Що слід знати перед купівлею житла як інвестиції

Сектор нерухомості – один із найдоходніших, якщо враховувати динаміку цін на житло. Згідно з останніми даними idealista, середня ціна виставленого на продаж житла досягла 2 438 євро/м² у червні 2025 року (історичний максимум). До цієї цифри прийшли після зростання на 14% за останній рік. Оренда також на максимумах – 14,6 євро/м² – після річного зростання майже на 10%. У великих містах, таких як Мадрид, Барселона або Малага, ці ціни та їх зростання ще помітніші.

Інвестування в сектор нерухомості, чи то купівля з метою продажу через кілька років, чи подальша оренда, обіцяє високу дохідність, хоча, як і будь-яка інвестиція, пов’язане з ризиками.

Спеціально для тих, хто думає про купівлю нерухомості в Іспанії для інвестицій, ми переклали статтю Едуардо Гарсія Мартінеса, співробітника idealista news. Експерт розповідає, що слід знати перед купівлею житла як інвестиції.

Локація

Більшість експертів галузі та рієлторів сходяться на думці, що локація – один із найважливіших факторів. Хоча ціни в районах із високим попитом (наприклад, у центрах міст) зазвичай високі, такі об’єкти мають постійну аудиторію, а ціни, як правило, зростають.

У міських центрах зазвичай мало доступної землі для будівництва нового житла, і це призводить до подорожчання наявних будинків.

Надавайте пріоритет районам із гарною інфраструктурою та транспортною доступністю, перспективами містобудівного розвитку. Уникайте районів із сумнівною репутацією, наприклад через проблеми з «ocupas». Ціни в таких зонах можуть бути дуже привабливими, однак здати чи продати таку нерухомість буде складно, не кажучи вже про можливі неприємності.

Крім того, якщо ви плануєте здавати житло, слід оцінити профіль бажаного орендаря: родини, студенти, професіонали чи туристична оренда. Кожен профіль висуває різні вимоги до житла.

Дослідження ринку

Перш ніж купувати нерухомість для інвестицій, вкрай важливо провести всебічне дослідження ринку в цікавому для вас районі. Розуміння цін, історичної динаміки та майбутніх прогнозів допоможе визначити, чи є це можливістю, чи ринок переоцінений.

Звертайтеся до надійних джерел, таких як дослідження idealista. Також може бути корисно заручитися підтримкою досвідченого в локації рієлтора, оскільки вони знають практичні аспекти, що можуть вплинути на інвестицію.

Вибір іпотеки

Більшість інвесторів звертаються до банківського фінансування для придбання нерухомості. Тому вибір відповідної іпотеки – ключ до максимізації дохідності. Наразі банки пропонують безліч варіантів: фіксовані, змінні або змішані ставки.

Якщо вам потрібна допомога з іпотекою, натисніть тут:

Проаналізуйте, яка процентна ставка більше відповідає вашим цілям. Якщо ви шукаєте стабільність, іпотека з фіксованою ставкою може дати більше спокою в довгостроковій перспективі, хоча зазвичай має трохи вищий відсоток. З іншого боку, іпотеки зі змінною ставкою можуть бути вигідними, якщо ви припускаєте, що відсоткові ставки в майбутньому знизяться, але ви берете на себе ризик можливих підвищень.

Крім того, не забудьте врахувати інші фактори, такі як комісії, обов’язкові супутні продукти (страхування, картки) та строк кредиту. 

Перегляд податків

Це особливо важливо для іноземних інвесторів, оскільки іспанці вже знають, як діє Податкова служба. Купівля-продаж житла в Іспанії обкладається кількома податками.

Під час придбання житла первинного ринку обов’язково сплачується ПДВ, відсоток якого залежить від типу нерухомості: 21% для комерційних приміщень, 10% для нового житла та 4% – якщо йдеться про житло з офіційним захистом. Цей податок також поширюється на гаражі та підсобні приміщення за умови, що кількість паркомісць не перевищує двох на одне житло.

Окрім ПДВ, при купівлі-продажу новобудови необхідно сплатити Податок на документально оформлені юридичні акти (AJD), розмір якого варіюється залежно від автономної спільноти: зазвичай між 0,5% і 1,5% від ціни продажу.

