Податки на нерухомість в Іспанії: ставки, декларації, терміни, вирахування

• Податки на нерухомість в Іспанії при покупці
• Податки на нерухомість в Іспанії при продажу
• Податки на нерухомість в Іспанії при здачі в оренду
• Податки на володіння нерухомістю в Іспанії

Володіння нерухомістю в Іспанії та здійснення різних операцій з нею супроводжуються низкою податкових зобов’язань, у яких важливо розбиратися. У цій статті ми розглянемо основні податки на нерухомість в Іспанії як для резидентів, так і для нерезидентів.

Податки на нерухомість в Іспанії під час її купівлі

Придбання нерухомості в Іспанії привертає увагу багатьох інвесторів і приватних осіб, які шукають будинок або місце для відпочинку на сонячному узбережжі. Однак, перш ніж укласти угоду, важливо розуміти всі податкові зобов’язання, пов’язані з придбанням і володінням нерухомості в цій країні. Знання цих податків дозволить уникнути неприємних сюрпризів і правильно спланувати бюджет на покупку.

Податок на передачу прав власності (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)

Хто сплачує: резиденти і нерезиденти при придбанні вторинної нерухомості

Податок на передачу майна стягується при купівлі нерухомості на вторинному ринку. Ставка ITP може становити від 6% до 10% від вартості нерухомості і буде залежати від регіону Іспанії . Важливо враховувати, що податок розраховується на підставі вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче кадастрової вартості.

Важливо розуміти що valor catastral y valor de referencia – це НЕ одне й те саме.

Податок на задокументовані юридичні акти (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

Хто сплачує: резиденти і нерезиденти при придбанні нерухомості

Цей податок стягується за оформлення юридичних документів, пов’язаних із купівлею нерухомості, як-от договір купівлі-продажу, іпотека та реєстрація права власності. Ставка AJD варіюється залежно від регіону і зазвичай становить від 0,5% до 1,5% від вартості нерухомості. AJD сплачується під час підписання нотаріального акта та реєстрації права власності в Реєстрі нерухомості.

Податок на додану вартість (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)

Хто сплачує: резиденти і нерезиденти при купівлі новобудов.

Цей податок потрібно сплачувати під час купівлі нерухомості на первинному ринку, тобто у забудовника. Ставка IVA становить 10% від вартості нерухомості для житлових об’єктів і 21% для комерційної нерухомості та землі. Для соціального житла (Vivienda de Protección Oficial, VPO) ставка може бути знижена до 4%. Податок сплачується одночасно з підписанням договору купівлі-продажу.

У клієнта є один місяць для сплати податку. Також за певних обставин можна взяти розстрочку.

Податки під час продажу нерухомості в Іспанії

Продаж нерухомості в Іспанії, як і в будь-якій іншій країні, супроводжується певними податковими зобов’язаннями, які продавець повинен виконати. Ці податки можуть відчутно вплинути на підсумковий прибуток від продажу, тому важливо знати про них заздалегідь і врахувати їх під час планування угоди. 

Податок на прибуток (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)

Хто сплачує: резиденти і нерезиденти при продажу нерухомості

Прибуток, отриманий від продажу нерухомості, обкладається прибутковим податком IRPF. База цього податку розраховується як різниця між ціною продажу і ціною купівлі нерухомості, з урахуванням деяких витрат і поліпшень, таких як ремонт або юридичні послуги.

Для резидентів Іспанії ставка податку на приріст капіталу залежить від суми прибутку:

• 19% на прибуток до 6 000 євро,
• 21% на прибуток від 6 001 до 50 000 євро,
• 23% на прибуток від 50 001 до 200 000 євро,
• 27% на прибуток понад 200 000 євро.

Для нерезидентів ставка фіксована і становить 19% від отриманого прибутку. Важливо зазначити, що нерезиденти не мають права на відрахування та пільги, які доступні резидентам.

