Налоги на недвижимость в Испании: ставки, декларации, сроки, вычеты

• Налоги на недвижимость в Испании при покупке
• Налоги на недвижимость в Испании при продаже
• Налоги на недвижимость в Испании при сдаче в аренду
• Налоги на владение недвижимостью в Испании

Владение недвижимостью в Испании, а также различные операции с ней подразумевают ряд налоговых обязательств, в которых важно разбираться. В этой статье мы рассмотрим основные налоги на недвижимость в Испании как для резидентов, так и для нерезидентов.

Налоги на недвижимость в Испании при покупке

Покупка недвижимости в Испании привлекает внимание многих инвесторов и частных лиц, ищущих дом или место для отдыха на солнечном побережье. Однако, прежде чем приступить к сделке, важно понимать, какие налоги на недвижимость в Испании платятся при покупке. Эти знания помогут избежать неприятных сюрпризов и правильно рассчитать бюджет на приобретение собственности.

Налог на передачу прав собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)

Кто платит: резиденты и нерезиденты при покупке вторичной недвижимости

Налог на передачу имущества взимается при покупке недвижимости на вторичном рынке. Ставка ITP варьируется в зависимости от региона и может составлять от 6% до 10% от стоимости недвижимости. Важно учитывать, что налог рассчитывается на основании стоимости, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже кадастровой стоимости.

Важно понимать что valor catastral y valor de referencia — это НЕ одно и то же.

Налог на задокументированные юридические акты (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

Кто платит: резиденты и нерезиденты при покупке недвижимости

Этот налог взимается за оформление юридических документов, связанных с покупкой недвижимости, таких как договор купли-продажи, ипотека и регистрация права собственности. Ставка AJD варьируется в зависимости от региона и обычно составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости недвижимости. AJD уплачивается при подписании нотариального акта и регистрации права собственности в Реестре недвижимости.

Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)

Кто платит: резиденты и нерезиденты при покупке новостроек

Этот налог применяется при покупке недвижимости на первичном рынке, то есть у застройщика. Ставка IVA составляет 10% от стоимости недвижимости для жилых объектов и 21% для коммерческой недвижимости и земли. Для социального жилья (Vivienda de Protección Oficial, VPO) ставка может быть снижена до 4%. Налог уплачивается одновременно с подписанием договора купли-продажи.

У клиента есть один месяц для уплаты налога. Также при определенных обстоятельствах можно взять рассрочку.

Налоги на недвижимость в Испании при продаже

Продажа недвижимости в королевстве, как и в любой другой стране, сопровождается рядом налоговых обязательств, которые продавец должен выполнить. Налоги на недвижимость в Испании при продаже могут существенно повлиять на итоговую прибыль, поэтому важно знать о них заранее и учесть их при планировании сделки. 

Налог на прибыль (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)

Кто платит: резиденты и нерезиденты при продаже недвижимости

Прибыль, полученная от продажи недвижимости, облагается подоходным налогом IRPF. База этого налога рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости, с учетом некоторых расходов и улучшений, таких как ремонт или юридические услуги.

Для резидентов Испании ставка налога на прирост капитала варьируется в зависимости от суммы прибыли:

• 19% на прибыль до 6 000 евро,
• 21% на прибыль от 6 001 до 50 000 евро,
• 23% на прибыль от 50 001 до 200 000 евро,
• 27% на прибыль свыше 200 000 евро.

Для нерезидентов ставка фиксирована и составляет 19% от полученной прибыли. Важно отметить, что нерезиденты не имеют права на вычеты и льготы, доступные резидентам.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal)

Кто платит: резиденты; если продавец нерезидент, покупатель удерживает сумму и платит сам, это вписывается в нотариальном акте покупки.

Этот налог взимается муниципалитетом и рассчитывается на основе увеличения кадастровой стоимости земли с момента последней продажи недвижимости. Plusvalía Municipal учитывает срок владения недвижимостью: чем дольше вы владели объектом, тем выше будет налог. Однако в 2021 году Конституционный суд Испании признал неконституционными определенные аспекты расчета этого налога, что может повлиять на его величину и порядок уплаты.

Как правило, налог оплачивает продавец, но стороны могут договориться об ином порядке оплаты. Ставки варьируются в зависимости от региона и обычно составляют от 3% до 30% от прироста стоимости земли.

Удержание налога для нерезидентов (Retención para no residentes)

Если продавец является нерезидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% от стоимости продажи и перевести эту сумму в налоговые органы в качестве авансового платежа налога на прирост капитала. Этот удержанный налог можно использовать для погашения обязательств по IRNR, а если удержанная сумма превышает фактически начисленный налог, продавец может запросить возврат разницы.

Налог на наследство и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

Кто платит: резиденты и нерезиденты

Обязанность оплатить этот налог может возникнуть, если недвижимость была подарена или получена по наследству перед продажей. Ставка налога варьируется в зависимости от степени родства и стоимости имущества, и может существенно повлиять на чистую прибыль от сделки. В разных автономных сообществах ставки и льготы по этому налогу могут существенно различаться.

