Налоги и расходы при продаже недвижимости в Испании в 2025 году

Любой собственник, планирующий продать свое имущество, неизбежно сталкивается с вопросом – какие налоги придется при этом заплатить? На самом деле, не существует автоматического калькулятора, который мог бы точно рассчитать все затраты, так как они зависят от множества факторов. В этой статье мы предоставляем всю необходимую информацию, чтобы вы могли примерно рассчитать налоги и расходы при продаже недвижимости в Испании в 2025 году.

Обычно расходы при продаже недвижимости в Испании составляют от 5% до 15% от итоговой цены продажи, но этот процент может варьироваться в зависимости от автономного сообщества, где находится недвижимость, а также от ситуации самого продавца.

Расходы при продаже недвижимости в Испании: перед сделкой

Перед продажей недвижимости в Испании необходимо подготовить ряд документов, оформление которых требует определенных затрат. Без этих документов сделка не сможет состояться.

Энергетический сертификат

С 1 июня 2013 года для продажи недвижимости в Испании обязательно наличие энергетического сертификата (в соответствии с этим законом). Этот документ указывает уровень энергопотребления жилья и подтверждает его энергоэффективность.

Для его получения требуется привлечение сертифицированного специалиста, который проведет замеры параметров дома. Средняя стоимость сертификата в 2025 году составляет от 60 до 130 евро. Цена зависит от площади жилья: чем больше квадратных метров, тем выше стоимость.

Сертификат пригодности жилья

В некоторых автономных сообществах Испании необходимо иметь сертификат пригодности жилья (Cédula de habitabilidad), который подтверждает, что недвижимость соответствует минимальным требованиям безопасности и комфортности.

Для получения этого документа также потребуется нанять сертифицированного специалиста. Его стоимость зависит от специалиста, характеристик жилья и муниципальных сборов. В 2025 году средняя цена составляет от 60 до 160 евро.

Выписка из реестра недвижимости (Nota Simple)

Рекомендуется запросить выписку из реестра недвижимости (Nota Simple). Этот документ может понадобиться как продавцу, так и покупателю, поскольку в нем указаны важные данные о собственности: наличие задолженностей, ипотечных обременений и других юридических аспектов.

Запросить Nota Simple можно через веб-портал Коллегии регистраторов Испании. Стоимость оформления онлайн – 9,2 евро, а при получении лично в Реестре недвижимости – 3,64 евро.

Расходы при продаже недвижимости в Испании на закрытие ипотеки

Если продаваемая недвижимость находится в ипотеке, необходимо погасить остаток долга и закрыть ипотеку перед продажей, так как продать жилье с обременением невозможно.

Стоимость закрытия ипотеки зависит от способа оформления:

• Самостоятельное закрытие – около 400 евро.
• Через независимое агентство – около 480 евро.
• Через агентство банка – более 1 000 евро.

Это основные расходы при продаже недвижимости в Испании, которые необходимо учитывать перед сделкой в 2025 году.

Расходы при продаже недвижимости в Испании: во время сделки

После того как найден покупатель, вас ждут расходы при продаже недвижимости в Испании, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Договор задатка (Contrato de arras)

Этот документ не является обязательным, но настоятельно рекомендуется. Договор задатка защищает как продавца, так и покупателя в случае, если одна из сторон решит отказаться от подписания основного договора купли-продажи.

В этом документе фиксируются все согласованные условия: окончательная цена продажи, крайний срок подписания, распределение расходов, штрафные санкции за нарушение договора и другие детали.

Стоимость составления договора зависит от того, кто его оформляет:

• Самостоятельно – бесплатно.
• Через агентство недвижимости – включено в комиссию за продажу.
• Через юриста – от 100 до 400 евро.

Расходы на нотариуса

Сюда входят затраты на оформление нотариального акта, включая оплату услуг нотариуса. Обычно эти расходы покрывает покупатель. Однако Гражданский кодекс Испании устанавливает, что продавец должен оплатить подготовку нотариального акта о купле-продаже, а покупатель – стоимость первой и последующих копий документа.

Окончательная сумма зависит от стоимости недвижимости. Нотариальные тарифы регулируются государством и составляют от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта. В 2025 году средняя стоимость оформления нотариального акта о купле-продаже колеблется от 600 до 875 евро, в зависимости от цены недвижимости.

Расходы при продаже недвижимости в Испании: Комиссия агентства 

Если продажа осуществляется через агентство недвижимости, необходимо учитывать их комиссию. Размер комиссии зависит от рыночной ситуации (типа недвижимости, региона, ценовой категории) и заранее оговаривается с агентством.