Муніципальний податок на приріст вартості землі (Plusvalía Municipal)

Хто сплачує: резиденти; якщо продавець нерезидент, покупець утримує суму і платить сам, це вписується в нотаріальному акті купівлі.

Цей податок стягується муніципалітетом і розраховується на основі збільшення кадастрової вартості землі з моменту останнього продажу нерухомості. Plusvalía Municipal враховує термін володіння нерухомістю: чим довше ви володіли об’єктом, тим вищим буде податок. 

Як правило, податок сплачує продавець, але сторони можуть домовитися про інший порядок оплати. Ставки варіюються в залежності від регіону і зазвичай становлять від 3% до 30% від приросту вартості землі.

Утримання податку для нерезидентів (Retención para no residentes)

Якщо продавець є нерезидентом Іспанії, покупець зобов’язаний утримати 3% від вартості продажу і переказати цю суму в податкові органи як авансовий платіж податку на приріст капіталу. Цей утриманий податок можна використовувати для погашення зобов’язань за IRNR, а якщо утримана сума перевищує фактично нарахований податок, продавець може запросити повернення різниці.

Податок на спадок і дарування (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

Хто сплачує: резиденти та нерезиденти

Обов’язок сплатити цей податок може виникнути, якщо нерухомість було подаровано або отримано у спадок перед продажем. Ставка податку варіюється залежно від ступеня спорідненості та вартості майна, і може істотно вплинути на чистий прибуток від угоди. У різних автономних співтовариствах ставки і пільги за цим податком можуть істотно відрізнятися.

Податок з оренди нерухомості в Іспанії

Передача нерухомості в оренду в Іспанії може стати привабливим джерелом доходу як для резидентів, так і для нерезидентів. Однак дохід від оренди обкладається податками, які необхідно враховувати під час планування фінансів і складання орендних угод. 

Податок на доходи фізичних осіб (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)

Хто сплачує: резиденти при передачі нерухомості в оренду

Для резидентів Іспанії доходи від оренди нерухомості включаються в загальну податкову базу й обкладаються прибутковим податком IRPF. Податок розраховується за прогресивною шкалою: що вищий дохід, то вища ставка податку. У 2024 році ставки IRPF в Іспанії становлять від 19% до 47%, залежно від суми річного доходу.

Резиденти можуть вираховувати з бази оподаткування низку витрат, пов’язаних з утриманням нерухомості, таких як:

• Відсоткові виплати за іпотекою,
• Витрати на ремонт і технічне обслуговування,
• Комунальні платежі, якщо вони оплачуються орендодавцем,
• Страхові внески.
• Крім того, для резидентів Іспанії, які здають в оренду житло для постійного проживання, діє додаткова податкова пільга в розмірі 60% від отриманого доходу.

Податкова пільга при передачі житла в довгострокову оренду

60%-ва податкова пільга на оподатковувану базу при передачі житла в довгострокову оренду – це податкова перевага в рамках Податку на доходи фізичних осіб (IRPF) в Іспанії, яка спрямована на стимулювання оренди житла. Ця пільга застосовується до чистих доходів, отриманих від передачі житла в оренду для постійного проживання, що знижує податкове навантаження на орендодавця.

Як це працює?

• Оренда для постійного проживання: Пільга надається лише в тому випадку, якщо житло, що здається в оренду, призначене для постійного проживання орендаря. Це означає, що вона не поширюється на оренду для відпочинку або сезонного проживання.
• Чисті прибутки: Чисті прибутки від оренди – це прибутки, отримані від оренди, за винятком витрат, що підлягають відрахуванню (наприклад, на ремонт, страхування, муніципальні податки, відсотки за іпотекою і т.д.). Саме на цей чистий дохід застосовується пільга в розмірі 60%.
• Довгострокова оренда: Не існує конкретного мінімального терміну, щоб договір вважався довгостроковим, але він має відповідати положенням Закону про оренду житла (LAU), який регулює оренду житлової нерухомості. Зазвичай такі договори укладаються на термін 5 або 7 років (залежно від того, чи є орендодавець фізичною або юридичною особою).
• Оплата через банківський рахунок: Пільгу можливо застосувати лише в разі, якщо оплата оренди здійснюється банківським переказом між орендарем та орендодавцем.

