Податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії в 2025 році

Здача житла в оренду в Іспанії оподатковується низкою податків, і власники нерухомості повинні знати свої податкові зобов’язання. У цій статті ми розглянемо, які податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії має сплачувати власник, а які орендар. Поговоримо також про те, як їх розраховувати та оплачувати вчасно, щоб уникнути штрафів та адміністративних санкцій.

Чи потрібно сплачувати податки під час здачі нерухомості в оренду в Іспанії?

Так, податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії є обов’язковими для сплати для всіх власників. Однак конкретні податкові зобов’язання залежать від багатьох факторів, включаючи мету використання нерухомості та її місцезнаходження. Загалом основні збори та податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії, які необхідно враховувати власникам, включають:

• Податок на доходи фізичних осіб (IRPF)
• Податок на додану вартість (IVA) та податок на передачу майна (ITP)
• Податок на нерухомість (IBI) та інші муніципальні та регіональні збори

Нижче ми розглянемо всі податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії.

Податок на доходи фізичних осіб (IRPF) при здачі нерухомості в оренду в Іспанії

Цей податок сплачують усі фізичні особи з одержаного доходу, включаючи дохід від оренди нерухомості. Розмір податку прогресивний та збільшується зі зростанням доходів власника. Дохід від туристичної оренди може оподатковуватись як дохід від нерухомого майна або як дохід від підприємницької діяльності, залежно від послуг, що надаються.

• Дохід від нерухомого майна : якщо житло здається без додаткових послуг (наприклад, без прибирання або зміни постільної білизни), дохід оподатковується як орендний прибуток. При цьому можна відняти деякі витрати (IBI, страховка, відсотки з іпотеки, ремонт тощо).
• Дохід від підприємницької діяльності ( Ремонт de actividad económica ): Якщо орендодавець надає послуги, характерні для готельного бізнесу (щоденне прибирання, зміна постільної білизни, харчування тощо), оренда вважається комерційною діяльністю. У такому разі власник повинен зареєструватися як підприємець та сплачувати податки за системою прямого розрахунку доходів. Крім того, для ведення такої діяльності потрібна реєстрація в системі соціального забезпечення як самозайнятого (autónomo).

Як розрахувати IRPF від оренди житла?

Щоб розрахувати податок, необхідно врахувати щорічний дохід від оренди та відняти від нього дозволені законом витрати:

• Ремонт та технічне обслуговування: витрати на фарбування, усунення тріщин, ремонт сантехніки та опалення.
• Плата за комунальні послуги: якщо сплачує власник.
• Муніципальні та регіональні податки: IBI, податок на вивіз сміття та інші місцеві збори.
• Відсотки з іпотеки: якщо квартира придбана в кредит, можна відняти відсотки з іпотеки.
• Юридичні та адміністративні витрати: витрати на послуги нотаріуса, адвокатів, агенцій нерухомості.
• Страхування житла: страхування відповідальності та захист від неплатежів орендарів.
• Амортизація житла: можна вирахувати 3% від кадастрової вартості житла, а також амортизацію меблів (до 10% на рік).
• Борги орендарів: якщо орендар не сплачує понад 6 місяців або оголошено банкрутом, борг можна списати як збиток.

Якщо помешкання здається для постійного проживання, власник може отримати податкову знижку 50%. Після всіх вирахувань отримана сума додається до загального доходу власника, і на неї поширюється прогресивна шкала IRPF:

• До 12 450 € – 19%
• Від 12 450 € до 20 199 € – 24%
• Від 20 200 € до 35 199 € – 30%
• Від 35 200 € до 59 999 € – 37%
• Від 60 000 € до 299 999 € – 45%
• Понад 300 000 € – 47%

Податки при здачі в оренду нерухомості в Іспанії: ПДВ (IVA)

У разі оренди нерухомості в Іспанії в оренду для комерційних цілей сплачується ПДВ (IVA) за ставкою 21%. Орендодавець зобов’язаний включати податок у рахунок-фактуру, подавати квартальну декларацію (модель 303) та річний звіт (модель 390). Орендар сплачує ПДВ разом з орендною платою, але може відняти його з бази оподаткування, якщо є підприємцем або компанією. Винятки можливі, наприклад, під час оренди некомерційним організаціям. Порушення податкових зобов’язань може спричинити штрафи. У разі туристичної оренди (наприклад, короткострокова оренда через платформи), якщо орендодавець надає додаткові послуги (прибирання, зміна постільної білизни тощо), застосовується пільгова ставка 10% ПДВ – як у готельному бізнесі. Туристична оренда без додаткових послуг звільнена від ПДВ.

Податок на передачу власності (ITP) при здачі нерухомості в оренду в Іспанії

ITP (податок на передачу майна) сплачується орендарем під час підписання договору оренди, якщо житло здається для проживання. Цей податок стягується тільки за оренди житлової нерухомості, для комерційної оренди замість нього сплачується ПДВ (IVA). ITP оплачується одночасно при оформленні договору оренди та його реєстрації в IVIMA разом із внесенням заставного платежу. Орендодавець та орендар можуть домовитися про поділ суми ITP, але це залежить від їхньої угоди. Податок має бути сплачено протягом 30 робочих днів з дати підписання договору. У разі несплати податкова може стягнути податок із відсотками, а в разі великих заборгованостей накласти штраф до 50%.

