Дарение недвижимости в Испании в 2025 году: полный гид

Дарение недвижимости в Испании стало все более популярным инструментом налогового планирования среди местных семей. Согласно последним данным Генерального совета нотариусов (CGN), в 2024 году в стране было зарегистрировано рекордное количество дарений – 199 448, что на 15% больше, чем в 2023 году.

Если вы хотите узнать, как работает дарение, как его осуществить, какие требования необходимо выполнить и сколько это стоит, в этой статье мы ответим на все ваши вопросы.

• Что такое дарение недвижимости?
• Пример дарения недвижимости
• Почему стоит осуществить дарение недвижимости?
• Требования для осуществления дарения недвижимости
• Как осуществить дарение недвижимости шаг за шагом?
• Сколько стоит дарение недвижимости?
• Какие налоги нужно платить при дарении недвижимости?
• Преимущества дарения недвижимости
• Как дарение недвижимости влияет на наследство?

Что такое дарение недвижимости?

Дарение недвижимости – это безвозмездная передача собственности другому лицу. В этом процессе участвуют две стороны:

• Даритель: лицо, которое решает передать недвижимость.
• Одаряемый: лицо, которое получает недвижимость бесплатно.

Основная особенность дарения заключается в том, что оно осуществляется при жизни дарителя. Если передача происходит после смерти, речь идет о наследовании недвижимости.

Пример дарения недвижимости

Наиболее распространены случаи дарения недвижимости в Испании от родителей детям. Эта форма позволяет потомкам пользоваться имуществом до наступления наследства, улучшая их качество жизни и, в некоторых случаях, предоставляя налоговые льготы.

Также часто практикуется передача так называемой голой собственности (nuda propiedad), при которой даритель сохраняет за собой право пожизненного пользования (узуфрукт). Это позволяет родителям жить в недвижимости до конца жизни, а после их смерти одаряемый, уже владеющий голой собственностью, получает полное право собственности.

Хотя чаще всего дарение происходит между родителями и детьми, можно передать недвижимость любому третьему лицу при соблюдении юридических ограничений.

Почему стоит осуществить дарение недвижимости?

Сейчас может быть подходящее время для дарения недвижимости родственникам, учитывая, что правительство рассматривает возможность введения общегосударственного налога на наследство и дарения с обязательным минимальным размером.

Эта мера направлена на устранение эффекта налоговых льгот и преимуществ, которые сейчас предоставляют многие автономные сообщества Испании, аналогично тому, как это уже происходит с налогом на имущество (управляемым на уровне автономий).

Требования для осуществления дарения недвижимости

Для дарения недвижимости необходимо соблюдать следующие условия:

• Недвижимость (или ее часть, или право на нее) должна принадлежать дарителю. Очевидно, что нельзя подарить то, что вам не принадлежит.
• Обе стороны (даритель и одаряемый) должны обладать юридической дееспособностью для проведения такой операции.
• Даритель должен быть в курсе уплаты налогов, таких как налог на недвижимость (IBI).
• Дарение недвижимости должно быть оформлено в виде публичного акта (нотариальной записи), в котором указываются передаваемые объекты и стоимость обязательств, которые должен взять на себя одаряемый.
• Хотя отсутствие долгов по недвижимости не является обязательным требованием, следует учитывать, что существующие долги также перейдут к одаряемому.
• Дарение недвижимости должно быть зарегистрировано в Реестре собственности, для чего необходимо предварительно уплатить соответствующие налоги, такие как налог на дарение.

Как осуществить дарение недвижимости шаг за шагом?

Вот шаги для безопасного юридического оформления дарения недвижимости:

1. Убедитесь, что все налоги, такие как IBI, уплачены.
2. Рекомендуется освободить недвижимость от долгов, чтобы они не перешли к одаряемому.
3. Даритель и одаряемый должны оформить сделку в виде публичного акта у нотариуса. Обе стороны должны согласиться с условиями операции.
4. После получения нотариальной записи о дарении необходимо зарегистрировать ее в Реестре собственности, чтобы смена собственника вступила в силу для третьих лиц. Для этого нужно предварительно уплатить налоги: налог на дарение и муниципальный налог на прирост стоимости земли.

Сколько стоит дарение недвижимости?

Точная стоимость дарения недвижимости зависит от множества факторов, поэтому единой суммы для всех случаев нет. Основные факторы, влияющие на стоимость:

• Родственная связь между дарителем и одаряемым: при передаче прямым потомкам часто предоставляются значительные налоговые льготы.
• Стоимость недвижимости.
• Местоположение недвижимости.
• Возраст дарителя и одаряемого в контексте возможных налоговых льгот.
• Другие обстоятельства, такие как инвалидность одаряемого или передача недвижимости, которая будет использоваться как основное место жительства.

Какие налоги нужно платить при дарении недвижимости?

Передача недвижимости через дарение облагается следующими налогами:

1. Налог на дарение: платит одаряемый, то есть лицо, получающее недвижимость. Перед началом процесса рекомендуется изучить применимые налоговые льготы в зависимости от региона, где проводится операция.
2. Подоходный налог (IRPF): если при дарении возникает прирост капитала, даритель должен задекларировать его в налоговой декларации, как при продаже. Разница между первоначальной стоимостью и стоимостью на момент передачи должна быть задекларирована, даже если даритель не получает финансовой выгоды. Однако есть исключения: например, освобождение от IRPF предоставляется, если дарителю более 65 лет и он дарит основное место жительства.
3. Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal): этот налог регулируется на местном уровне и применяется, если стоимость земли увеличилась (не взимается, если стоимость осталась прежней или снизилась). Платит одаряемый.

Преимущества дарения недвижимости

Дарение недвижимости имеет множество преимуществ:

• Для одаряемого это возможность пользоваться недвижимостью и распоряжаться ею по своему усмотрению – жить в ней или сдавать в аренду для получения дополнительного дохода.
• Для детей дарение позволяет пользоваться имуществом на протяжении значительной части жизни, не дожидаясь наследства.
• При передаче от родителей детям существуют значительные налоговые льготы, которые часто аналогичны льготам при наследовании. Для одаряемого операция обычно почти полностью освобождена от налогов, а для дарителя есть льготы по IRPF.
• Распределение имущества при жизни с учетом потребностей детей может предотвратить будущие конфликты между наследниками, упрощая процесс наследования.
• Если возникают юридические проблемы, их легче решить при участии дарителя, чем в случае наследства.

Как дарение недвижимости влияет на наследство?

Дарение недвижимости или другого имущества не должно нарушать права наследников по закону:

• Если есть наследники по закону, любое дарение в их пользу считается авансом наследства.
• Дарения в пользу наследников по закону должны учитываться при распределении наследства (процесс, называемый «коллация»), если даритель не укажет иное в нотариальном акте (так называемое освобождение от коллации).
• Дарение в пользу наследника по закону не может превышать долю, которая причиталась бы ему по завещанию.

Таким образом, если вы задаетесь вопросом, можно ли подарить дом одному ребенку при наличии других детей, ответ – да, при условии соблюдения вышеуказанных требований. Также можно подарить часть недвижимости, если это не нарушает права наследников по закону.