Агенція нерухомості в Іспанії

ПДВ в Іспанії при короткостроковій оренді у 2025 році: що каже закон?

10.06.2025

ПДВ при короткостроковій оренді в Іспанії: що зміниться з 2025 по 2028 рік?

З наближенням туристичного сезону та зростанням популярності короткострокової оренди, багато власників нерухомості ставлять собі питання: чи застосовується ПДВ (IVA) в Іспанії при такій оренді?

У цьому матеріалі розглянемо:

  • Коли застосовується ПДВ, а коли – ні
  • Які послуги роблять оренду «туристичною»
  • Як рахувати пропорції (prorrata) при змішаному використанні
  • Як правильно звітувати до податкової
  • Що зміниться у 2028 році

Що говорить закон Іспанії про ПДВ на туристичну оренду?

Згідно із Законом про ПДВ (Ley del IVA), податок застосовується лише в разі надання додаткових послуг, подібних до готельних.

Якщо ви просто здаєте квартиру:

  • передаєте ключі,
  • прибираєте після виїзду гостей,
  • не надаєте інші послуги,

 ➡ така оренда вважається звичайною довгостроковою і звільнена від ПДВ (стаття 20 LIVA).

Але якщо ви:

  • прибираєте щодня,
  • змінюєте рушники та постільну білизну під час проживання гостей,
  • надаєте сніданки, ресепшн, зберігання багажу тощо,

➡ така оренда прирівнюється до готельної і обкладається ПДВ за ставкою 10%.

Важливо: з 2025 року тривалість проживання (1 ніч чи 30 ночей) не має значення – головне, чи надаються послуги.

Але з 1 липня 2028 року все зміниться: вся оренда до 30 днів поспіль буде обкладатися ПДВ незалежно від наявності послуг – у рамках реформи VAT in the Digital Age. Деталі – далі.

Які послуги роблять оренду туристичною?

Якщо ви пропонуєте хоча б дві з наступних послуг, об’єкт вважається туристичним:

  • Цілодобова підтримка гостей / ресепшн
  • Щоденне або періодичне прибирання
  • Заміна білизни та рушників
  • Сніданки, мінібар, обслуговування в номері
  • Додаткові сервіси: зберігання багажу, пральня, оренда транспорту, екскурсії

➡ Такі об’єкти обкладаються ПДВ за ставкою 10%, як міні-готелі або апарт-готелі.

Коли оренда не обкладається ПДВ?

Якщо ви:

  • здаєте житло без послуг,
  • укладаєте договір,
  • передаєте і приймаєте ключі

 ➡ така оренда звільнена від ПДВ, навіть якщо гість проживає 2–3 ночі.

Проте дохід все одно декларується в IRPF (аналог ПДФО).

Якщо житло використовується і так, і так – діє prorrata

Prorrata – пропорційний розподіл права на відшкодування ПДВ в залежності від типу операцій: оподатковуваних і не оподатковуваних.

Як рахувати:

Наприклад:

  • 40 000 € – підлягає ПДВ
  • 10 000 € – не підлягає

➡ 40 000 / 50 000 = 80% prorrata

Отже, тільки 80% витрат з ПДВ можна включити до відшкодування. Наприкінці року проводиться перерахунок.

Коли застосовується ставка 10%?

Якщо ви надаєте житло з готельними послугами, ви вважаєтеся підприємцем і повинні:

  • зареєструватися (модель 036/037, код IAE 861.1),
  • виставляти рахунки (у т.ч. спрощені до 400 €),
  • подавати квартальні декларації з ПДВ (модель 303),
  • подавати річний звіт (модель 390),
  • вести облік доходів/витрат,
  • зберігати документи мінімум 4 роки.

Зате ви можете відшкодовувати ПДВ на витрати: засоби для прибирання, платформи бронювання, меблі, ремонти тощо.

Послуги, що обкладаються ПДВ 21%

Якщо ви надаєте додаткові послуги, не пов’язані напряму з житлом, діє ставка 21%:

  • оренда паркінгу
  • спа, спортзал
  • оренда велосипедів, самокатів
  • екскурсії, тури
  • продаж сувенірів

➡ У рахунку ці послуги вказуються окремо: 10% – за проживання, 21% – за додаткові сервіси.

