Приобретение недвижимости в Испании: пошаговое описание процесса

• Шаг 1. Выбор региона и города
• Шаг 2. Выбор объекта.
• Шаг 3. Резерв.
• Шаг 4. Получение NIE и открытие банковского счета
• Шаг 5. Проверка объекта.
• Шаг 6. Подготовка документов
• Шаг 7. Подписание сделки у нотариуса
• Шаг 8. После того, как вы стали собственником.
• Приобретение недвижимости в Испании онлайн
• Часто задаваемые вопросы

Приобретение недвижимости в Испании может показаться непростой задачей, ведь нужно решить столько вопросов, столько всего предусмотреть, правильно выбрать место и объект для покупки, проверить его на юридическую чистоту… А ведь есть еще финансовые вопросы (например, как оплатить сделку), уплата налогов, регистрация права собственности и многое другое. В этой статье мы постарались максимально подробно рассказать о покупке недвижимости в Испании, описав процесс шаг за шагом и ответив на самые распространенные вопросы. 

Приобретение недвижимости в Испании: 8 шагов

Шаг 1. Приобретение недвижимости в Испании: Выбор региона и города

Успешное приобретение недвижимости в Испании начинается с выбора региона или города. Это достаточно энергозатратный процесс, если только вы с самого начала не были настроены на какое-то определенное место.

Этот выбор зависит от множества факторов: целей покупки (для себя или для инвестиций); ваших предпочтений по климату, природе, инфраструктуре; хотите ли вы жить в Испании постоянно или проводить отпуск; предпочитаете ли вы жить рядом с морем или хотите видеть горные пейзажи; нравится ли вам атмосфера мегаполиса или ваша мечта — тихая деревушка в окружении природы; собираетесь ли вы работать либо открывать свой бизнес в Испании или же будете жить на свои накопления либо пассивный доход. Кроме того, огромное значение имеет бюджет, которым вы располагаете, ведь уровень цен на недвижимость в разных регионах Испании очень сильно отличается. 

Шаг 2. Приобретение недвижимости в Испании: Выбор объекта. 

После того, как вы определились с городом или, по крайней мере, с регионом, пришло время заняться поиском подходящего объекта. Хотя общедоступные сайты объявлений о продаже недвижимости предлагают множество вариантов, в данном деле лучше обратиться к профессиональным агентам, которые подберут объект под ваши критерии, проверят его на чистоту и отсутствие обременений и помогут оформить сделку быстро и без проблем.

Если вы все-таки предпочитаете действовать самостоятельно, вам придется сначала хорошо изучить рынок недвижимость, а также инфраструктуру и уровень благополучности районов, где располагаются объекты. Если вы покупаете с целью сдачи в аренду, вам нужно также быть хорошо проинформированным в области тенденций и перспектив на рынке, чтобы оценить потенциальную рентабельность приобретаемого объекта. Кроме того, выбранную недвижимость нужно проверить на юридическую чистоту, соответствие сведений о собственнике, отсутствие обременений и ипотеки, долгов перед сообществом жильцов, по налогам и пр. 

Шаг 3. Приобретение недвижимости в Испании: Резерв.

После того, как объект выбран, его нужно зарезервировать, уплатив сумму залога (от 3000 евро до 10% от стоимости) и заключив договор задатка — Сontrato de arras. Последний не является обязательным условием, однако мы рекомендуем заключить данный контракт, чтобы обезопасить себя на случай срыва сделки.

В этой статье мы подробно рассказываем о Contrato de arras.

Шаг 4. Получение NIE и открытие банковского счета 

Приобретение недвижимости в Испании предполагает получение NIE — номер иностранца, который необходим для совершения экономических операций и уплаты налогов на территории королевства.  Его можно оформить на основании договора задатка.

Далее нужно открыть счет в банке Испании. На него можно переводить деньги со счетов банков стран ЕС без необходимости подтверждать средства. Если ваш банк не принадлежит к стране Евросоюза, будет проведен финансовый мониторинг, вы должны представить документы, подтверждающие легальность полученных средств. Этот процесс может занять довольно много времени, и данный факт должен быть учтен при покупке недвижимости.

После совершения сделки к данному счету будут привязаны коммунальные платежи, плата за интернет и пр. 

Получить NIE и открыть банковский счет в Испании можно с нашей помощью.

Шаг 5. Проверка объекта. 

Как правило, проверка объекта проводится сразу после заключения договора задатка. Например, в нашей компании подписываются два зеркальных договора — один с продавцом, другой с покупателем. Залог переводится на счет компании, и только после того, как недвижимость тщательно проверена на долги, обременения, достоверность права собственности и пр., сумма поступает на счет продавца. В других агентствах процедура может отличаться. Если вы действуете самостоятельно, проверку вам придется осуществлять также самому.

Шаг 6. Приобретение недвижимости в Испании: Подготовка документов

На сделку у нотариуса нужно будет принести приведенный ниже пакет документов.

