Податки та витрати при продажу нерухомості в Іспанії у 2025 році

Будь-який власник, який планує продати своє майно, неминуче стикається з питанням – які податки при цьому доведеться заплатити? Насправді не існує автоматичного калькулятора, який міг би точно розрахувати всі витрати, оскільки вони залежать від багатьох факторів. У цій статті ми надаємо всю необхідну інформацію, щоб ви могли приблизно розрахувати податки та витрати на продаж нерухомості в Іспанії в 2025 році. Зазвичай витрати на продаж нерухомості в Іспанії становлять від 5% до 15% від підсумкової ціни продажу , але цей відсоток може змінюватись в залежності від автономного співтовариства, де знаходиться нерухомість, а також від ситуації самого продавця.

Витрати на продаж нерухомості в Іспанії: перед угодою

Перед продажем нерухомості в Іспанії необхідно підготувати низку документів, оформлення яких потребує певних витрат. Без цих документів правочин не зможе відбутися.

Енергетичний сертифікат

З 1 червня 2013 року для продажу нерухомості в Іспанії обов’язково наявність енергетичного сертифікату (відповідно до цього закону ). Цей документ вказує рівень енергоспоживання житла та підтверджує його енергоефективність. Для його отримання потрібне залучення сертифікованого фахівця, який здійснить вимірювання параметрів будинку. Середня вартість сертифіката у 2025 році становить від 60 до 130 євро . Ціна залежить від площі житла: чим більше квадратних метрів, тим вища вартість.

Сертифікат придатності житла

У деяких автономних спільнотах Іспанії необхідно мати сертифікат придатності житла (Cédula de habitabilidad), який підтверджує, що нерухомість відповідає мінімальним вимогам безпеки та комфортності. Для отримання цього документа також потрібно найняти сертифікованого спеціаліста. Його вартість залежить від спеціаліста, характеристик житла та муніципальних зборів. У 2025 році середня ціна становить від 60 до 160 євро.

Витяг з реєстру нерухомості (Nota Simple)

Рекомендується запросити виписку з реєстру нерухомості ( Nota Simple ). Цей документ може знадобитися як продавцю, так і покупцю, оскільки в ньому вказано важливі дані про власність: наявність заборгованостей, іпотечних обтяжень та інших юридичних аспектів. Запитати Nota Simple можна через веб-портал Колегії реєстраторів Іспанії. Вартість оформлення онлайн – 9,2 євро, а при отриманні особисто у Реєстрі нерухомості – 3,64 євро.

Витрати на продаж нерухомості в Іспанії на закриття іпотеки

Якщо нерухомість, що продається, знаходиться в іпотеці, необхідно погасити залишок боргу і закрити іпотеку перед продажем, так як продати житло з обтяженням неможливо. Вартість закриття іпотеки залежить від способу оформлення:

• Самостійне закриття – близько 400 євро.
• Через незалежну агенцію – близько 480 євро.
• Через агентство банку – понад 1000 євро.

Це основні витрати на продаж нерухомості в Іспанії, які необхідно враховувати перед угодою в 2025 році.

Витрати на продаж нерухомості в Іспанії: під час операції

Після того як знайдено покупця, на вас чекають витрати при продажу нерухомості в Іспанії, пов’язані з оформленням угоди купівлі-продажу.

Договір завдатку ( Contrato de arras )

Цей документ не є обов’язковим, але рекомендується. Договір завдатку захищає як продавця,так і покупця у разі, якщо одна із сторін вирішить відмовитися від підписання основного договору купівлі-продажу. У цьому документі фіксуються всі узгоджені умови: остаточна ціна продажу, крайній термін підписання, розподіл видатків, штрафні санкції за порушення договору та інші деталі. Вартість укладання договору залежить від того, хто його оформлює:

• Самостійно – безкоштовно.
• Через агентство нерухомості – включено до комісії за продаж.
• Через юриста – від 100 до 400 євро.

Витрати на нотаріуса

Сюди входять витрати на оформлення нотаріального акту, включно з оплатою послуг нотаріуса. Зазвичай, ці витрати покриває покупець. Проте Цивільний кодекс Іспанії встановлює, що продавець має сплатити підготовку нотаріального акта про купівлю-продаж, а покупець – вартість першої та наступних копій документа. Остаточна сума залежить від вартості нерухомості. Нотаріальні тарифи регулюються державою та становлять від 0,2% до 0,5% вартості об’єкта. У 2025 році середня вартість оформлення нотаріального акту про купівлю-продаж коштує від 600 до 875 євро, залежно від ціни нерухомості.

Витрати на продаж нерухомості в Іспанії: Комісія агентства

Якщо продаж здійснюється через агентство нерухомості , необхідно враховувати їхню комісію. Розмір комісії залежить від ринкової ситуації (типу нерухомості, регіону, цінової категорії) та заздалегідь обговорюється з агентством. Як правило, агенції нерухомості беруть відсоток від фінальної вартості продажу. Цей відсоток може змінюватись в залежності від агентства та регіону.