Увага! Якщо орендодавець отримав платіж без підтвердження сплати ITP, він може відповідати.

Податок на нерухомість (IBI) та інші місцеві збори

IBI – щорічний податок, який розраховується на основі кадастрової вартості житла. Його ставка залежить від муніципалітету. Відповідно до Закону про оренду міських приміщень (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU ), обов’язок щодо сплати податку IBI покладається на власника нерухомості. Це означає, що за умовчанням саме власник має сплачувати цей податок. Проте закон допускає можливість перекладання цього обов’язку на орендаря, якщо це прямо прописано у договорі оренди. Така можливість передбачена статтею 20 LAU. У ній зазначено, що сторони можуть домовитись, що витрати на утримання нерухомості, включаючи податки, можуть бути покладені на орендаря. Але важливо враховувати кілька умов:

• Має бути письмова угода. Усні домовленості не мають юридичної сили.
• У контракті мають бути чітко прописані всі деталі: хто, коли та в якому розмірі сплачує податок.
• Обидві сторони мають усвідомлювати фінансові наслідки такої угоди.

Якщо договір не містить такого застереження, податок залишається обов’язком власника.

Як розраховується податок IBI?

• IBI розраховується на основі кадастрової вартості нерухомості, яка включає вартість землі та будівлі.
• Ця вартість множиться на податкову ставку, встановлену муніципалітетом, де розташоване житло.
• Підсумкова сума є щорічним податком на нерухомість.

Також можливі додаткові місцеві податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії, наприклад:

• Збір за вивезення сміття.
• Збори за вуличне освітлення та благоустрій.
• Регіональні податки, якщо житло здається для туристичної оренди.

Що буде, якщо не платити?

Податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії є обов’язковими до сплати. За ухилення від податків передбачені штрафи та санкції:

• Штраф – до 150% суми податку.
• Пеня – від 20% до 100% залежно від терміну прострочення.
• Відсотки за затримку – нараховуються у сумі боргу.
• Кримінальна відповідальність – якщо сума заборгованості перевищує 6000€, можливе притягнення до кримінальної відповідальності.

Як правильно оплачувати Податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії

Податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії потрібно сплачувати вчасно та правильно. Щоб уникнути штрафів, рекомендується:

• Проконсультуватись із податковим фахівцем.
• Регулярно відстежувати зміни до податкового законодавства.
• Вчасно подавати податкові декларації.
• Розглянути можливість роботи з агентством нерухомості, яке візьме на себе податкові та адміністративні питання.

Дотримання податкового законодавства дозволить вам орендувати житло законно, без ризику штрафів та інших санкцій.

Податки при здачі в оренду нерухомості в Іспанії: Можливі нововведення в законодавстві

Нещодавно уряд Іспанії запропонував низку змін у податковому законодавстві щодо оренди нерухомості:

• Стимулювання довгострокової оренди: Пропонується 100% звільнення від податку на доходи фізичних осіб для власників, які здають житло за цінами, що відповідають державному індексу справедливої оренди.
• Оподаткування короткострокової оренди Планується прирівняти оподаткування короткострокової оренди (туристичних об’єктів) до оподаткування бізнесу, що може призвести до збільшення податкового навантаження для власників таких об’єктів.

Ці пропозиції знаходяться на стадії обговорення та можуть бути змінені. Рекомендується стежити за оновленнями у законодавстві та консультуватися з податковими фахівцями для отримання актуальної інформації.

Податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії: Розподіл витрат між власником та орендарем

Які витрати та податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії оплачує власник, а які орендар? Зазвичай власник покриває:

• Податок IBI
• Плату за обслуговування загальних зон (комунальні витрати)
• Збір за вивіз сміття
• Страхування житла
• Страхування та обслуговування, наприклад, котла

Увага! Власник житла зобов’язаний сплачувати податок на нерухомість (IBI), якщо інше не зазначено у договорі оренди. Навіть якщо орендар тимчасово перебирає цей платіж, відповідальність перед державними органами залишається за власником.

Орендар оплачує витрати, що вимірюються за лічильниками:

• Вода
• Електрика
• Газ
• Інтернет та телефон

Ремонт та пошкодження

• Власник несе відповідальність за великі поломки, наприклад ремонт пральної машини або бойлера (якщо в цьому немає провини орендаря).
• Орендар має сплатити:
  • Ушкодження, спричинені ним чи його гостями (наприклад, розбите скло).
  • Дрібний ремонт через природне зношування, наприклад, заміна лампочок або ремонт шнура жалюзі.

Податки при здачі нерухомості в оренду в Іспанії – дуже серйозна та досить складна для розуміння тема. Сподіваємося, що ця стаття була вам корисною, і наведена тут інформація допоможе  уникнути проблем з іспанською податковою системою. Однак ми рекомендуємо звернутися до грамотного фахівця з податків для консультації чи ведення ваших справ в Іспанії. Ми, у свою чергу, готові допомогти вам купити , продати та здати нерухомість в оренду в Іспанії , а також ефективно організувати процес релокації.