Что нужно знать перед покупкой жилья как инвестиции

Сектор недвижимости – один из наиболее доходных, если учитывать динамику цен на жилье. Согласно последним данным idealista, средняя цена выставленного на продажу жилья достигла 2 438 евро/м² в июне 2025 года (исторический максимум). К этой цифре пришли после роста на 14% за последний год. Аренда также находится на максимумах – 14,6 евро/м² – после годового роста почти на 10%. В крупных городах, таких как Мадрид, Барселона или Малага, эти цены и их повышение еще более заметны.

Инвестирование в сектор недвижимости, будь то покупка с целью продажи через несколько лет или последующей сдачи в аренду, сулит высокую доходность, хотя, как и любая инвестиция, сопряжено с рисками.

Специально для тех, кто думает о покупке недвижимости в Испании для инвестиций, мы перевели статью Эдуардо Гарсия Мартинеса, сотрудника  idealista news. Эксперт рассказывает, что нужно знать перед покупкой жилья как инвестиции.

Локация

Большинство экспертов отрасли и риелторов сходятся во мнении, что локация – один из наиболее важных факторов. Хотя цены в районах с высоким спросом (например, в центре городов) обычно высоки, такие объекты имеют постоянную аудиторию, а цены, как правило, растут.

В городских центрах обычно мало доступной земли для строительства нового жилья, и это приводит к удорожанию существующих домов.

Отдавайте приоритет районам с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, перспективами градостроительного развития. Избегайте районов, которые имеют славу неблагополучных, например, из-за проблем с “окупас”. Цены в таких зонах могут быть очень привлекательными, однако сдать или продать такую недвижимость будет сложно, не говоря уже о возможных неприятностях. 

Кроме того, если вы собираетесь сдавать жилье, следует оценить профиль желаемого арендатора: семьи, студенты, профессионалы или туристическая аренда. Каждый профиль предъявляет разные требования к жилью.

Исследование рынка

Прежде чем покупать недвижимость для инвестиций, крайне важно провести всестороннее исследование рынка в интересующем вас районе. Понимание цен, исторической динамики и будущих прогнозов поможет определить, является ли это возможностью или рынок переоценен.

Обращайтесь к надежным источникам, таким как исследования idealista. Также может быть полезно заручиться поддержкой опытного в локации риелтора, поскольку они знают практические аспекты, которые могут повлиять на инвестицию.

Выбор ипотеки

Большинство инвесторов прибегают к банковскому финансированию для приобретения недвижимости. Поэтому выбор подходящей ипотеки – ключ к максимизации доходности. В настоящее время банки предлагают множество вариантов: фиксированные, переменные или смешанные ставки.

Если вам нужна помощь с ипотекой, нажмите здесь:

Проанализируйте, какая процентная ставка больше подходит вашим целям. Если вы ищете стабильность, ипотека с фиксированной ставкой может дать больше спокойствия в долгосрочной перспективе, хотя обычно она имеет немного более высокий процент. С другой стороны, переменные ипотеки могут быть выгодны, если вы предполагаете, что процентные ставки в будущем снизятся, но вы принимаете на себя риск возможных повышений.

Кроме того, не забудьте учесть другие факторы, такие как комиссии, обязательные сопутствующие продукты (страховки, карты) и срок кредита. 

Пересмотр налогов

Это особенно важно для иностранных инвесторов, поскольку испанцы уже знают, как действует Налоговая служба. Купля-продажа жилья в Испании облагается несколькими налогами.

При приобретении жилья первичного рынка обязательно уплачивается НДС, процент которого зависит от типа недвижимости: 21% для коммерческих помещений, 10% для нового жилья и 4% – если речь идет о жилье с официальной защитой. Этот налог также распространяется на гаражи и подсобные помещения, при условии, что количество машиномест не превышает двух на жилье.

Помимо НДС, при купле-продаже новостройки необходимо уплатить Налог на документально оформленные юридические акты (AJD), размер которого варьируется в зависимости от автономного сообщества: обычно между 0,5% и 1,5% от цены продажи.

