Приобретение недвижимости в Испании: шаг за шагом
02.10.2024
Приобретение недвижимости в Испании: пошаговое описание процесса
- Шаг 1. Выбор региона и города
- Шаг 2. Выбор объекта.
- Шаг 3. Резерв.
- Шаг 4. Получение NIE и открытие банковского счета
- Шаг 5. Проверка объекта.
- Шаг 6. Подготовка документов
- Шаг 7. Подписание сделки у нотариуса
- Шаг 8. После того, как вы стали собственником.
- Приобретение недвижимости в Испании онлайн
- Часто задаваемые вопросы
Приобретение недвижимости в Испании может показаться непростой задачей, ведь нужно решить столько вопросов, столько всего предусмотреть, правильно выбрать место и объект для покупки, проверить его на юридическую чистоту… А ведь есть еще финансовые вопросы (например, как оплатить сделку), уплата налогов, регистрация права собственности и многое другое. В этой статье мы постарались максимально подробно рассказать о покупке недвижимости в Испании, описав процесс шаг за шагом и ответив на самые распространенные вопросы.
Приобретение недвижимости в Испании: 8 шагов
Шаг 1. Приобретение недвижимости в Испании: Выбор региона и города
Успешное приобретение недвижимости в Испании начинается с выбора региона или города. Это достаточно энергозатратный процесс, если только вы с самого начала не были настроены на какое-то определенное место.
Этот выбор зависит от множества факторов: целей покупки (для себя или для инвестиций); ваших предпочтений по климату, природе, инфраструктуре; хотите ли вы жить в Испании постоянно или проводить отпуск; предпочитаете ли вы жить рядом с морем или хотите видеть горные пейзажи; нравится ли вам атмосфера мегаполиса или ваша мечта — тихая деревушка в окружении природы; собираетесь ли вы работать либо открывать свой бизнес в Испании или же будете жить на свои накопления либо пассивный доход. Кроме того, огромное значение имеет бюджет, которым вы располагаете, ведь уровень цен на недвижимость в разных регионах Испании очень сильно отличается.
Шаг 2. Приобретение недвижимости в Испании: Выбор объекта.
После того, как вы определились с городом или, по крайней мере, с регионом, пришло время заняться поиском подходящего объекта. Хотя общедоступные сайты объявлений о продаже недвижимости предлагают множество вариантов, в данном деле лучше обратиться к профессиональным агентам, которые подберут объект под ваши критерии, проверят его на чистоту и отсутствие обременений и помогут оформить сделку быстро и без проблем.
Если вы все-таки предпочитаете действовать самостоятельно, вам придется сначала хорошо изучить рынок недвижимость, а также инфраструктуру и уровень благополучности районов, где располагаются объекты. Если вы покупаете с целью сдачи в аренду, вам нужно также быть хорошо проинформированным в области тенденций и перспектив на рынке, чтобы оценить потенциальную рентабельность приобретаемого объекта. Кроме того, выбранную недвижимость нужно проверить на юридическую чистоту, соответствие сведений о собственнике, отсутствие обременений и ипотеки, долгов перед сообществом жильцов, по налогам и пр.
Шаг 3. Приобретение недвижимости в Испании: Резерв.
После того, как объект выбран, его нужно зарезервировать, уплатив сумму залога (от 3000 евро до 10% от стоимости) и заключив договор задатка — Сontrato de arras. Последний не является обязательным условием, однако мы рекомендуем заключить данный контракт, чтобы обезопасить себя на случай срыва сделки.
В этой статье мы подробно рассказываем о Contrato de arras.
Шаг 4. Получение NIE и открытие банковского счета
Приобретение недвижимости в Испании предполагает получение NIE — номер иностранца, который необходим для совершения экономических операций и уплаты налогов на территории королевства. Его можно оформить на основании договора задатка.
Далее нужно открыть счет в банке Испании. На него можно переводить деньги со счетов банков стран ЕС без необходимости подтверждать средства. Если ваш банк не принадлежит к стране Евросоюза, будет проведен финансовый мониторинг, вы должны представить документы, подтверждающие легальность полученных средств. Этот процесс может занять довольно много времени, и данный факт должен быть учтен при покупке недвижимости.
После совершения сделки к данному счету будут привязаны коммунальные платежи, плата за интернет и пр.
Получить NIE и открыть банковский счет в Испании можно с нашей помощью.
Шаг 5. Проверка объекта.
Как правило, проверка объекта проводится сразу после заключения договора задатка. Например, в нашей компании подписываются два зеркальных договора — один с продавцом, другой с покупателем. Залог переводится на счет компании, и только после того, как недвижимость тщательно проверена на долги, обременения, достоверность права собственности и пр., сумма поступает на счет продавца. В других агентствах процедура может отличаться. Если вы действуете самостоятельно, проверку вам придется осуществлять также самому.