Как правило, агентства недвижимости берут процент от финальной стоимости продажи. Этот процент может варьироваться в зависимости от агентства и региона.

Расходы при продаже недвижимости в Испании: после сделки

Расходы при продаже недвижимости в Испании включают в себя налоги, которые необходимо рассчитать и уплатить после заключения сделки. 

Основные налоги, которые нужно оплатить при продаже недвижимости в Испании:

Налог на доходы физических лиц (IRPF) при продаже недвижимости в Испании

При продаже недвижимости необходимо уплатить налог на прибыль (IRPF) с полученного дохода. Этот налог взимается только в случае, если недвижимость была продана по цене выше, чем та, по которой она была приобретена, то есть если продавец получил реальную выгоду.

Доход от продажи отражается в налоговой декларации (IRPF) за следующий год после совершения сделки.

Как рассчитывается IRPF?

Для расчета учитывается:

• Цена, за которую была продана недвижимость.
• Цена, по которой она была приобретена.
• Расходы, связанные с покупкой и продажей (нотариальные расходы, налоги, комиссия агентства и т. д.).

В 2025 году налоговая ставка IRPF для прироста капитала устанавливается в следующих пределах:

Кто может избежать уплаты IRPF?

Существуют исключения, позволяющие избежать уплаты IRPF при продаже недвижимости в Испании:

• Продавцы старше 65 лет, если продается основное место жительства, или если при продаже второй недвижимости деньги вкладываются в ренту на всю жизнь.
• Реинвестирование вырученных средств в покупку нового основного жилья.
• Передача недвижимости в счет погашения ипотеки (dación en pago), если продавец не в состоянии выплачивать кредит.
• Лица с тяжелой степенью инвалидности или полной зависимостью по закону о поддержке автономии и уходе за зависимыми людьми.
• Если покупка недвижимости произошла между 12.05.2012 и 31.12.2012 – в этом случае действует освобождение от налога на 50% от полученной прибыли.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía municipal)

Этот местный налог уплачивается в муниципалитет, к которому относится недвижимость. Он рассчитывается не на основе цены продажи, а исходя из увеличения кадастровой стоимости земли с момента покупки до момента продажи. Оплатить налог необходимо в течение 30 дней после совершения сделки.

Методы расчета налога на прирост стоимости земли

1. Реальный метод – разница между ценой продажи и ценой покупки.
2. Объективный метод – умножение кадастровой стоимости на установленный муниципалитетом коэффициент.

Коэффициенты для расчета Plusvalía municipal в 2025 году:

Важно! Если недвижимость продается по цене ниже, чем была приобретена, налог на прирост стоимости земли не взимается.

Налог на недвижимость (IBI — Impuesto de Bienes Inmuebles)

Этот налог оплачивается ежегодно и регулируется автономными сообществами, поэтому его размер зависит от региона.

• Минимальная ставка 0,4%, максимальная 1,3% от кадастровой стоимости недвижимости.
• Обязанность по уплате налога ложится на собственника жилья по состоянию на 1 января текущего года.
• Дата уплаты зависит от муниципалитета.

Налоги при продаже недвижимости нерезидентом

В 2025 году, если продавец – нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от стоимости недвижимости и перевести эту сумму в государственный бюджет как подоходный налог для нерезидентов.

Если покупателем является иностранный гражданин, он также должен уплатить:

• ITP (налог на передачу имущества).
• IAJD (налог на юридические документы), если сделка связана с ипотекой.

Какие расходы при продаже недвижимости в Испании можно вычесть при расчете налогов?

Некоторые расходы при продаже недвижимости в Испании уменьшают налогооблагаемую базу, снижая сумму IRPF.

Вычитаемые из стоимости продажи:

• Комиссия агентства недвижимости (при наличии счета-фактуры).
• Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía municipal).
• Расходы на снятие обременения (отмена ипотеки).

Увеличивающие стоимость покупки (и снижающие налог на прибыль):

• Расходы на ремонт и улучшения (при наличии официальных документов о работах).
• Налоги, оплаченные при покупке (ITP, IVA).
• Нотариальные расходы.
• Комиссия агентства недвижимости, если оно участвовало в покупке.

Как сократить расходы при продаже недвижимости в Испании?

1. Выбрать независимого специалиста для отмены ипотеки – это дешевле, чем оформлять через банк.
2. Договориться с покупателем о распределении IBI – налог может быть разделен пропорционально времени владения в году продажи.

Если вам нужно срочно продать вашу недвижимость в Испании с максимальной выгодой, мы с удовольствием вам в этом поможем: поможем оценить и выставить разумную цену, возьмем на себя показы, подберем идеального покупателя и оптимизируем вашу налоговую нагрузку.