Можно ли купить квартиру в Испании без ВНЖ

Короткий ответ: Да, для покупки недвижимости в Испании вид на жительство не требуется. Иностранцы из любой страны могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость на территории Испании без каких-либо ограничений по гражданству или наличию ВНЖ.

Что нужно для покупки квартиры в Испании без ВНЖ?

Для совершения сделки по покупке квартиры или дома в Испании вам понадобится следующий минимальный пакет документов:

Обязательные документы:

• Загранпаспорт (действительный).
• NIE (идентификационный номер иностранца) — получается в Испании за 1-2 недели.
• Открытый счет в испанском банке.
• Доказательства происхождения средств (выписки из банка, справка о доходах).

NIE можно получить двумя способами:

1. Лично в Испании в полицейском участке (Comisaría de Policía).
2. Через испанское консульство в вашей стране.

Процесс оформления NIE занимает 7-14 дней, стоимость — около 10-15 евро.

Какие права дает покупка недвижимости в Испании?

Приобретая недвижимость без ВНЖ, вы получаете:

• Полные права собственности — недвижимость оформляется на ваше имя в земельном реестре (Registro de la Propiedad).
• Право на проживание до 90 дней в полугодие — стандартный туристический режим для граждан многих стран.
• Возможность сдавать в аренду — можете получать доход от недвижимости (потребуется уплата налогов в Испании).
• Право на продажу — можете продать недвижимость в любой момент.
• Наследование — недвижимость передается по наследству согласно испанскому законодательству.

Дает ли покупка квартиры право на ВНЖ?

Простая покупка недвижимости НЕ дает автоматического права на ВНЖ. Ранее существовала специальная программа получения резидентства через инвестиции — “Золотая виза” (Golden Visa), но в начале 2025 года она была упразднена.

Альтернативные варианты Золотой визе смотрите здесь.

Какие налоги платят покупатели недвижимости в Испании без ВНЖ?

При покупке и владении недвижимостью, не будучи резидентом, вы будете платить те же налоги, что и резиденты Испании:

При покупке:

• Налог на передачу собственности (ITP): 8-10% от стоимости (вторичное жилье).
• НДС (IVA): 10% (новостройки) + гербовый сбор 1,5%.
• Услуги нотариуса и регистрация: 1-2% от стоимости.

Ежегодные налоги:

• Налог на недвижимость (IBI): 0,4-1,1% от кадастровой стоимости.
• Налог на роскошь (при стоимости недвижимости выше 700 000 €): 0,2-3,5%.
• Налог на доход от сдачи в аренду: 19-24% от дохода.

При продаже:

• Налог на прирост капитала: 19-23% от прибыли.

Нужен ли ВНЖ для ипотеки в Испании?

Нет, ВНЖ не обязателен для получения ипотеки, но его отсутствие влияет на условия:

Без ВНЖ:

• Первоначальный взнос: 30-40%.
• Процентная ставка: 3-5%.
• Максимальная сумма кредита: 60-70% от стоимости.
• Требуется подтверждение стабильного дохода в вашей стране.

С ВНЖ (налоговый резидент):

• Первоначальный взнос: 20-30%.
• Процентная ставка: 2-4%.
• Максимальная сумма кредита: до 80% от стоимости.
• Более выгодные условия и быстрое одобрение.

Испанские банки (CaixaBank, Santander, Sabadell) работают с иностранцами-нерезидентами, но требования строже.

Сколько времени можно жить в купленной квартире без ВНЖ?

Граждане России, Украины, Беларуси и большинства стран СНГ могут находиться в Испании до 90 дней в течение каждого 180-дневного периода по туристической визе или безвизовому режиму.

Это означает:

• Можете жить в своей квартире 3 месяца, затем необходимо покинуть Шенгенскую зону на 3 месяца.
• Нельзя находиться в Испании постоянно без ВНЖ.
• При превышении срока грозят штрафы и запрет на въезд.

Если планируете проживать в Испании больше 183 дней в году, потребуется оформить ВНЖ одним из доступных способов, например:

• ВНЖ для цифровых кочевников.
• Студенческая виза.
• ВНЖ для финансово независимых лиц.

Можно ли оформить коммунальные услуги без ВНЖ?

Да, можно. Для подключения электричества, воды, интернета и других услуг ВНЖ не требуется. Достаточно:

• NIE (идентификационный номер иностранца).
• Документ о праве собственности (escritura).
• Иногда требуется испанский банковский счет для прямого списания платежей.

Счета за коммунальные услуги могут приходить на ваш адрес в Испании или на электронную почту.

Могут ли конфисковать недвижимость, купленную без ВНЖ?

Нет, не могут. Право собственности на законно приобретенную недвижимость защищено испанским законодательством независимо от вашего миграционного статуса.

Единственные случаи, когда недвижимость может быть конфискована:

• Доказано, что средства на покупку получены преступным путем.
• Недвижимость построена незаконно и подлежит сносу (крайне редко, касается старых построек без разрешений).
• Неуплата налогов на недвижимость в течение многих лет (в этом случае недвижимость могут выставить на аукцион для покрытия долга).

При легальной покупке с подтверждением источника средств ваше право собственности абсолютно защищено.

Вывод: стоит ли покупать недвижимость в Испании без ВНЖ?

Покупка недвижимости в Испании без ВНЖ — распространенная и абсолютно легальная практика. Это отличный вариант, если вы:

• Ищете недвижимость для отдыха и проводите в Испании до 3 месяцев в году.
• Планируете сдавать квартиру в аренду и получать пассивный доход.
• Рассматриваете недвижимость как инвестицию.
• Хотите диверсифицировать активы и держать часть капитала в европейской недвижимости.

Помощь в покупке недвижимости в Испании

Risel Real Estate — агентство с 8-летним опытом работы на побережье Коста Бланка. Мы помогаем с:

• Подбором недвижимости под ваш бюджет и цели.
• Оформлением NIE и открытием счета в банке.
• Юридическим сопровождением сделки.
• Консультацией по налогам и управлению недвижимостью.

Наши клиенты успешно покупают недвижимость как с ВНЖ, так и без него. 98% клиентов возвращаются к нам повторно.

📞 Запишитесь на бесплатную консультацию — ответим на все вопросы и поможем выбрать оптимальный вариант покупки.

🏠 Risel Tour — приезжайте на побережье, покажем недвижимость лично и проведем по всем этапам сделки.