Шаг 6. Приобретение недвижимости в Испании: Подготовка документов
На сделку у нотариуса нужно будет принести приведенный ниже пакет документов.
Документы для покупки недвижимости в Испании от продавца:
- идентификационный документ продавца (DNI/NIE);
- оригинал купчей (Escritura Publica) для подтверждения права собственности;
- последняя квитанция налога на недвижимость IBI;
- последние счета за свет/воду/газ;
- энергетический сертификат (certificado energético) при его наличии;
- сертификат от сообщества жильцов (certificado de la comunidad);
- сертификат налогового резидента (certificado de residente fiscal), если собственник не является гражданином Испании;
- если продавец женат или замужем, на сделке должны присутствовать оба супруга, в противном случае нужна доверенность от одного из них.
Документы для покупки недвижимости в Испании от покупателя:
- идентификационный документ (паспорт/DNI/NIE);
- оформленный банковский чек на сумму покупки недвижимости.
Документы должны быть проверены на легитимность и сроки действия, чтобы гарантировать вам чистоту сделки. Подписывается договор, продавец получает свои деньги, а покупатель — ключи от недвижимости.
Важно! Не все перечисленные документы являются обязательными для заключения сделки, и нотариус может оформить ее и без какого-либо из них. Не все знают, но даже NIE — не обязателен, вы можете заключить сделку по паспорту. Тем не менее, в ваших интересах, чтобы в купчей фигурировал именно НИЕ, а не номер паспорта. Кроме того, без номера иностранца вы не сможете оплатить налоги и перевести контракты на свет и воду на ваше имя. Что касается остальных документов, их наличие позволяет обезопасить покупателя от неприятных сюрпризов.
Шаг 7. Приобретение недвижимости в Испании: Подписание сделки у нотариуса
В назначенное время продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания сделки. Желательно сопровождение юриста и/или переводчика, особенно если вы не владеете испанским языком.
Здесь же происходит передача суммы за недвижимость продавцу в виде банковского чека или посредством каких-либо других разрешенных испанским законодательством методов.
Важно! Сумму до 100 000 евро можно оплатить наличными.
Шаг 8. После того, как вы стали собственником.
После подписания договора купли-продажи вы становитесь собственником недвижимости и получаете ключи. Теперь вам необходимо:
- зарегистрировать право собственности в испанском Реестре собственности (Registro de Propiedad);
- перевести на свое имя контракты на коммунальные услуги (электричество, вода, газ);
- оплатить соответствующие налоги.
Также, в зависимости от ситуации, вам может понадобиться:
- подключить интернет;
- сделать ремонт;
- обставить жилье, заказать дизайн интерьера;
- подготовить квартиру к сдаче в аренду или проживанию;
- передать жилье управляющей компании для сдачи в аренду.
Если вы не хотите заниматься всем этим лично, вы можете заказать нашу услугу Постпродажного обслуживания.
Приобретение недвижимости в Испании онлайн
Приобретение недвижимости в Испании возможно не только при личном присутствии покупателя, но и удаленно, что позволяет сократить расходы и время на покупку. Однако, для совершения такого рода сделки непременным условием является работа со специалистом, которому вы можете доверять на 100%.
Как это работает?
- Вы выбираете объект либо сообщаете ваши критерии агенту, который подбирает недвижимость для вас.
- Специалист организовывает подробный онлайн-тур по выбранному объекту или объектам.
- Как только недвижимость выбрана, заключается договор задатка и производится оплата резерва.
- Далее происходит подписание сделки у нотариуса по доверенности.
- Специалист от вашего имени регистрирует право собственности, платит налоги и переоформляет контракты на коммунальные услуги.
- Если необходимо, управляющая компания берет на себя сдачу вашей недвижимости в аренду.
Какие налоги нужно платить при покупке недвижимости в Испании?
Приобретение недвижимости в Испании предполагает оплату следующих налогов:
- Для новостроек НДС (IVA) -10% от стоимости.
- Для вторичного жилья — налог на передачу собственности (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales — ITP) — 6-10% от стоимости и налог на юридические задокументированные акты (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — AJD) — 0.5-1.5%.
Как подтвердить происхождение денег при покупке недвижимости в Испании?
Для подтверждения происхождения денег в Испании нужно предоставить определенные документы, которые от вас потребует банк. Это могут быть банковские выписки, договоры купли-продажи, налоговые декларации или справки о доходах.
Можно ли приобрести недвижимость в Испании в ипотеку?
Приобретение недвижимости в Испании в ипотеку для иностранных граждан возможно, однако в последние годы требования банков к заемщикам сильно ужесточились, а гражданам некоторых стран получить кредит стало и вовсе невозможно. Тем не менее, зная особенности банковской системы и обладая связями, некоторые специалисты успешно добиваются одобрения ипотечного кредитования для своих клиентов даже тогда, когда ситуация кажется практически безнадежной.
Средняя ипотечная ставка в Испании сейчас составляет 3,38%.