
ПДВ в Іспанії при короткостроковій оренді у 2025 році: що каже закон?
10.06.2025
ПДВ при короткостроковій оренді в Іспанії: що зміниться з 2025 по 2028 рік?
З наближенням туристичного сезону та зростанням популярності короткострокової оренди, багато власників нерухомості ставлять собі питання: чи застосовується ПДВ (IVA) в Іспанії при такій оренді?
У цьому матеріалі розглянемо:
- Коли застосовується ПДВ, а коли – ні
- Які послуги роблять оренду «туристичною»
- Як рахувати пропорції (prorrata) при змішаному використанні
- Як правильно звітувати до податкової
- Що зміниться у 2028 році
Що говорить закон Іспанії про ПДВ на туристичну оренду?
Згідно із Законом про ПДВ (Ley del IVA), податок застосовується лише в разі надання додаткових послуг, подібних до готельних.
Якщо ви просто здаєте квартиру:
- передаєте ключі,
- прибираєте після виїзду гостей,
- не надаєте інші послуги,
➡ така оренда вважається звичайною довгостроковою і звільнена від ПДВ (стаття 20 LIVA).
Але якщо ви:
- прибираєте щодня,
- змінюєте рушники та постільну білизну під час проживання гостей,
- надаєте сніданки, ресепшн, зберігання багажу тощо,
➡ така оренда прирівнюється до готельної і обкладається ПДВ за ставкою 10%.
Важливо: з 2025 року тривалість проживання (1 ніч чи 30 ночей) не має значення – головне, чи надаються послуги.
Але з 1 липня 2028 року все зміниться: вся оренда до 30 днів поспіль буде обкладатися ПДВ незалежно від наявності послуг – у рамках реформи VAT in the Digital Age. Деталі – далі.
Які послуги роблять оренду туристичною?
Якщо ви пропонуєте хоча б дві з наступних послуг, об’єкт вважається туристичним:
- Цілодобова підтримка гостей / ресепшн
- Щоденне або періодичне прибирання
- Заміна білизни та рушників
- Сніданки, мінібар, обслуговування в номері
- Додаткові сервіси: зберігання багажу, пральня, оренда транспорту, екскурсії
➡ Такі об’єкти обкладаються ПДВ за ставкою 10%, як міні-готелі або апарт-готелі.
Коли оренда не обкладається ПДВ?
Якщо ви:
- здаєте житло без послуг,
- укладаєте договір,
- передаєте і приймаєте ключі
➡ така оренда звільнена від ПДВ, навіть якщо гість проживає 2–3 ночі.
Проте дохід все одно декларується в IRPF (аналог ПДФО).
Якщо житло використовується і так, і так – діє prorrata
Prorrata – пропорційний розподіл права на відшкодування ПДВ в залежності від типу операцій: оподатковуваних і не оподатковуваних.
Як рахувати:
Наприклад:
- 40 000 € – підлягає ПДВ
- 10 000 € – не підлягає
➡ 40 000 / 50 000 = 80% prorrata
Отже, тільки 80% витрат з ПДВ можна включити до відшкодування. Наприкінці року проводиться перерахунок.
Коли застосовується ставка 10%?
Якщо ви надаєте житло з готельними послугами, ви вважаєтеся підприємцем і повинні:
- зареєструватися (модель 036/037, код IAE 861.1),
- виставляти рахунки (у т.ч. спрощені до 400 €),
- подавати квартальні декларації з ПДВ (модель 303),
- подавати річний звіт (модель 390),
- вести облік доходів/витрат,
- зберігати документи мінімум 4 роки.
Зате ви можете відшкодовувати ПДВ на витрати: засоби для прибирання, платформи бронювання, меблі, ремонти тощо.
Послуги, що обкладаються ПДВ 21%
Якщо ви надаєте додаткові послуги, не пов’язані напряму з житлом, діє ставка 21%:
- оренда паркінгу
- спа, спортзал
- оренда велосипедів, самокатів
- екскурсії, тури
- продаж сувенірів
➡ У рахунку ці послуги вказуються окремо: 10% – за проживання, 21% – за додаткові сервіси.
Що, якщо не застосувати правильну ставку ПДВ?
Якщо ви застосуєте 10% до всього або взагалі не нарахуєте ПДВ, Hacienda (податкова) може:
- перерахувати всю суму,
- донарахувати податок,
- накласти штраф до 50% від несплаченої суми + пеня.
Цифрові платформи і модель 238
З січня 2024 року діє нова модель 238 (замість 179).
Платформи (Airbnb, Booking тощо) щороку в січні передають податковій:
- дані власника та об’єкта
- кількість бронювань і ночей
- суми та комісії
- за потреби – дані гостей
Ці дані порівнюються з вашими деклараціями по IVA та IRPF. Якщо є розбіжності – надходить вимога (requerimiento) надати пояснення.
Хто несе відповідальність?
Не думайте, що “все робить платформа”. Модель 238 – тільки інформація, а звітувати повинні саме ви.
Що варто робити:
- завантажувати річні звіти з платформ,
- перевіряти комісії та ПДВ,
- звіряти доходи і витрати з виставленими рахунками,
- вести окремий облік по кожному об’єкту,
- зберігати документи мінімум 4 роки.
Новий порядок оподаткування: Директива (ЄС) 2025/516
У березні 2025 року Рада ЄС ухвалила Директиву 2025/516. Вона зобов’язує всі країни-члени обкладати ПДВ усю короткострокову оренду, навіть без готельних послуг.
Що вважається короткостроковою орендою?
Оренда до 30 ночей поспіль – незалежно від мети (туризм, відрядження).
Оренда “на сезон” триває понад місяць і має інші цілі – тимчасове проживання без туристичного характеру.
Що змінюється з 1 липня 2028 року?
- Вся короткострокова оренда обкладається ПДВ (ймовірно – 10%).
- Усі орендодавці визнаються платниками ПДВ, навіть при разовій оренді.
- Необхідна реєстрація (модель 036), ведення обліку, звітність.
- Платформи стають відповідальними за збір і передачу ПДВ, якщо орендодавець не зареєстрований.
Як підготуватися?
- Зареєструватися як підприємець (modelo 036).
- Навчитися виставляти рахунки з ПДВ.
- Організувати облік доходів і витрат.
- Підготуватися до електронної звітності.
Як це вплине?
- Орендарі: ціни зростуть мінімум на 10%.
- Орендодавці: більше бюрократії, але з’явиться можливість відшкодовувати ПДВ.
- Платформи: стануть учасниками податкового процесу і, подекуди, податковими агентами.
Ключові дати:
Етап | Подія |
Березень 2025 | Ухвалено Директиву (ЄС) 2025/516 |
До липня 2028 | Іспанія має адаптувати законодавство |
1 липня 2028 | Обов’язкове застосування ПДВ на короткострокову оренду |
Директива 2025/516 – це масштабна реформа, яка змінює правила гри на ринку короткострокової оренди в Іспанії. Закінчується епоха “поблажок”, настає ера прозорості й професіоналізму.
Важко самостійно розібратися?
Це дійсно так – податкова система Іспанії складна й сувора. Саме тому ми пропонуємо нашим клієнтам повний супровід з управління нерухомістю.
Довірте нам усі податкові та адміністративні питання – і спокійно отримуйте прибуток від інвестицій.