Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании в 2025 году

Сдача жилья в аренду в Испании облагается рядом налогов, и владельцы недвижимости должны знать свои налоговые обязательства. В этой статье мы рассмотрим, какие налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании должен платить собственник, а какие – арендатор. Поговорим также о том, как их рассчитывать и оплачивать вовремя, чтобы избежать штрафов и административных санкций.

Нужно ли платить налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании?

Да, налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании обязательны для уплаты для всех собственников. Однако конкретные налоговые обязательства зависят от множества факторов, включая цель использования недвижимости и ее местоположение. 

В целом, основные сборы и налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании, которые необходимо учитывать владельцам, включают:

• Налог на доходы физических лиц (IRPF)
• Налог на добавленную стоимость (IVA) и налог на передачу имущества (ITP)
• Налог на недвижимость (IBI) и другие муниципальные и региональные сборы

Ниже мы подробно рассмотрим все налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании.

Налог на доходы физических лиц (IRPF) при сдаче недвижимости в аренду в Испании

Этот налог платят все физические лица с полученного дохода, включая доход от аренды недвижимости. Размер налога прогрессивный и увеличивается с ростом доходов владельца.

Доход от туристической аренды может облагаться налогом как доход от недвижимого имущества или как доход от предпринимательской деятельности, в зависимости от предоставляемых услуг.

• Доход от недвижимого имущества (rendimiento del capital inmobiliario): Если жилье сдается без дополнительных услуг (например, без уборки или смены постельного белья), доход облагается налогом как арендная прибыль. При этом можно вычесть некоторые расходы (IBI, страховка, проценты по ипотеке, ремонт и т. д.).
• Доход от предпринимательской деятельности (rendimiento de actividad económica): Если арендодатель предоставляет услуги, характерные для гостиничного бизнеса (ежедневная уборка, смена постельного белья, питание и т. д.), аренда считается коммерческой деятельностью. В таком случае владелец должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги по системе прямого расчета доходов. Кроме того, для ведения такой деятельности требуется регистрация в системе социального обеспечения как самозанятого (autónomo).

Как рассчитать IRPF от сдачи жилья в аренду?

Чтобы рассчитать налог, необходимо учесть ежегодный доход от аренды и вычесть из него разрешенные законом расходы:

• Ремонт и техническое обслуживание: расходы на покраску, устранение трещин, ремонт сантехники и отопления.
• Плата за коммунальные услуги: если оплачивает владелец.
• Муниципальные и региональные налоги: IBI, налог на вывоз мусора и другие местные сборы.
• Проценты по ипотеке: если квартира приобретена в кредит, можно вычесть проценты по ипотеке.
• Юридические и административные расходы: затраты на услуги нотариуса, адвокатов, агентств недвижимости.
• Страховка жилья: страхование ответственности и защита от неплатежей арендаторов.
• Амортизация жилья: можно вычесть 3% от кадастровой стоимости жилья, а также амортизацию мебели (до 10% в год).
• Долги арендаторов: если арендатор не платит более 6 месяцев или объявлен банкротом, долг можно списать как убыток.

Если жилье сдается для постоянного проживания, владелец может получить налоговую скидку 50%. После всех вычетов полученная сумма добавляется к общему доходу владельца, и на нее распространяется прогрессивная шкала IRPF:

• До 12 450 € – 19%
• От 12 450 € до 20 199 € – 24%
• От 20 200 € до 35 199 € – 30%
• От 35 200 € до 59 999 € – 37%
• От 60 000 € до 299 999 € – 45%
• Свыше 300 000 € – 47%

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании: НДС (IVA)

В случае сдачи недвижимости в Испании в аренду для коммерческих целей уплачивается НДС (IVA) по ставке 21%. Арендодатель обязан включать налог в счет-фактуру, подавать квартальную декларацию (модель 303) и годовой отчет (модель 390). Арендатор уплачивает НДС вместе с арендной платой, но может вычесть его из налогооблагаемой базы, если является предпринимателем или компанией. Исключения возможны, например, при аренде некоммерческим организациям. Нарушение налоговых обязательств может повлечь штрафы.

В случае туристической аренды (например, краткосрочная аренда через платформы), если арендодатель предоставляет дополнительные услуги (уборка, смена постельного белья и т. д.), применяется льготная ставка 10% НДС – как в гостиничном бизнесе.

Туристическая аренда без дополнительных услуг освобождена от НДС.

Налог на передачу собственности (ITP) при сдаче недвижимости в аренду в Испании

ITP (налог на передачу имущества) оплачивается арендатором при подписании договора аренды, если жилье сдается для проживания. Этот налог взимается только при аренде жилой недвижимости, для коммерческой аренды вместо него уплачивается НДС (IVA). 

ITP оплачивается единовременно при оформлении договора аренды и его регистрации в IVIMA вместе с внесением залогового платежа. Арендодатель и арендатор могут договориться о разделении суммы ITP, но это зависит от их соглашения. 