Що, якщо не застосувати правильну ставку ПДВ?

Якщо ви застосуєте 10% до всього або взагалі не нарахуєте ПДВ, Hacienda (податкова) може:

  • перерахувати всю суму,
  • донарахувати податок,
  • накласти штраф до 50% від несплаченої суми + пеня.

Цифрові платформи і модель 238

З січня 2024 року діє нова модель 238 (замість 179).

Платформи (Airbnb, Booking тощо) щороку в січні передають податковій:

  • дані власника та об’єкта
  • кількість бронювань і ночей
  • суми та комісії
  • за потреби – дані гостей

Ці дані порівнюються з вашими деклараціями по IVA та IRPF. Якщо є розбіжності – надходить вимога (requerimiento) надати пояснення.

Хто несе відповідальність?

Не думайте, що “все робить платформа”. Модель 238 – тільки інформація, а звітувати повинні саме ви.

Що варто робити:

  • завантажувати річні звіти з платформ,
  • перевіряти комісії та ПДВ,
  • звіряти доходи і витрати з виставленими рахунками,
  • вести окремий облік по кожному об’єкту,
  • зберігати документи мінімум 4 роки.

Новий порядок оподаткування: Директива (ЄС) 2025/516

У березні 2025 року Рада ЄС ухвалила Директиву 2025/516. Вона зобов’язує всі країни-члени обкладати ПДВ усю короткострокову оренду, навіть без готельних послуг.

Що вважається короткостроковою орендою?

Оренда до 30 ночей поспіль – незалежно від мети (туризм, відрядження).
Оренда “на сезон” триває понад місяць і має інші цілі – тимчасове проживання без туристичного характеру.

Що змінюється з 1 липня 2028 року?

  • Вся короткострокова оренда обкладається ПДВ (ймовірно – 10%).
  • Усі орендодавці визнаються платниками ПДВ, навіть при разовій оренді.
  • Необхідна реєстрація (модель 036), ведення обліку, звітність.
  • Платформи стають відповідальними за збір і передачу ПДВ, якщо орендодавець не зареєстрований.

Як підготуватися?

  • Зареєструватися як підприємець (modelo 036).
  • Навчитися виставляти рахунки з ПДВ.
  • Організувати облік доходів і витрат.
  • Підготуватися до електронної звітності.

Як це вплине?

  • Орендарі: ціни зростуть мінімум на 10%.
  • Орендодавці: більше бюрократії, але з’явиться можливість відшкодовувати ПДВ.
  • Платформи: стануть учасниками податкового процесу і, подекуди, податковими агентами.

Ключові дати:

Етап Подія
Березень 2025 Ухвалено Директиву (ЄС) 2025/516
До липня 2028 Іспанія має адаптувати законодавство
1 липня 2028 Обов’язкове застосування ПДВ на короткострокову оренду

Директива 2025/516 – це масштабна реформа, яка змінює правила гри на ринку короткострокової оренди в Іспанії. Закінчується епоха “поблажок”, настає ера прозорості й професіоналізму.

Важко самостійно розібратися?

Це дійсно так – податкова система Іспанії складна й сувора. Саме тому ми пропонуємо нашим клієнтам повний супровід з управління нерухомістю.
Довірте нам усі податкові та адміністративні питання – і спокійно отримуйте прибуток від інвестицій.

Популярні відео на нашому каналі

  • Современная вилла в Финестрате 163 м²

    Сучасна вілла у Фінестраті 163 м² (огляд з агентом)

  • Современная вилла в Финестрате 163 м²

    Квартира в Аліканте 110 м² у районі PAU 5

Залишилися запитання про нерухомість в Іспанії?

Julia

Зв'яжіться з нами! У нас є відповіді.

Заповніть форму, і ми передзвонимо вам Ми відповідаємо протягом одного робочого дня. Зазвичай протягом 15 хвилин.