Новобудова чи вторинне житло в Іспанії: що вигідніше у 2025 році?

Ціни на житло в Іспанії невпинно зростають. Нестача пропозиції як на ринку купівлі, так і оренди вже кілька років призводить до значного підвищення вартості нерухомості. У цій ситуації багато хто задається питанням: що дорожче – новобудова чи вторинне житло в Іспанії?

Фінансове навантаження: новобудови вимагають більших доходів

Згідно зі звітом «Vivienda de Obra Nueva 2025», підготовленим компанією Tinsa, теоретичне фінансове навантаження при купівлі нової нерухомості становить 49% середнього наявного доходу сім’ї. Цей показник вважається критичним і на 13% перевищує середнє навантаження по ринку, яке оцінюється в 36%.

У 2024 році середня ціна квадратного метра в новобудовах сягнула 2528 євро, тоді як на ринку вторинного житла вона становила 1750 євро. Таким чином, новобудови в Іспанії на 44% дорожчі за вторинне житло.

Динаміка цін: новобудови дорожчають швидше за вторинне житло в Іспанії

За останній рік ціни на нове житло в Іспанії зросли на 4,7% у реальному вираженні та на 7,6% з урахуванням інфляції. Для порівняння, вартість вторинного житла збільшилася лише на 1,2% у реальному вираженні (4% у номінальному).

Від піку цін у 2008 році номінальна вартість новобудов зросла на 10%. Проте, якщо врахувати інфляцію, реальна ціна знизилася на 21%, що свідчить про втрату купівельної спроможності в цьому сегменті.

Зусилля для купівлі: у яких регіонах складніше купити нове житло?

За даними Tinsa, зусилля для купівлі нового житла перевищують рекомендований поріг у 35% доходу майже в усіх регіонах Іспанії, за винятком Ла-Ріохи. У таких регіонах, як Балеарські острови, Андалусія, Естремадура, Мадрид і Каталонія, цей показник перевищує 50%, що вважається тривожним рівнем.

Згідно зі звітом Idealista, у першому кварталі 2025 року частка доходів, необхідна для купівлі житла, зросла до 23%. Хоча це нижче, ніж для оренди (36%), доступ до власності також ускладнюється через обмежену пропозицію та стійке зростання цін.

У чотирьох містах – Пальмі (41%), Сан-Себастьяні (36%), Мадриді (46%) і Малазі (48%) – зусилля для купівлі перевищують рекомендовані 30%. Барселона перебуває на межі з показником 30%, тоді як Аліканте (28%), Валенсія та Кадіс (25%) демонструють помірніші значення. Найнижчі показники зафіксовано в Хаені (7%), Льєйді, Паленсії та Теруелі (14%).

Де найвищі ціни на новобудови?

За даними Tinsa, найвищі ціни на нове житло спостерігаються в Барселоні, Сан-Себастьяні, Мадриді, Більбао та Пальмі, а також у менших містах, таких як Марбелья та Маркаса. У столицях новобудови коштують на 20–69% дорожче за вторинне житло, а в невеликих муніципалітетах – на 4–99% дорожче.

Серед муніципалітетів із найбільшим річним зростанням цін виділяються Віго, Малага, Алькой, Сантандер, Бенідорм, Велес і Картахена. У Малазі та Бенідормі реальні ціни на новобудови на 2% перевищують максимуми часів будівельного буму, а в номінальному вираженні зростання склало 24,4% і 19% відповідно.

Метрополії Мадрида та Барселони

У передмістях Мадрида найвищі ціни зафіксовано в Посуело-де-Аларкон і Алькобендасі, які навіть перевищують столицю. Найбільше річне зростання цін спостерігалося в Парлі (19,5%), Алькобендасі (15,8%), Алькорконі (14,5%) та Косладі (13,5%).

У Барселоні жоден муніципалітет не перевищує середню ціну столиці (4968 євро/м²), але Кастельдефельс (24,5%) і Манреса (16,2%) показали значне зростання. У низці муніципалітетів столичного регіону зусилля для купівлі перевищують 50% доходу, а в самій Барселоні сягають 70%.

Чому новобудови в Іспанії дорожчі за вторинне житло?

Ціни на нове житло зазвичай вищі, ніж на вторинне, через низку структурних, технічних і ринкових факторів:

1. Вартість будівництва. Зведення новобудов вимагає значних витрат на матеріали, робочу силу та адміністративні процедури. Отримання ліцензій, дотримання містобудівних норм і сучасних технічних вимог збільшують кінцеву вартість. Ціни на будівельні матеріали в останні роки суттєво зросли.
2. Висока якість оздоблення. Нові будинки пропонують сучасні матеріали, покращені характеристики тепло- та звукоізоляції, довговічність і стильний дизайн.
3. Енергоефективність. Новобудови відповідають суворим європейським стандартам енергоефективності, що знижує енергоспоживання, але збільшує початкові витрати забудовника і, відповідно, ціну для покупця.
4. Персоналізація. Покупці новобудов часто можуть обирати оздоблення, планування та матеріали, що додає вартості через індивідуальні рішення.
5. Обмежена пропозиція. Ринок новобудов обмежений, особливо у великих містах, де доступної землі для будівництва мало. Процес реалізації проєкту може тривати до 20 років, що за умов стабільного попиту призводить до зростання цін.

Про переваги новобудов в Іспанії читайте в нашій статті.

Що обрати: новобудову чи вторинне житло?

Вибір між новим і вторинним житлом залежить від фінансових можливостей, уподобань і цілей покупця. Новобудови приваблюють сучасними зручностями та енергоефективністю, але вимагають більших інвестицій. Вторинне житло може бути доступнішим, але часто потребує ремонту чи модернізації.

У 2025 році, судячи з поточних тенденцій, ціни на житло продовжать зростати, а фінансове навантаження на покупців збільшуватиметься. Це робить вибір між новобудовою та вторинним житлом ще складнішим, особливо в регіонах із високим попитом і обмеженою пропозицією.

У нашому каталозі ви знайдете великий вибір як новобудов, так і вторинного житла в Іспанії, а наші фахівці допоможуть вам підібрати та купити ідеальний варіант.