Если же объект является вторичным, НДС не применяется, но необходимо уплатить Налог на передачу собственности (ITP), который также зависит от автономного сообщества и обычно составляет от 6% до 11%. К этому налогу вновь добавляется AJD.

К этим налогам нужно прибавить другие расходы, связанные с процессом купли-продажи, такие как нотариальные услуги и расходы на оформление. Также стоит учитывать сопутствующие жилью расходы, чтобы избежать сюрпризов: взносы в сообщество собственников, IBI (налог на недвижимость) или сбор за вывоз мусора.

С другой стороны, если вы хотите купить дом, чтобы затем продать его через несколько лет, нужно знать, что и при продаже придется платить налоги.

IRPF (подоходный налог физических лиц): платится, если получена приростная стоимость (то есть если продается дороже, чем было куплено). Сумма облагается в зависимости от прибыли, со ставками от 19% до 28%.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal): этот местный налог облагает рост стоимости земли с момента покупки до продажи. Рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, количества лет владения и муниципального коэффициента.

Новостройка, вторичка или под ремонт

Выбор типа жилья, которое вы собираетесь приобрести в качестве инвестиции, также напрямую влияет на будущую доходность. У каждого варианта свои преимущества и риски:

Новостройка: Требует меньшего обслуживания в первые годы, что упрощает управление и снижает расходы. Кроме того, обладает лучшим качеством, энергоэффективностью и гарантиями от застройщика. Однако цена за квадратный метр обычно выше, и во многих случаях приходится ждать несколько месяцев (иногда лет), пока жилье будет готово.\

Вторичное жилье: Обычно более доступно и позволяет войти в более сложившиеся районы, где уже не строят. Часто готово к заселению или немедленной сдаче в аренду. Однако нужно обращать внимание на состояние объекта, поскольку могут потребоваться ремонты или исправления, влияющие на бюджет.

Жилье под ремонт: Этот вариант может предложить большие возможности для переоценки при удачном ремонте. Купить дешевле, улучшить объект и продать или сдавать по более высокой цене – распространенная стратегия. Но необходимо учитывать стоимость, сроки работ, лицензии и возможные непредвиденные обстоятельства.

• Традиционная аренда: Покупаете, чтобы сдавать долгосрочным арендаторам. Это может обеспечить стабильный доход и меньший объем управления.
• Туристическая аренда: Более высокая доходность за ночь, но большая волатильность, ограничительные нормы и больше управления.
• Покупка, ремонт и быстрая продажа может означать как прирост капитала на 20–50%, так и потерю денег. Следует учитывать все вышеперечисленные пункты до совершения покупки.

Оцените ожидаемую доходность и инвестиционный горизонт

Перед инвестированием делайте реалистичные расчеты валовой и чистой доходности, которую вы можете получить. Валовая доходность рассчитывается как отношение годового арендного дохода к цене покупки жилья, умноженное на 100. Но действительно важна чистая доходность: она включает все расходы (ипотека, налоги, сообщество собственников, страховки, обслуживание, периоды без арендаторов и т. д.).

Кроме того, определите свой временной горизонт:

• Вы собираетесь держать жилье в аренде 10, 15 или более лет?
• Или хотите отремонтировать и продать через три или пять лет?

Чем короче горизонт, тем важнее удачно купить и четко контролировать все расходы. Желательно не перегружаться долгом на случай, если рынок упадет и потребуется быстро продать.

Как и любые инвестиции, покупка недвижимости сопряжена с большим риском. Например, в последние годы правительство Испании активно вмешивалось в сектор аренды, усложняя выселения и сокращая предложение, что может быть палкой о двух концах. Меньше предложения – выше цены. Но чем нас удивят в будущем?

Следует отметить, что если покупка осуществляется для сдачи в аренду, всегда рекомендуется оформить страховку от неуплаты.

Хотите инвестировать в недвижимость без риска? Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию, составить инвестиционную стратегию и выбрать объект. В нашей команде работают не только риэлторы с огромным опытом работы на локальном рынке Коста-Бланки, но практикующие инвесторы с большим количеством успешных кейсов за плечами.