НДС при краткосрочной аренде в Испании: что изменится с 2025 по 2028 год?

С приближением высокого туристического сезона и продолжающимся ростом краткосрочной аренды, многие владельцы недвижимости задаются вопросом: применяется ли НДС (IVA) в Испании при краткосрочной аренде?

В этом материале разбираем:

• Когда применяется НДС, а когда нет
• Какие услуги делают вашу аренду «туристической»
• Как считать пропорции (prorrata) при смешанном использовании
• Как правильно отчитываться перед налоговой
• Что изменится в 2028 году

Что говорит закон Испании об НДС на туристическую аренду?

Согласно испанскому Закону о НДС (Ley del IVA), налог применяется только в том случае, если при аренде предоставляются дополнительные услуги, аналогичные гостиничным.

Если вы просто сдаете квартиру:

• передаете ключи,
• делаете финальную уборку после выезда гостей,
• не предлагаете других услуг.

➡ Такая аренда приравнивается к обычной долгосрочной аренде и освобождена от НДС (статья 20 LIVA).

Но если вы:

• убираете квартиру ежедневно,
• меняете полотенца и постельное белье во время пребывания гостей,
• предоставляете завтраки, ресепшн, хранение багажа и т.д.

➡ Это уже услуги гостиничного типа, и аренда облагается НДС по ставке 10%.

Важно: с 2025 года продолжительность проживания (1 ночь или 30 ночей) не влияет на налог – важны только услуги.

Но с 1 июля 2028 года ситуация изменится: вся аренда до 30 дней подряд будет облагаться НДС вне зависимости от услуг, – в рамках европейской реформы VAT in the Digital Age. Об этом поговорим подробнее ниже.

Какие услуги делают аренду гостиничной?

Если вы предлагаете хотя бы два из следующих пунктов, это уже туристическое размещение:

• Круглосуточная поддержка гостей / ресепшн.
• Ежедневная или периодическая уборка во время проживания.
• Смена постельного белья и полотенец.
• Завтраки, минибар, обслуживание в номере.
  Дополнительные сервисы: багажная комната, прачечная, аренда транспорта, экскурсии.

➡ Такие объекты облагаются НДС по ставке 10%, как мини-отели или апарт-отели.

Когда аренда не облагается НДС?

Если вы просто:

• сдаете жилье без услуг,
• подписываете договор,
• передаете ключи и забираете после окончания аренды,

➡ Такая аренда освобождена от НДС, даже если гость живет 2–3 ночи.

Но доход по-прежнему подлежит декларированию в IRPF (аналог НДФЛ).

Если объект используется и так, и так – иногда с услугами, иногда без – применяется prorrata — пропорциональное распределение права на вычет НДС в зависимости от типа операций: облагаемых и не облагаемых налогом.

Prorrata и смешанное использование жилья

При смешанном использовании объекта (частично с НДС, частично без) применяется механизм prorrata – это методика расчета, при которой налогоплательщик имеет право на вычет НДС только в той доле, в какой его 

Как считать:

• Пример: 40 000 € облагается НДС, 10 000 € – нет.
  ➡ 40 000 / 50 000 = 80% prorrata.
• Значит, от всех расходов с НДС (вода, уборка, платформа) вычитается только 80%.

В конце года – перерасчет по фактическим данным.

Когда применяется НДС по ставке 10%?

Если вы сдаете жилье с гостиничными услугами, вы считаетесь предпринимателем в глазах налоговой. Это влечет за собой:

1. Регистрацию (модель 036/037, код IAE 861.1).
2. Выставление счетов (в т.ч. упрощенных до 400 €).
3. Квартальные отчеты по НДС (модель 303).
4. Годовой отчет (модель 390).
5. Учет доходов и расходов.
6. Хранение всей документации в течение 4 лет.

Зато можно вычитать НДС на расходы: чистящие средства, платформы бронирования, мебель, ремонты и т.д.

Услуги, облагаемые по ставке 21%

Если вы предлагаете дополнительные сервисы, не связанные напрямую с жильем, то применяется общая ставка НДС 21%:

• аренда парковки,
• spa, спортзал,
• аренда велосипедов, самокатов,
• экскурсии и туры,
• продажа сувениров.

В счете такие услуги указываются отдельно, с указанием двух ставок: 10% – жилье, 21% – доп.услуги.

Что, если не применить правильную ставку НДС?

Если вы укажете все услуги под 10% или вообще не укажете НДС, Hacienda пересчитает все, доначислит налог и штраф – до 50% от недоплаченной суммы, плюс пени.