Налог должен быть уплачен в течение 30 рабочих дней с даты подписания договора. В случае неуплаты налоговая может взыскать налог с процентами, а в случае крупных задолженностей наложить штраф до 50%.

Внимание! Если арендодатель получил платеж без подтверждения уплаты ITP, он может нести ответственность.

Налог на недвижимость (IBI) и другие местные сборы

IBI – ежегодный налог, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости жилья. Его ставка зависит от муниципалитета. 

Согласно Закону об аренде городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU), обязанность по уплате налога IBI возлагается на собственника недвижимости. Это означает, что по умолчанию именно владелец должен оплачивать этот налог.

Однако закон допускает возможность перекладывания этой обязанности на арендатора, если это прямо прописано в договоре аренды. Такая возможность предусмотрена статьей 20 LAU. В ней указано, что стороны могут договориться, что расходы на содержание недвижимости, включая налоги, могут быть возложены на арендатора.

Но важно учитывать несколько условий:

• Должно быть письменное соглашение. Устные договоренности не имеют юридической силы.
• В контракте должны быть четко прописаны все детали: кто, когда и в каком размере платит налог.
• Обе стороны должны осознавать финансовые последствия такого соглашения.

Если договор не содержит такой оговорки, налог остается обязанностью собственника.

Как рассчитывается налог IBI?

• IBI рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости, которая включает стоимость земли и строения.
• Эта стоимость умножается на налоговую ставку, установленную муниципалитетом, в котором расположено жилье.
• Итоговая сумма представляет собой ежегодный налог на недвижимость.

Также возможны дополнительные местные налоги при слаче недвижимости в аренду в Испании, например:

• Сбор за вывоз мусора.
• Сборы за уличное освещение и благоустройство.
• Региональные налоги, если жилье сдается для туристической аренды.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании: Что будет, если не платить?

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании обязательны к уплате. За уклонение от налогов предусмотрены штрафы и санкции:

• Штраф – до 150% от суммы налога.
• Пеня – от 20% до 100% в зависимости от срока просрочки.
• Проценты за задержку – начисляются на сумму долга.
• Уголовная ответственность – если сумма задолженности превышает 6000 €, возможно привлечение к уголовной ответственности.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании: Как правильно оплачивать

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании нужно оплачивать вовремя и правильно. Чтобы избежать штрафов, рекомендуется:

• Проконсультироваться с налоговым специалистом.
• Регулярно отслеживать изменения в налоговом законодательстве.
• Вовремя подавать налоговые декларации.
• Рассмотреть возможность работы с агентством недвижимости, которое возьмет на себя налоговые и административные вопросы.

Соблюдение налогового законодательства позволит вам сдавать жилье в аренду законно, без риска штрафов и других санкций.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании: Возможные нововведения в законодательстве

Недавно правительство Испании предложило ряд изменений в налоговом законодательстве, касающихся аренды недвижимости:

• Стимулирование долгосрочной аренды: Предлагается 100% освобождение от налога на доходы физических лиц для владельцев, сдающих жилье по ценам, соответствующим государственному Индексу справедливой аренды.
• Налогообложение краткосрочной аренды: Планируется приравнять налогообложение краткосрочной аренды (туристических объектов) к налогообложению бизнеса, что может привести к увеличению налоговой нагрузки для владельцев таких объектов.

Эти предложения находятся на стадии обсуждения и могут быть изменены. Рекомендуется следить за обновлениями в законодательстве и консультироваться с налоговыми специалистами для получения актуальной информации.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании: Распределение расходов между владельцем и арендатором

Какие расходы и налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании оплачивает собственник, а какие – арендатор?

Обычно собственник покрывает:

• Налог IBI
• Плату за обслуживание общих зон (коммунальные расходы)
• Сбор за вывоз мусора
• Страховку жилья
• Страховку и обслуживание, например, котла

Внимание! Собственник жилья обязан оплачивать налог на недвижимость (IBI), если иное не указано в договоре аренды. Даже если арендатор временно берет на себя этот платеж, ответственность перед государственными органами остается за владельцем.

Арендатор оплачивает расходы, измеряемые по счетчикам:

• Вода
• Электричество
• Газ
• Интернет и телефон

Ремонт и повреждения

• Собственник несет ответственность за крупные поломки, например, ремонт стиральной машины или бойлера (если в этом нет вины арендатора).
• Арендатор должен оплатить:
  • Повреждения, вызванные им или его гостями (например, разбитое стекло).
  • Мелкий ремонт из-за естественного износа, например, замена лампочек или починка шнура жалюзи.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Испании – очень серьезная и достаточно сложная для понимания тема. Надеемся, что эта статья была вам полезна, и приведенная здесь информация поможет вам избежать проблем с испанской налоговой системой. Однако мы рекомендуем обратиться к грамотному специалисту по налогам для консультации или ведения ваших дел в Испании. Мы, в свою очередь, готовы помочь вам купить, продать и сдать недвижимость в аренду в Испании, а также эффективно организовать процесс релокации.