Испанский рынок недвижимости бьет рекорды: высокие цены, дефицит предложения и растущий спрос
05.02.2025
Испания уже год бьет рекорды по ценам на рынке недвижимости как в сегменте продаж, так и в аренде. После нескольких лет роста в 2024 году стоимость жилья продолжила увеличиваться, достигнув в декабре 2 271 €/м². Аренда также остается на исторических максимумах, впервые превысив среднюю ставку в 13 €/м² в месяц.
Аналитический центр idealista/data изучил экономическую ситуацию, спрос и предложение на рынке жилья, а также динамику сделок и ипотечного кредитования.
Экономический рост способствует спросу
Испанская экономика в 2024 году демонстрировала устойчивый рост – ВВП увеличился на 3,5% в годовом выражении в IV квартале. Безработица снизилась до 10,6%, а уровень занятости достиг 21,86 млн человек, что является историческим максимумом. Эти факторы укрепляют потребление и создают благоприятные условия для спроса на жилье, отмечается в Годовом отчете о рынке жилой недвижимости в Испании за 2024 год от idealista/data.
Кроме того, популярность испанского побережья среди иностранных покупателей, особенно из Северной Европы, также увеличивает спрос на недвижимость как для покупки, так и для аренды.
Дефицит жилья и рост цен
По прогнозам Национального института статистики Испании (INE), до 2039 года в стране будет создаваться около 246 000 новых домохозяйств в год, что приведет к увеличению их общего числа почти на 3,7 млн. Основной рост ожидается в Мадриде и его окрестностях, на средиземноморском побережье и на островах.
Однако текущее предложение жилья недостаточно, чтобы удовлетворить этот спрос, что ведет к рекордному росту цен. Многие семьи не могут позволить себе покупку жилья и вынуждены обращаться к аренде, где предложение крайне ограничено.
Увеличение финансовой нагрузки на арендаторов
В 2024 году финансовая нагрузка на арендаторов увеличилась и достигла 36% дохода семьи, что на 3 процентных пункта больше, чем годом ранее. Эксперты считают, что расходы на жилье не должны превышать трети семейного бюджета.
Для покупателей рост нагрузки оказался менее значительным — с 22% до 23%, что на 13 пунктов ниже, чем у арендаторов. Это связано с снижением процентных ставок по ипотекам в последние месяцы.
Стареющий жилой фонд требует обновления
Средний возраст испанских жилых зданий составляет 44 года (построены около 1981 года). Их энергоэффективность оставляет желать лучшего (обычно категория E или ниже). Полная реконструкция таких домов увеличивает их стоимость на 15–35%, в зависимости от локации и количества комнат.
Новое строительство: рост, но недостаточный
В 2024 году было выдано 107 000 разрешений на строительство новых объектов, что на 16,5% больше, чем в 2023 году. Ожидается, что годовой показатель превысит уровень 2009 года (111 140 объектов), но все же останется далеким от 200 000–250 000, необходимых для стабилизации рынка.
Рекордные цены и увеличение числа сделок
В декабре 2024 года цена продажи жилья достигла 2 271 €/м², что на 11,2% выше, чем в 2023 году, и на 20,3% выше, чем в 2022 году.
Количество сделок по продаже недвижимости выросло на 9,5% в сравнении с 2023 годом, составив 515 800 операций. Это всего на 5,1% меньше, чем рекордный показатель 2022 года. Из них 8,4% – сделки с новостройками, которые стоили в среднем на 18% дороже, чем вторичное жилье.
Ипотечное кредитование: рост объемов и средних сумм
К октябрю 2024 года количество оформленных ипотек выросло на 9,2% по сравнению с 2023 годом, а средний размер кредита увеличился на 7,3%, превысив 150 500 евро.
Ипотеки с фиксированной ставкой составляют 62,6% рынка, хотя их доля все еще ниже пиковых значений лета 2022 года.
Кризис рынка аренды
Резкий рост спроса на фоне нехватки предложений привел к существенному подорожанию аренды. Средняя ставка по стране составила 13,55 €/м² в месяц, что на 11,5% выше, чем годом ранее.
Спрос на аренду в idealista вырос почти вдвое по сравнению с концом 2022 года, увеличившись на 5 процентных пунктов только за 2024 год.
При этом доходность инвестиций в аренду осталась высокой – 7,16% годовых, что сопоставимо с показателями 2023 года, но является одним из лучших результатов за последние годы.
Рост краткосрочной аренды усугубляет проблему
Одним из факторов дефицита традиционного жилья в аренду стал рост популярности краткосрочной аренды. По состоянию на середину 2024 года 13% всех предложений на портале idealista приходилось именно на сезонную аренду, что еще больше ограничивает доступность долгосрочного жилья.