Цифровые платформы и модель 238

С января 2024 года действует новая модель 238 (взамен 179).
Booking, Airbnb и прочие обязаны каждый январь отчитываться перед налоговой:

• данные владельца и объекта,
• число бронирований и ночей,
• полученные суммы и комиссии,
• данные гостей (если требуется).

Эти данные сравниваются с вашими декларациями по IVA и IRPF. Если есть расхождения – приходит запрос (requerimiento) с требованием объяснений.

Ответственность собственника

Не думайте, что «платформа все делает сама». Модель 238 – это просто информация для налоговой, а отчитаться должны вы.

Что стоит делать:

• скачивать годовые отчеты с платформ,
• проверять комиссии и входящий НДС,
• сверять доходы и расходы с выставленными счетами,
• вести отдельный учет по каждому объекту,
• хранить документы минимум 4 года.

Несовпадения могут привести к повторным проверкам, доначислениям и штрафам.

Новый налоговый порядок для краткосрочной аренды: Директива (ЕС) 2025/516

Рынок краткосрочной аренды в Испании переживает ключевой момент: в марте 2025 года Советом ЕС была принята Директива (ЕС) 2025/516, которая изменит привычные налоговые правила. Документ обязывает страны-члены облагать НДС всю краткосрочную аренду жилья, даже если в них не предоставляются гостиничные услуги вроде уборки, ресепшена или завтрака. Это означает конец прежним исключениям, на которые опирались частные арендодатели в Испании.

Что считается краткосрочной арендой по новой норме?

Под краткосрочной арендой Директива подразумевает размещение сроком до 30 ночей подряд. Это может быть туристическая поездка, командировка или иное временное пребывание. Главное отличие от «аренды по сезону» – длительность и цель: аренда по сезону превышает месяц и обычно оформляется для временного проживания без туристических целей.

Что именно меняется с 1 июля 2028 года?

• Вся краткосрочная аренда будет облагаться НДС. Независимо от того, предлагает ли арендодатель дополнительные услуги, налог на добавленную стоимость (НДС) будет обязательным для всех размещений менее чем на 30 ночей. Это приближает такие аренды к гостиничному сектору с точки зрения налогообложения.
• Все арендодатели становятся предпринимателями по НДС. Даже если сдача жилья происходит эпизодически, арендодатель будет считаться плательщиком НДС, что влечет за собой:
  • регистрацию в качестве субъекта хозяйственной деятельности (модель 036);
  • выставление электронных счетов;
  • ведение налоговых книг;
  • подачу квартальных деклараций по НДС;
  • хранение документации не менее 4 лет.
• Платформы тоже несут ответственность. Цифровые платформы бронирования (Airbnb, Booking и др.) также получают новые обязанности:
  • уплата НДС от имени арендодателя, если последний не зарегистрирован или не указывает свой идентификатор;
  • обязательство выставлять электронные счета в структурированном формате;
  • передача информации в налоговые органы напрямую, без ежемесячной отчетности, как раньше;
  • в некоторых случаях – статус налогового агента, ответственного за сбор налога.

Как подготовиться?

Ключевые шаги для арендодателей:

• Зарегистрироваться в реестре предпринимателей (modelo 036).
• Освоить принципы выставления счетов с НДС.
• Организовать учет расходов и доходов по аренде.
• Подготовиться к электронной отчетности и хранению данных.

Важно: ставка НДС, скорее всего, составит 10%, как и для других туристических услуг в Испании.

Влияние на доходность и цены

• Для постояльцев: стоимость проживания вырастет минимум на 10%.
• Для арендодателей: возрастет административная нагрузка, но появится возможность возмещения НДС по расходам, связанным с деятельностью (ремонт, мебель, коммунальные услуги и т.п.).
• Для платформ: они станут полноценными участниками налогового процесса, а в некоторых случаях – ответственными за налоговую уплату.

Хронология: когда все вступит в силу?

Директива 2025/516 знаменует собой глубокое изменение в подходе к налогообложению краткосрочной аренды по всей Европе. В Испании это означает конец налоговых лазеек и начало нового этапа, где прозрачность, отчетность и профессионализация становятся ключевыми для успешной сдачи жилья в аренду. Подготовка заранее – лучший способ адаптироваться и сохранить доходность даже в новых условиях.

Слишком сложно? Действительно, испанская система налогообложение не отличается простотой и прозрачностью, но зато отличается строгостью, и с ней лучше не иметь проблем. Поэтому мы предлагаем своим клиентам услугу по управлению недвижимостью: пусть налогами и бюрократическими процедурами занимаются профессионалы, а вы просто будете получать доход от своих инвестиций.