Документы для покупки недвижимости в Испании от продавца:

• идентификационный документ продавца (DNI/NIE);
• оригинал купчей (Escritura Publica) для подтверждения права собственности;
• последняя квитанция налога на недвижимость IBI;
• последние счета за свет/воду/газ;
• энергетический сертификат (certificado energético) при его наличии;
• сертификат от сообщества жильцов (certificado de la comunidad);
• сертификат налогового резидента (certificado de residente fiscal), если собственник не является гражданином Испании;
• если продавец женат или замужем, на сделке должны присутствовать оба супруга, в противном случае нужна доверенность от одного из них.

Документы для покупки недвижимости в Испании от покупателя:

• идентификационный документ (паспорт/DNI/NIE);
• оформленный банковский чек на сумму покупки недвижимости.

Документы должны быть проверены на легитимность и сроки действия, чтобы гарантировать вам чистоту сделки. Подписывается договор, продавец получает свои деньги, а покупатель — ключи от недвижимости. 

Важно! Не все перечисленные документы являются обязательными для заключения сделки, и нотариус может оформить ее и без какого-либо из них. Не все знают, но даже NIE — не обязателен, вы можете заключить сделку по паспорту. Тем не менее, в ваших интересах, чтобы в купчей фигурировал именно НИЕ, а не номер паспорта. Кроме того, без номера иностранца вы не сможете оплатить налоги и перевести контракты на свет и воду на ваше имя. Что касается остальных документов, их наличие позволяет обезопасить покупателя от неприятных сюрпризов. 

Шаг 7. Приобретение недвижимости в Испании: Подписание сделки у нотариуса

В назначенное время продавец и покупатель встречаются у нотариуса для подписания сделки. Желательно сопровождение юриста и/или переводчика, особенно если вы не владеете испанским языком. 

Здесь же происходит передача суммы за недвижимость продавцу в виде банковского чека или посредством каких-либо других разрешенных испанским законодательством методов. 

Важно! Сумму до 100 000 евро можно оплатить наличными. 

Шаг 8. После того, как вы стали собственником.

После подписания договора купли-продажи вы становитесь собственником недвижимости и получаете ключи. Теперь вам необходимо:

• зарегистрировать право собственности в испанском Реестре собственности (Registro de Propiedad);
• перевести на свое имя контракты на коммунальные услуги (электричество, вода, газ);
• оплатить соответствующие налоги.

Также, в зависимости от ситуации, вам может понадобиться:

• подключить интернет;
• сделать ремонт;
• обставить жилье, заказать дизайн интерьера;
• подготовить квартиру к сдаче в аренду или проживанию;
• передать жилье управляющей компании для сдачи в аренду.

Если вы не хотите заниматься всем этим лично, вы можете заказать нашу услугу Постпродажного обслуживания.

Приобретение недвижимости в Испании онлайн 

Приобретение недвижимости в Испании возможно не только при личном присутствии покупателя, но и удаленно, что позволяет сократить расходы и время на покупку. Однако, для совершения такого рода сделки непременным условием является работа со специалистом, которому вы можете доверять на 100%. 

Как это работает? 

• Вы выбираете объект либо сообщаете ваши критерии агенту, который подбирает недвижимость для вас.
• Специалист организовывает подробный онлайн-тур по выбранному объекту или объектам.
• Как только недвижимость выбрана, заключается договор задатка и производится оплата резерва.
• Далее происходит подписание сделки у нотариуса по доверенности.
• Специалист от вашего имени регистрирует право собственности, платит налоги и переоформляет контракты на коммунальные услуги.
• Если необходимо, управляющая компания берет на себя сдачу вашей недвижимости в аренду. 

Какие налоги нужно платить при покупке недвижимости в Испании?

Приобретение недвижимости в Испании предполагает оплату следующих налогов:

• Для новостроек НДС (IVA) -10% от стоимости.
• Для вторичного жилья — налог на передачу собственности (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales — ITP) — 6-10% от стоимости и налог на юридические задокументированные акты (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — AJD) — 0.5-1.5%.

Как подтвердить происхождение денег при покупке недвижимости в Испании?

Для подтверждения происхождения денег в Испании нужно предоставить определенные документы, которые от вас потребует банк. Это могут быть банковские выписки, договоры купли-продажи, налоговые декларации или справки о доходах.

Можно ли приобрести недвижимость в Испании в ипотеку?

Приобретение недвижимости в Испании в ипотеку для иностранных граждан возможно, однако в последние годы требования банков к заемщикам сильно ужесточились, а гражданам некоторых стран получить кредит стало и вовсе невозможно. Тем не менее, зная особенности банковской системы и обладая связями, некоторые специалисты успешно добиваются одобрения ипотечного кредитования для своих клиентов даже тогда, когда ситуация кажется практически безнадежной. 

Средняя ипотечная ставка в Испании сейчас составляет 3,38%.