Приклад

Скажімо, ви отримали 10 000 євро валового доходу від оренди житла. Після вирахування витрат, що зменшують суму (наприклад, 2 000 євро на ремонт та інші витрати), ваш чистий прибуток становитиме 8 000 євро. На цей чистий дохід застосовується пільга в розмірі 60%, тобто базою оподаткування буде тільки 3 200 євро. 

 Зміни та додаткові вимоги

• Починаючи з 2022 року, уряд Іспанії вніс зміни, щоб унеможливити застосування пільги до квартир, що здаються нелегально. Це означає, що орендодавець повинен правильно декларувати оренду в податковій декларації, щоб отримати цю пільгу.
• Із 2024 року в Іспанії змінилися податкові пільги на оренду житла в рамках податку на доходи фізичних осіб (IRPF). Відповідно до Закону про житло 2023 року, загальна податкова пільга на чистий дохід від оренди житлової нерухомості зменшується з 60% до 50% для нових договорів оренди, укладених з 1 січня 2024 року. Ця зміна спрямована на стимулювання більш доступних цін на орендоване житло.

Однак, якщо виконуються певні умови, пільга може збільшитися до 90%. Однією з головних вимог є те, що нерухомість має бути розташована в зоні з «нестабільним ринком житла», а орендодавець має знизити орендну плату  більш ніж на 5% порівняно з попереднім договором оренди. Важливо зазначити, що на момент початку 2024 року жодна автономна область офіційно не оголосила такі зони, хоча Каталонія і Країна Басків просунулися в цьому напрямку.

Для орендних договорів, підписаних до 31 грудня 2023 року, продовжить діяти податкова пільга в розмірі 60%, яка буде застосовуватися в податковій декларації за 2023 рік.

Податок на доходи нерезидентів (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)

Хто сплачує: нерезиденти при передачі нерухомості в оренду

Для нерезидентів Іспанії доходи від оренди також оподатковуються, проте ставки і умови є різними. Ставка податку для нерезидентів, які проживають у країнах ЄС, становить 19%, для решти нерезидентів – 24%.

Нерезиденти Іспанії з країн ЄС мають право на відрахування витрат, аналогічних до тих, що доступні для резидентів, таких як витрати на утримання нерухомості та відсотки за іпотекою. Нерезиденти з інших країн не мають права на відрахування витрат, що робить їхній податковий тягар більш значним.

Податкові декларації для нерезидентів подаються щоквартально, і податки сплачуються на підставі фактичного доходу за цей період.

Податок на додану вартість – ПДВ (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) при передачі в оренду комерційної нерухомості

Якщо орендодавець надає нерухомість в оренду для комерційного використання (наприклад, офіси або магазини), то дохід оподатковується ПДВ. Стандартна ставка ПДВ в Іспанії становить 21%. 

А ось оренда житла для постійного проживання звільнена від ПДВ, і орендодавці в цьому випадку не зобов’язані сплачувати цей податок.

Утримання IRPF при оренді комерційних приміщень

При оренді комерційного приміщення в Іспанії існує зобов’язання щодо утримання податку на доходи фізичних осіб (IRPF) із суми оренди. Це утримання виконує орендар (компанія або ІП) і перераховує його в податкову службу від імені орендодавця. Це робиться для того, щоб заздалегідь сплатити частину податків, які повинен заплатити орендодавець з отриманих доходів.

Наразі ставка утримання становить 19% від суми оренди (без урахування ПДВ).

Утримання розраховується на основі суми оренди без ПДВ, але з урахуванням інших витрат, як-от комунальні платежі або обслуговування, якщо вони зазначені в договорі оренди.