Налоги на недвижимость в Испании при сдаче в аренду

Сдача недвижимости в аренду в Испании может стать привлекательным источником дохода как для резидентов, так и для нерезидентов. Однако существуют налоги на недвижимость в Испании при сдаче в аренду, которые необходимо учитывать при планировании финансов, расчете рентабельности и составлении арендных соглашений. 

Налог на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)

Кто платит: резиденты при сдаче недвижимости в аренду

Для резидентов Испании доходы от аренды недвижимости включаются в общую налоговую базу и облагаются подоходным налогом IRPF. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале: чем выше доход, тем выше ставка налога. В 2024 году ставки IRPF в Испании составляют от 19% до 47%, в зависимости от суммы годового дохода.

Резиденты могут вычитать из налогооблагаемой базы ряд расходов, связанных с содержанием недвижимости, таких как:

• Процентные выплаты по ипотеке,
• Расходы на ремонт и техническое обслуживание,
• Коммунальные платежи, если они оплачиваются арендодателем,
• Страховые взносы.
• Кроме того, для резидентов Испании, сдающих в аренду жилье для постоянного проживания, действует дополнительная налоговая льгота в размере 60% от полученного дохода.

Налоговая льгота при сдаче жилья в долгосрочную аренду

60%-ная налоговая льгота на налогооблагаемую базу при сдаче жилья в долгосрочную аренду — это налоговое преимущество в рамках Налога на доходы физических лиц (IRPF) в Испании, предназначенное для стимулирования аренды жилья. Эта льгота применяется к чистым доходам, полученным от сдачи жилья в аренду для постоянного проживания, что снижает налоговую нагрузку на арендодателя.

Как это работает?

• Аренда для постоянного проживания: Льгота применяется только в том случае, если сдаваемое жилье предназначено для постоянного проживания арендатора. Это означает, что она не распространяется на аренду для отдыха или сезонного проживания.
• Чистые доходы: Чистые доходы от аренды — это доходы, полученные от аренды, за вычетом расходов, подлежащих вычету (например, на ремонт, страховку, муниципальные налоги, проценты по ипотеке и т.д.). Именно на этот чистый доход применяется льгота в размере 60%.
• Долгосрочная аренда: Не существует конкретного минимального срока, чтобы договор считался долгосрочным, но он должен соответствовать положениям Закона об аренде жилья (LAU), который регулирует аренду жилой недвижимости. Обычно такие договоры заключаются на срок 5 или 7 лет (в зависимости от того, является ли арендодатель физическим или юридическим лицом).
• Оплата через банковский счет: Льготу возможно применить только если оплата аренды проходит банковскими переводами между арендатором и арендодателем.

Пример рассчета

Предположим, что вы получили 10 000 евро валового дохода от аренды жилья. После вычета вычитаемых расходов (например, 2000 евро на ремонт и другие расходы), ваш чистый доход составит 8 000 евро. На этот чистый доход применяется льгота в размере 60%, то есть налогооблагаемой базой будет только 3200 евро.

Изменения и дополнительные требования

• Начиная с 2022 года, правительство Испании внесло изменения, чтобы исключить применение льготы к нелегально сдаваемым квартирам. Это означает, что арендодатель должен правильно декларировать аренду в налоговой декларации, чтобы получить эту льготу.
• С 2024 года в Испании изменились налоговые льготы на аренду жилья в рамках налога на доходы физических лиц (IRPF). В соответствии с Законом о жилье 2023 года (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), общая налоговая льгота на чистый доход от аренды жилой недвижимости снижается с 60% до 50% для новых договоров аренды, заключенных с 1 января 2024 года. Это изменение направлено на стимулирование более доступных цен на арендуемое жилье.

Однако, если выполняются определенные условия, льгота может увеличиться до 90%. Одним из главных требований является то, что недвижимость должна находиться в зоне с «напряженным рынком жилья», и арендодатель должен снизить арендную плату на более чем 5% по сравнению с предыдущим договором аренды. Важно отметить, что на момент начала 2024 года ни одна автономная область официально не объявила такие зоны, хотя Каталония и Страна Басков продвинулись в этом направлении

Для арендных договоров, подписанных до 31 декабря 2023 года, продолжит действовать налоговая льгота в размере 60%, которая будет применяться в налоговой декларации за 2023 год.

Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)

Кто платит: нерезиденты при сдаче недвижимости в аренду

Для нерезидентов Испании доходы от аренды также облагаются налогом, однако ставки и правила отличаются. Ставка налога для нерезидентов, проживающих в странах ЕС, составляет 19%, для остальных нерезидентов – 24%.

Нерезиденты Испании из стран ЕС имеют право на вычет расходов, аналогичных тем, что доступны для резидентов, таких как расходы на содержание недвижимости и проценты по ипотеке. Нерезиденты из других стран не имеют права на вычет расходов, что делает их налоговое бремя более значительным.

