Договор задатка в Испании (исп.: Contrato de arras) при покупке недвижимости является очень важным документом, подтверждающим намерение обеих сторон совершить сделку и обеспечивающим их финансовую и юридическую безопасность в случае, если она по каким-то причинам сорвется. Кроме того, Contrato de arras регулирует условия, которые будут действовать до подписания основного договора купли-продажи (нотариальной купчей). 

В этой статье мы рассмотрим, почему договор резерва так важен, как правильно его составить и на что стоит обратить внимание при подписании.

Что такое договор задатка в Испании (Contrato de arras)?

Договор задатка в Испании представляет собой предварительное письменное соглашение между покупателем и продавцом, в котором фиксируются ключевые условия будущей сделки, такие как цена недвижимости, сроки и другие важные детали. Этот договор подтверждает взаимные права и обязанности покупателя и продавца в отношении предстоящей сделки и обязателен для исполнения обеими сторонами. 

Подписывая данный договор, покупатель резервирует за собой недвижимость на определенный срок, в течение которого он должен подготовиться к сделке (подготовить документы, собрать необходимую сумму и пр.). При этом он вносит задаток, сумма которого прописывается в Contrato de arras, в качестве гарантии серьезности своих намерений. 

Договор задатка в Испании: форма

Договор задатка в Испании оформляется в свободной форме, однако его условия не должны противоречить действующему законодательству страны. Для него не предусмотрена строгая форма. В Интернете можно найти большой выбор бесплатных образцов, текст которых можно изменять, добавляя требуемые условия. В любом случае, условия договора не должны противоречить действующим нормам законодательства. 

Договор задатка в Испании может быть трех видов:

• Arras confirmatorias. При подписании такого контракта покупатель сразу вносит всю сумму стоимости недвижимости. Договор подтверждает обязательства сторон и может быть частью окончательной оплаты; он не может быть расторгнут. 
• Arras penales. Этот тип договора служит для наложения санкций в случае нарушения условий договора.
• Contrato de arras penitenciales. Этот договор может быть расторгнут любой из сторон в соответствии с прописанными в нем условиями или согласно нормам действующего законодательства. В случае, если сделка срывается по вине покупателя, он теряет задаток, а если по вине продавца, то то он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере (если в договоре не прописаны другие условия, например, на случай отказа банка в ипотеке).

В случае покупки недвижимости, подписывается договор Arras penitenciales.

Почему договор задатка так важен?

Договор задатка не является обязательным при покупке недвижимости в Испании, однако мы настоятельно рекомендуем нашим клиентам его подписать, поскольку он имеет несколько важных функций:

• Закрепление намерений. Договор задатка подтверждает серьезность намерений обеих сторон и защищает их интересы до заключения основного договора.
• Гарантия сделки. Покупатель получает уверенность в том, что недвижимость не будет продана другому лицу, а продавец — в готовности покупателя завершить сделку.
• Регулирование последствий в случае расторжения. В договоре четко прописаны последствия для обеих сторон в случае отказа от сделки, что снижает риски и способствует выполнению обязательств.

Как правильно составить договор задатка в Испании при покупке недвижимости?

Правильное составление договора задатка требует внимательного подхода и учета всех юридических нюансов. В документе должны быть указаны следующие ключевые элементы:

• Личные данные продавца и покупателя: полные имена, адреса, номера документов, удостоверяющих личность.
• Описание недвижимости: Точный адрес, кадастровый номер и описание объекта недвижимости.
• Цена недвижимости и форма расчета: полная стоимость объекта, а также сумма задатка (arras), которая передается при подписании договора.
• Сроки: указание сроков, в течение которых стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи.
• Юридические условия и оговорки: условия, при которых сделка может быть расторгнута, и последствия такого расторжения для обеих сторон.
• Подписи сторон: договор должен быть подписан обеими сторонами или их представителями.

Важно, чтобы договор был составлен на двух языках — испанском и языке покупателя, если он является иностранцем, для предотвращения недоразумений.

На что обратить внимание при подписании договора задатка?

Перед тем как подписать договор задатка в Испании важно учесть несколько важных моментов.

• Проверка недвижимости: убедитесь, что все документы на недвижимость в порядке, нет долгов, обременений или других юридических проблем, которые могут помешать продаже.
• Четкое понимание условий: убедитесь, что все условия договора понятны и устраивают обе стороны. Особое внимание стоит уделить условиям расторжения сделки и финансовым последствиям.
• Ипотека: если недвижимость приобретается в ипотеку, покупателю важно обезопасить себя на случай отказа банка, чтобы не потерять сумму залога, соответственно, этот момент должен быть обязательно прописан в договоре задатка, в противном случае, если сделка сорвется из-за того, что ипотеку не одобрили, продавец не обязан возвращать залог. 
• Консультация с юристом: рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости в Испании, чтобы убедиться, что договор защищает ваши интересы.
• Условия оплаты: четко оговорите, каким образом и в какие сроки будет производиться оплата оставшейся суммы после заключения основного договора.