Орендар зобов’язаний перераховувати утримання щокварталу через форму 115 і подавати річний звіт через форму 180. Ці суми будуть враховані при розрахунку податку орендодавця.

Приклад

Якщо орендна плата за комерційне приміщення становить 1.000 €, орендар повинен утримати 19%, що становить 190 €. Таким чином, орендар виплатить орендодавцю 810 €, а 190 € буде перераховано до податкової служби від імені орендодавця.

Винятки

Якщо орендодавець – це юридична особа (компанія), а не фізична особа, утримання IRPF не застосовується, оскільки компанія платить податок на прибуток, а не IRPF.

Розуміння цих правил важливе для обох сторін угоди, щоб уникнути штрафів і проблем з податковими органами.

Податки на володіння нерухомістю в Іспанії

Володіння нерухомістю в Іспанії супроводжується певними податковими зобов’язаннями, які необхідно враховувати при плануванні бюджету та управлінні майном. Ці податки варіюються залежно від типу нерухомості, її використання та статусу власника (резидент або нерезидент). 

Податок на нерухомість (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)

Хто сплачує: резиденти та нерезиденти

IBI є обов’язковим щорічним податком, який стягується з власників нерухомості на підставі її кадастрової вартості. Цей податок сплачується до місцевого муніципалітету, і його ставка  залежить від регіону Іспанії, зазвичай вона варіюється в межах 0,4% – 1,1% від кадастрової вартості.

Кадастрова вартість, на основі якої розраховується IBI, зазвичай нижча за ринкову вартість нерухомості, що робить цей податок відносно доступним для більшості власників. 

Оплата цього податку IBI зазвичай здійснюється в один або кілька етапів протягом року, залежно від політики конкретного муніципалітету.

Податок на розкіш (Impuesto sobre el Patrimonio)

Хто сплачує: резиденти і нерезиденти

Податок на розкіш стягується з власників, чиї активи в Іспанії перевищують певний поріг. Для резидентів Іспанії цей податок розраховується на основі їхніх загальних статків у всіх країнах, а для нерезидентів – тільки на активи, що знаходяться в Іспанії. Поріг оподатковуваних статків може варіюватися залежно від автономного співтовариства, але загалом він становить 700 000 євро, з додатковим неоподатковуваним мінімумом у 300 000 євро для основного місця проживання.

Ставки податку на розкіш варіюються від 0,2% до 2,5%, і залежать від загальної вартості активів. У деяких регіонах, таких як Мадрид, цей податок може бути частково або повністю скасований.

Податок на доходи нерезидентів (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)

Хто сплачує: нерезиденти, які володіють нерухомістю, але не здають свою нерухомість в Іспанії в оренду

Нерезиденти, які володіють нерухомістю в Іспанії, зобов’язані сплачувати податок на сталий дохід від цієї нерухомості, навіть якщо вона не здається в оренду. Цей податок стягується з передбачуваного доходу, який розраховується як 1,1% або 2% від кадастрової вартості нерухомості (залежно від того, коли було оновлено кадастрову оцінку).

У цій статті ми коротко розповіли про основні податки на нерухомість в Іспанії для резидентів і нерезидентів. Іспанська податкова служба дуже суворо ставиться до виконання громадянами податкових зобов’язань і, в разі їх недотримання, накладає значні штрафи.

З іншого боку, податкова система Іспанії надає власникам право на відрахування та пільги, скориставшись якими ви можете заощадити значні суми. Крім того, податки в Іспанії поділяються на національні, регіональні та муніципальні, отже, податковий тягар може дуже відрізнятися залежно від того, в якому автономному співтоваристві або навіть муніципалітеті ви перебуваєте. 

Щоб врахувати всі ці різноманітні нюанси і максимально оптимізувати ваші податки, ми рекомендуємо звернутися до професіоналів – асесорів (asesor) або хесторів (gestor) – звідси посилання на послугу.