Главная Блог Покупка недвижимости за криптовалюту в Испании в 2025: что говорит налоговая, и как это сделать правильно

Покупка недвижимости за криптовалюту в Испании в 2025: что говорит налоговая, и как это сделать правильно

24.09.2025

Правовой статус: DGT (Hacienda) считает криптоактивы не деньгами, а нематериальными активами. Расчёт биткоином за квартиру — это permuta (обмен «вещь на вещь», бартер), а не обычная купля-продажа.
Налоги: Покупатель платит ITP (вторичка) или VAT + AJD (новострой); сторона, которая отдаёт крипто, фиксирует прибыль/убыток в IRPF/IS из-за «передачи» монет.
Оформление у нотариуса: в договоре фиксируют цену в €, источник средств, курс/момент обмена, TX-hash; применяются процедуры ПОД/ФТ (AML).
Отчётность: возможна обязанность Modelo 721 (крипто за рубежом).
Практика Risel: сопровождаем сделки за криптовалюту и оптимизируем налоги.

Консультация по покупке за крипто Записаться на обзорный тур

Покупка недвижимости за криптовалюту в Испании в 2025: что говорит налоговая, и как это сделать правильно

Содержание статьи:

Правовой статус расчёта криптовалютой

Генеральная дирекция по налогам Испании (DGT) сделала ход на поле криптовалют. В обязательном разъяснении Налоговое ведомство (Hacienda) установило, что криптоактивы — такие как биткоин — не являются деньгами, а представляют собой нематериальные вещи.

В Испании нет запрета, который мешал бы договориться об оплате недвижимости биткоином или иными криптоактивами. Статья 1255 Гражданского кодекса (ГК) признаёт свободу договоров, и DGT применяет этот принцип, подтверждая, что оплата недвижимости криптовалютой законна. При этом такая сделка не квалифицируется как купля-продажа.

Поскольку криптовалюты рассматриваются как нематериальные вещи, передача недвижимости в обмен на криптоактивы оформляется как бартер (permuta) в соответствии со Статьей 1538 ГК, со специфическими налоговыми последствиями.

В таких сделках каждая сторона по договору мены платит налог за то, что приобретает: покупатель недвижимости должен уплатить Налог на передачу имущества (ITP) при приобретении жилья, а лицо, получающее криптовалюту, — уплатить ITP при приобретении этих криптоактивов.

Однако обложение ITP возникает только когда передающая криптовалюту сторона не действует как предприниматель или профессионал. Если действует, операция подпадает под НДС (IVA) в соответствии со Cтатьёй 7.5 консолидированного текста Закона о налоге на передачу имущества и документально оформленные юридические акты (TRLITPAJD).

Кроме того, как и при любой купле-продаже недвижимости, продавец обязан задекларировать в своём НДФЛ (IRPF) прирост или убыток капитала от передачи и, когда это применимо, уплатить муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal).

Вывод: купить/продать недвижимость за биткоин законно, но фискально процедура рассматривается не как «купля-продажа», а как обмен (имущество на имущество).

Налоги при покупке за крипто

Налогооблагаемая база рассчитывается не только по согласованной цене, а исходя из рыночной стоимости криптовалюты на дату сделки. Если стороны заявят большую сумму, для налоговых целей будет преобладать именно она.

Налоговая нагрузка зависит от конкретного автономного сообщества: ставка ITP для криптовалют будет как для движимого имущества. При отсутствии специального регулирования в соответствующей автономии применяется субсидиарная государственная ставка 4%, предусмотренная пунктом 11.a) TRLITPAJD для движимого имущества, тогда как для недвижимого применялась бы ставка 6%.

Мы помогаем купить недвижимость за криптовалюту и оптимизировать налоги.
Записаться на консультацию Обзорный тур по объектам

Нотариальное оформление сделок с оплатой криптовалютой

Полностью допустимо оформить сделку у нотариуса, когда цена передаваемого имущества оплачивается криптовалютой. Более того, любая передача, влекущая смену собственника недвижимого имущества, должна оформляться публичной нотариальной escritura, чтобы её можно было зарегистрировать в Реестре недвижимости, как предписывает статья 3 Ипотечного закона.

В таких случаях нотариус может потребовать определённые подтверждающие документы: выписки с криптобирж, подтверждение рыночной стоимости в евро и, при необходимости, подтверждение права собственности на цифровой кошелёк (wallet), с которого производится оплата.

Налоговые последствия оплаты недвижимости биткоином

Как видно, этот режим влечёт более высокую налоговую нагрузку, чем купля-продажа в евро. К обычным обязанностям продавца по НДФЛ и муниципальному налогу добавляется необходимость того, чтобы обе стороны уплатили ITP за приобретаемое, если только операция не облагается НДС.

Следуя такому подходу, Налоговое ведомство ужесточает контроль над использованием криптоактивов на рынке недвижимости — решение, которое, без сомнения, вынудит покупателей и продавцов пересчитать экономическую целесообразность таких сделок.

Хотя оплачивать жильё криптовалютой законно, это не нейтральная в налоговом плане операция. Её квалификация как мены порождает дополнительные обязательства, поэтому требует тщательной документации, предварительного планирования и полной прозрачности, чтобы избежать доначислений или санкций со стороны Налогового агентства.

Каталог недвижимости Risel Аликанте Бенидорм Финестрат

FAQ

Можно ли в Испании купить квартиру за биткоин законно?

Да. Но Hacienda трактует расчёт криптовалютой как permuta (бартер), что влечёт иные налоговые последствия (ITP/IRPF).

Какой налог платит покупатель на вторичке?

ITP (ставка по автономии). Квалификация — передача вне НДС.

Заплачу ли я НДС при расчёте BTC за новострой?

Да, стандартно: IVA (обычно 10%) + AJD. Факт крипторасчёта статус НДС у новостроя не меняет.

Нужно ли декларировать прибыль по крипто, если я платил биткоином?

Да, передача монет = реализация → рассчитывается прирост/убыток в IRPF/IS.

Какие документы просит нотариус?

Идентификаторы сторон, источник средств, цена в евро, курс/момент оценки, реквизиты перевода (TX-hash), подтверждение провайдера/биржи. Плюс стандартные документы по объекту.

Нужен ли Modelo 721?

Если криптоактивы хранятся у иностранного кастодиана и выполнены пороги — да, это информативная отчётность. Условия — на сайте AEAT.

Где посмотреть официальную позицию Hacienda?

Первичный источник — Consulta Vinculante V0935-25 и страницы AEAT по криптовалютам.

Полезные ссылки и источники

Оригинал материала: «Comprar una vivienda con bitcoin en España: lo que dice Hacienda», Idealista, 15.09.2025.
Consulta Vinculante DGT V0935-25 (27.05.2025): покупка/продажа недвижимого имущества за BTC = permuta; последствия для IRPF и ITP.
AEAT — IRPF: передача/permuta виртуальных валют: порядок расчёта прибыли/убытка.
Modelo 721 (крипто за рубежом): процедура и FAQ AEAT.
Нотариальные аспекты/идентификация средств: Abogacía Española — обзор практики; материалы нотариусов/регистраторов.

Нужна сделка за криптовалюту «под ключ»? Мы сопровождаем, организуем безопасный расчёт, считаем налоги и готовим отчётность.
Записаться на консультацию Обзорный тур для выбора объекта