня частка все ще нижча від пікових значень літа 2022 року.
Криза ринку оренди
Різке зростання попиту на тлі нестачі пропозицій призвело до суттєвого подорожчання оренди. Середня ставка по країні склала 13,55 €/м² на місяць, що на 11,5% вище, ніж роком раніше. Попит на оренду в idealista виріс майже вдвічі порівняно з кінцем 2022 року, збільшившись на 5 процентних пунктів лише за 2024 рік. При цьому прибутковість інвестицій в оренду залишилася високою – 7,16% річних, що можна порівняти з показниками 2023 року, але є одним із найкращих результатів за останні роки.
Зростання короткострокової оренди посилює проблему
Одним із чинників дефіциту традиційного житла в оренду стало зростання популярності короткострокової оренди. На середину 2024 року 13% всіх пропозицій на порталі idealista припадало саме на сезонну оренду, що ще більше обмежує доступність довгострокового житла.