Витрати при продажу нерухомості в Іспанії: після операції

Витрати при продажу нерухомості в Іспанії включають податки, які необхідно розрахувати і сплатити після укладання угоди. Основні податки, які потрібно сплатити під час продажу нерухомості в Іспанії:

Податок на доходи фізичних осіб (IRPF) під час продажу нерухомості в Іспанії

Під час продажу нерухомості необхідно сплатити податок на прибуток (IRPF) з отриманого доходу. Цей податок стягується лише у випадку, якщо нерухомість була продана за ціною вищою, ніж та, за якою вона була придбана, тобто якщо продавець отримав реальну вигоду. Дохід від продажу відображається у податковій декларації (IRPF) за наступний рік після вчинення правочину. Як розраховується IRPF? Для розрахунку враховується:

• Ціна, за яку було продано нерухомість.
• Ціна, за якою вона була придбана.
• Витрати, пов’язані з купівлею та продажем (нотаріальні витрати, податки, комісія агентства тощо).

У 2025 році податкова ставка IRPF для приросту капіталу встановлюється у таких межах:

Хто може уникнути сплати IRPF? Існують винятки, що дозволяють уникнути сплати IRPF під час продажу нерухомості в Іспанії:

• Продавці старше 65 років, якщо продається основне місце проживання, або якщо під час продажу другої нерухомості гроші вкладаються в ренту на все життя.
• Реінвестування виручених коштів на купівлю нового основного житла.
• Передача нерухомості в рахунок погашення іпотеки (dación en pago), якщо продавець не може виплачувати кредит.
• Особи з тяжким ступенем інвалідності або повною залежністю згідно із законом про підтримку автономії та догляд за залежними людьми.
• Якщо купівля нерухомості відбулася між 12.05.2012 та 31.12.2012 – у цьому випадку діє звільнення від податку на 50% від отриманого прибутку.

Муніципальний податок на приріст вартості землі (Plusvalía municipal)

Цей місцевий податок сплачується до муніципалітету, до якого належить нерухомість. Він розраховується не на основі ціни продажу, а виходячи зі збільшення кадастрової вартості землі з моменту покупки до продажу. Сплатити податок необхідно протягом 30 днів після вчинення правочину. Методи розрахунку податку на приріст вартості землі

1. Реальний метод – різниця між ціною продажу та ціною купівлі.
2. Об’єктивний метод – множення кадастрової вартості на встановлений муніципалітетом коефіцієнт.

Коефіцієнти для розрахунку Plusvalía municipal у 2025 році :

Важливо! Якщо нерухомість продається за ціною, нижчою, ніж була придбана, податок на приріст вартості землі не стягується.

Податок на нерухомість (IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles)

Цей податок сплачується щорічно та регулюється автономними спільнотами, тому його розмір залежить від регіону.

• Мінімальна ставка 0,4%, максимальна 1,3% кадастрової вартості нерухомості.
• Обов’язок щодо сплати податку лягає на власника житла станом на 1 січня поточного року.
• Дата сплати залежить від муніципалітету.

Податки під час продажу нерухомості нерезидентом

У 2025 році, якщо продавець – нерезидент, покупець зобов’язаний утримати 3% вартості нерухомості і перевести цю суму до державного бюджету як прибутковий податок для нерезидентів. Якщо покупцем є іноземний громадянин, він також має сплатити:

• ITP (податок на передачу майна) .
• IAJD (податок на юридичні документи), якщо угода пов’язана з іпотекою.

Які витрати на продаж нерухомості в Іспанії можна відняти при розрахунку податків?

Деякі витрати при продажу нерухомості в Іспанії зменшують базу оподаткування, знижуючи суму IRPF. Віднімаються від вартості продажу:

• Комісія агентства нерухомості (за наявності рахунку-фактури).
• Державний податок на приріст вартості землі (Plusvalía municipal).
• Витрати на зняття обтяження (скасування іпотеки ).

Що збільшують вартість покупки (і знижують податок на прибуток):

• Витрати на ремонт та покращення (за наявності офіційних документів про роботи).
• Податки, сплачені під час купівлі (ITP, IVA).
• Нотаріальні витрати.
• Комісія агентства нерухомості, якщо вона брала участь у купівлі.

Як скоротити витрати на продаж нерухомості в Іспанії?

1. Вибрати незалежного спеціаліста для скасування іпотеки – це дешевше, ніж оформляти через банк.
2. Домовитися з покупцем про розподіл IBI – податок може бути поділений пропорційно до часу володіння в році продажу.

Якщо вам потрібно терміново продати вашу нерухомість в Іспанії з максимальною вигодою, ми із задоволенням вам допоможемо: допоможемо оцінити і виставити розумну ціну, візьмемо на себе покази, підберемо ідеального покупця і оптимізуємо ваше податкове навантаження.