Новостройка или вторичное жилье в Испании: что выгоднее купить в 2025 году?

Цены на жилье в Испании продолжают расти. Недостаток предложения как на рынке продажи, так и аренды уже несколько лет приводит к значительному увеличению стоимости недвижимости. В этой ситуации многие задаются вопросом: что дороже – новостройка или вторичное жилье в Испании?

Финансовая нагрузка: новые дома требуют больше доходов

Согласно отчету «Vivienda de Obra Nueva 2025», подготовленному компанией Tinsa, теоретическая финансовая нагрузка при покупке новой недвижимости составляет 49% от среднего располагаемого дохода семьи. Этот показатель считается критическим и на 13% превышает среднюю нагрузку по рынку, которая оценивается в 36%.

В 2024 году средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 2528 евро, тогда как на рынке вторичного жилья она составила 1750 евро. Таким образом, новостройки дороже вторичного жилья в Испании на 44%.

Динамика цен: новостройки дорожают быстрее вторичного жилья в Испании

За последний год цены на новое жилье в Испании выросли на 4,7% в реальном выражении и на 7,6% с учетом инфляции. Для сравнения, стоимость вторичного жилья увеличилась всего на 1,2% в реальном выражении (4% в номинальном).

С момента пика цен в 2008 году номинальная стоимость новостроек выросла на 10%. Однако, если учесть инфляцию, реальная цена снизилась на 21%, что указывает на потерю покупательной способности в этом сегменте.

Усилия для покупки: в каких регионах сложнее купить новое жилье?

По данным Tinsa, усилие для покупки нового жилья превышает рекомендованный порог в 35% дохода почти во всех регионах Испании, за исключением Ла-Риохи. В таких регионах, как Балеарские острова, Андалусия, Эстремадура, Мадрид и Каталония, этот показатель превышает 50%, что считается тревожным уровнем.

Согласно отчету Idealista, в первом квартале 2025 года доля доходов, необходимая для покупки жилья, выросла до 23%. Хотя это ниже, чем для аренды (36%), доступ к собственности также усложняется из-за ограниченного предложения и устойчивого роста цен.

В четырех городах (41%), Сан-Себастьяне (36%), Мадриде (46%) и Малаге (48%) усилие для покупки превышает рекомендованные 30%. Барселона находится на грани с показателем 30%, тогда как Аликанте (28%), Валенсия и Кадис (25%) демонстрируют более умеренные значения. Самые низкие показатели зафиксированы в Хаэне (7%), Льейде, Паленсии и Теруэле (14%).

Где самые высокие цены на новостройки?

По данным Tinsa, самые высокие цены на новое жилье наблюдаются в Барселоне, Сан-Себастьяне, Мадриде, Бильбао и Пальме, а также в менее крупных городах, таких, как Марселя и Маркаса. В столицах новостройки стоят на 20–69% дороже вторичного жилья, а в небольших муниципалитетах – на 4–99% дороже.

Среди муниципалитетов с наибольшим годовым ростом цен выделяются Виго, Малага, Алькой, Сантандер, Бенидорм, Велес и Картахена. В Малаге и Бенидорме реальные цены на новостройки на 2% превышают максимумы времен строительного бума, а в номинальном выражении рост составил 24,4% и 19% соответственно.

Метрополии Мадрида и Барселоны

В окрестностях Мадрида самые высокие цены зафиксированы в Посуэло-де-Аларкон и Алькобендасе, которые даже превосходят столицу. Наибольший годовой рост цен наблюдался в Парле (19,5%), Алькобендасе (15,8%), Алькорконе (14,5%) и Косладе (13,5%).

В Барселоне ни один муниципалитет не превышает среднюю цену столицы (4968 евро/м²), но Кастельдефельс (24,5%) и Манреса (16,2%) показали значительный рост. В ряде муниципалитетов столичного региона усилие для покупки превышает 50% дохода, а в самой Барселоне достигает 70%.

Почему новостройки в Испании дороже вторичного жилья?

Цены на новое жилье обычно выше, чем на вторичное, из-за ряда структурных, технических и рыночных факторов:

1. Стоимость строительства. Возведение новостроек требует значительных затрат на материалы, рабочую силу и административные процедуры. Получение лицензий, соблюдение градостроительных норм и современных технических требований увеличивают итоговую стоимость. Цены на строительные материалы в последние годы существенно выросли.
2. Высокое качество отделки. Новые дома предлагают современные материалы, улучшенные характеристики тепло- и звукоизоляции, долговечность и стильный дизайн.
3. Энергоэффективность. Новостройки соответствуют строгим европейским стандартам энергоэффективности, что снижает энергопотребление, но увеличивает первоначальные затраты застройщика и, соответственно, цену для покупателя.
4. Персонализация. Покупатели новостроек часто могут выбирать отделку, планировку и материалы, что добавляет стоимости за счет индивидуальных решений.
5. Ограниченное предложение. Рынок новостроек ограничен, особенно в крупных городах, где доступной земли для строительства мало. Процесс реализации проекта может занимать до 20 лет, что в условиях устойчивого спроса приводит к росту цен.

О преимуществах новостроек в Испании читайте в нашей статье. 

Что выбрать: новостройку или вторичное жилье?

Выбор между новым и вторичным жильем зависит от финансовых возможностей, предпочтений и целей покупателя. Новостройки привлекают современными удобствами и энергоэффективностью, но требуют больших вложений. Вторичное жилье может быть более доступным, но зачастую требует ремонта или модернизации.

В 2025 году, судя по текущим тенденциям, цены на жилье продолжат расти, а финансовая нагрузка на покупателей будет увеличиваться. Это делает выбор между новостройкой и вторичным жильем еще более сложным, особенно в регионах с высоким спросом и ограниченным предложением.

В нашем каталоге вы найдете большой выбор как новостроек, так и вторичного жилья в Испании, а наши специалисты помогут вам подобрать и купить идеальный вариант.