Якщо ж об’єкт є вторинним, ПДВ не застосовується, але необхідно сплатити Податок на передачу власності (ITP), який також залежить від автономної спільноти і зазвичай становить від 6% до 11%. До цього податку знову додається AJD.

До цих податків потрібно додати інші витрати, пов’язані з процесом купівлі-продажу, такі як нотаріальні послуги та витрати на оформлення. Також варто враховувати супутні витрати на житло, щоб уникнути сюрпризів: внески до об’єднання власників, IBI (податок на нерухомість) або збір за вивезення сміття.

З іншого боку, якщо ви хочете купити будинок, щоб потім продати його через кілька років, потрібно знати, що і при продажу доведеться платити податки.

IRPF (податок на доходи фізичних осіб): сплачується, якщо отримано приріст капіталу (тобто якщо продається дорожче, ніж було куплено). Сума оподатковується залежно від прибутку, зі ставками від 19% до 28%.

Муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía municipal): цей місцевий податок обкладає зростання вартості землі з моменту купівлі до продажу. Розраховується, виходячи з кадастрової вартості, кількості років володіння та муніципального коефіцієнта.

Новобудова, «вторинка» чи під ремонт

Вибір типу житла, яке ви збираєтеся придбати як інвестицію, також безпосередньо впливає на майбутню дохідність. У кожного варіанта свої переваги та ризики:

Новобудова: Вимагає меншого обслуговування в перші роки, що спрощує управління та знижує витрати. Крім того, має кращу якість, енергоефективність і гарантії від забудовника. Однак ціна за квадратний метр зазвичай вища, і в багатьох випадках доводиться чекати кілька місяців (іноді років), поки житло буде готове.

Вторинне житло: Зазвичай доступніше і дає змогу увійти до більш сформованих районів, де вже не будують. Часто готове до заселення або негайної здачі в оренду. Втім, потрібно звертати увагу на стан об’єкта, оскільки можуть знадобитися ремонти чи виправлення, що впливають на бюджет.

Житло під ремонт: Цей варіант може запропонувати великі можливості для переоцінки у разі вдалого ремонту. Купити дешевше, поліпшити об’єкт і продати або здавати за вищою ціною – поширена стратегія. Але необхідно враховувати вартість, строки робіт, ліцензії та можливі непередбачувані обставини.

• Традиційна оренда: Купуєте, щоб здавати довгостроковим орендарям. Це може забезпечити стабільний дохід і менший обсяг управління.
• Туристична оренда: Вища дохідність за ніч, але більша волатильність, обмежувальні норми та більше управління.
• Купівля, ремонт і швидкий продаж може означати як приріст капіталу на 20–50%, так і втрату грошей. Слід врахувати всі вищезгадані пункти до здійснення купівлі.

Оцініть очікувану дохідність та інвестиційний горизонт

Перед інвестуванням робіть реалістичні розрахунки валової та чистої дохідності, яку ви можете отримати. Валова дохідність розраховується як відношення річного орендного доходу до ціни купівлі житла, помножене на 100. Але справді важлива чиста дохідність: вона включає всі витрати (іпотека, податки, об’єднання співвласників, страхування, обслуговування, періоди без орендарів тощо).

Крім того, визначте свій часовий горизонт:

• Ви плануєте тримати житло в оренді 10, 15 або більше років?
• Чи хочете відремонтувати та продати через три або п’ять років?

Чим коротший горизонт, тим важливіше вдало купити та чітко контролювати всі витрати. Бажано не перевантажуватися боргом на випадок, якщо ринок впаде і доведеться швидко продавати.

Як і будь-які інвестиції, купівля нерухомості пов’язана з великим ризиком. Наприклад, в останні роки уряд Іспанії активно втручався в сектор оренди, ускладнюючи виселення та скорочуючи пропозицію, що може бути палицею з двома кінцями. Менша пропозиція – вищі ціни. Але чим нас здивують у майбутньому?

Слід зазначити, що якщо купівля здійснюється для здавання в оренду, завжди рекомендується оформити страховку від неплатежів.

Хочете інвестувати в нерухомість без ризику? Зв’яжіться з нами, щоб отримати консультацію, скласти інвестиційну стратегію та обрати об’єкт. У нашій команді працюють не лише рієлтори з великим досвідом на локальному ринку Коста-Бланки, а й практикуючі інвестори з численними успішними кейсами за плечима.