Налоговые декларации для нерезидентов подаются ежеквартально, и налоги уплачиваются на основании фактического дохода за этот период.

Налог на добавленную стоимость — НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Если арендодатель сдает недвижимость в аренду для коммерческого использования (например, офисы или магазины), то доход облагается НДС. Стандартная ставка НДС в Испании составляет 21%. Однако аренда жилья для постоянного проживания освобождена от НДС, и арендодатели в этом случае не обязаны уплачивать этот налог.

Удержание IRPF при аренде коммерческих помещений

При аренде коммерческого помещения в Испании существует обязательство по удержанию налога на доходы физических лиц (IRPF) с суммы аренды. Это удержание выполняет арендатор (компания или ИП) и перечисляет его в налоговую службу от имени арендодателя. Это делается для того, чтобы заранее уплатить часть налогов, которые должен заплатить арендодатель с полученных доходов.

В настоящее время ставка удержания составляет 19% от суммы аренды (без учета НДС).

Удержание рассчитывается на основе суммы аренды без НДС, но с учетом других расходов, таких как коммунальные платежи или обслуживание, если они указаны в договоре аренды.

Арендатор обязан перечислять удержания ежеквартально через форму 115 и подавать годовой отчет через форму 180. Эти суммы будут учтены при расчете налога арендодателя.

Пример рассчета

Если арендная плата за коммерческое помещение составляет 1.000 €, арендатор должен удержать 19%, что составляет 190 €. Таким образом, арендатор выплатит арендодателю 810 €, а 190 € будет перечислено в налоговую службу от имени арендодателя.

Исключения

Если арендодатель — это юридическое лицо (компания), а не физическон, удержание IRPF не применяется, так как компания платит налог на прибыль, а не IRPF.

Понимание этих правил важно для обеих сторон сделки, чтобы избежать штрафов и проблем с налоговыми органами.

Налоги на владение недвижимостью в Испании 

Существуют определенные налоги на недвижимость в Испании, которые должен уплачивать каждый собственник, ведь само по себе владение недвижимостью в Испании связано с определенными налоговыми обязательствами. Эти расходы необходимо учитывать при планировании бюджета на содержание имущества. Данные налоги варьируются в зависимости от типа недвижимости, ее использования и статуса владельца (резидент или нерезидент). 

Ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)

Кто платит: резиденты и нерезиденты

IBI является обязательным ежегодным налогом, который взимается с владельцев недвижимости на основании ее кадастровой стоимости. Этот налог уплачивается в местный муниципалитет, и его ставка варьируется в зависимости от региона, обычно составляя от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость, на основе которой рассчитывается IBI, обычно ниже рыночной стоимости недвижимости, что делает этот налог относительно доступным для большинства владельцев. Платежи по IBI обычно производятся в один или несколько этапов в течение года, в зависимости от политики конкретного муниципалитета.

Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio)

Кто платит: резиденты и нерезиденты

Налог на богатство взимается с владельцев, чьи активы в Испании превышают определенный порог. Для резидентов Испании этот налог рассчитывается на основе их общего состояния во всех странах, а для нерезидентов – только на активы, находящиеся в Испании. Порог облагаемого состояния может варьироваться в зависимости от автономного сообщества, но в целом он составляет 700 000 евро, с дополнительным необлагаемым минимумом в 300 000 евро для основного места жительства.

Ставки налога на богатство варьируются от 0,2% до 2,5%, в зависимости от общей стоимости активов. В некоторых регионах, таких как Мадрид, этот налог может быть частично или полностью отменен.

Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)

Кто платит: нерезиденты, не сдающие свою недвижимость в Испании в аренду

Нерезиденты, владеющие недвижимостью в Испании, обязаны уплачивать налог на вмененный доход от этой недвижимости, даже если она не сдается в аренду. Этот налог взимается с предполагаемого дохода, который рассчитывается как 1,1% или 2% от кадастровой стоимости недвижимости (в зависимости от того, когда была обновлена кадастровая оценка).

В этой статье мы кратко осветили основные налоги на недвижимость в Испании для резидентов и нерезидентов. Испанская налоговая служба очень строго относится к выполнению гражданами налоговых обязательств и, в случае их несоблюдения, накладывает значительные штрафы.

С другой стороны, налоговая система Испании предоставляет собственникам право на вычеты и льготы, воспользовавшись которыми вы можете сэкономить значительные суммы. Кроме того, налоги в Испании делятся на национальные, региональные и муниципальные, таким образом, налоговое бремя может сильно отличаться в зависимости от того, в каком автономном сообществе или даже муниципалитете вы находитесь. 

Чтобы учесть все эти многочисленные нюансы и максимально оптимизировать ваши налоги на недвижимость в Испании, мы рекомендуем обратиться к профессионалам — асерорам (asesor) или хесторам (gestor).