Як порахувати рентабельність оренди квартири – формули та приклад

• Рентабельність оренди рахують у річних відсотках і зазвичай дивляться два показники.
• Валова – швидкий орієнтир: річна оренда / ціна квартири × 100.
• Чиста – реальна картина: (річна оренда − щорічні витрати) / (усі вкладення) × 100.
• На прикладі: 900 €/міс, ціна 140 000 €, витрати 1 700 €/рік і стартові вкладення 12 000 € → валова ≈ 7,7%, чиста ≈ 6,0%. Чиста дохідність вище 4% часто вважається хорошою для житлової оренди.

Навігація по статті:

• Чому взагалі має сенс рахувати дохідність оренди
• Що таке рентабельність оренди
• Як розрахувати рентабельність оренди: 2 методи
• Чому валова та чиста рентабельність відрізняються
• Яка рентабельність вважається хорошою
• Поширені помилки в розрахунках (щоб не обманутися цифрами)
• FAQ

Чому взагалі має сенс рахувати дохідність оренди

Коли гроші лежать без доходу, їхня купівельна спроможність знижується через інфляцію. Тому інвестиції, зокрема купівля житла під здачу, виглядають логічною альтернативою: актив може приносити регулярний грошовий потік і (залежно від ринку) зростати в ціні. Але щоб зрозуміти, «чи варта гра свічок», важливо не вгадувати, а порахувати рентабельність.

Що таке рентабельність оренди

Рентабельність (дохідність) оренди – це співвідношення вашого річного доходу від здачі квартири до суми вкладень у нерухомість, виражене у відсотках.

Ключовий момент: рентабельність буває різною за «чистотою» розрахунку.

• Валова рентабельність показує потенціал об’єкта без урахування витрат.
• Чиста рентабельність показує, скільки ви реально заробляєте, якщо врахувати регулярні витрати власника (а за бажання – і податки, простої, іпотеку).

Як розрахувати рентабельність оренди в Іспанії: 2 методи

1) Валова рентабельність (Gross Yield)

Валова рентабельність – це «швидкий скринінг». Зручно, коли ви порівнюєте кілька варіантів і хочете миттєво зрозуміти порядок цифр.

Формула:
Валова рентабельність (%) = (Річний дохід від оренди / Ціна квартири) × 100

Приклад (ваші дані):

• Оренда: 900 € на місяць
• Річний дохід: 900 × 12 = 10 800 €
• Ціна квартири: 140 000 €

Розрахунок:

• 10 800 / 140 000 = 0,07714…
• 0,07714… × 100 = 7,71%

Підсумок: валова рентабельність ≈ 7,7% на рік.

2) Чиста рентабельність (Net Yield)

Чиста рентабельність – головний показник для рішення «купувати чи ні», тому що вона враховує реальність: витрати на володіння квартирою неминучі.

Що зазвичай включають у щорічні витрати:

• комунальні/керуюча компанія/обслуговування будинку,
• податок на нерухомість (IBI),
• страхування,
• дрібні ремонти та обслуговування,
• іноді – послуги управління орендою.

Формула (логіка “дохід − витрати”):
Чиста рентабельність (%) = (Річний дохід − Щорічні витрати) / (Ціна квартири + початкові вкладення) × 100

Приклад (ваші дані):

• Річний дохід: 10 800 €
• Щорічні витрати: 1 700 €
• Початкові вкладення: 12 000 €
• Ціна квартири: 140 000 €
• Загальна сума інвестицій: 140 000 + 12 000 = 152 000 €

Крок 1 – чистий дохід:

• 10 800 − 1 700 = 9 100 €

Крок 2 – рентабельність:

• 9 100 / 152 000 = 0,059868…
• 0,059868… × 100 = 5,99%

Підсумок: чиста рентабельність ≈ 6,0% на рік.

Чому валова та чиста рентабельність відрізняються

Різниця – це «ціна реальності». Валова дохідність ігнорує обов’язкові витрати, а чиста – показує фактичну ефективність. У вашому прикладі:

• Валова: ≈ 7,7%
• Чиста: ≈ 6,0%

Ця різниця нормальна: що вищі витрати (податки, обслуговування, ремонти), то сильніше «стискається» чиста дохідність.

Яка рентабельність оренди в Іспанії вважається хорошою

Як практичний орієнтир: чиста рентабельність вище 4% часто вважається хорошою для інвестиційної квартири.

Але важливо співвідносити дохідність із вашою стратегією:

• Якщо ціль – стабільність і збереження капіталу, ви можете обрати більш ліквідний район: дохідність може бути трохи нижчою, зате простіше здавати й легше продати.
• Якщо ціль – максимальна дохідність, частіше обирають райони з очікуваним зростанням попиту, але там вища чутливість до коливань ринку та ризиків простою.

Поширені помилки в розрахунках (щоб не обманутися цифрами)

Люди часто завищують рентабельність, тому що:

1. рахують дохідність за валовою формулою і приймають її за «чисту»;
2. забувають про регулярні витрати (страхування, податки, ремонтний фонд);
3. не закладають простій (наприклад, 1 місяць на рік без орендаря);
4. враховують ціну квартири, але не враховують стартові витрати на угоду/облаштування;
5. змішують цілі: «хочу максимальний відсоток» і одночасно «хочу найнадійніший район».

FAQ

Що важливіше: валова чи чиста рентабельність
Для фінального рішення важливіша чиста: вона ближча до реальних грошей «на руках». Валова корисна як швидкий фільтр під час вибору об’єктів.

Які витрати обов’язково включати в чисту рентабельність
Мінімум: податок на нерухомість (або його аналог), обслуговування/управління будинком, страхування, середньорічні ремонти. Якщо є керуюча компанія – її комісію теж.

Чи потрібно враховувати початкові вкладення окремо від ціни квартири
Так, якщо ви хочете чесну картину. До початкових вкладень часто відносять витрати на угоду, меблювання, підготовку до здачі. У нашому розрахунку вони враховані як 12 000 €.

Як врахувати простій квартири без орендаря
Найпростіший спосіб: рахувати не 12 місяців доходу, а, наприклад, 11 місяців (якщо очікуєте 1 місяць простою). Це одразу зменшить і валову, і чисту дохідність.

Яка чиста дохідність “нормальна” для оренди
Універсального числа немає, але як орієнтир часто використовують правило: чиста дохідність > 4% – уже хороший рівень. Далі оцінюйте ризики, ліквідність і потенціал зростання вартості об’єкта.